Edificios inteligentes

Ascensores de alta tecnología, puertas automáticas y otros sistemas de vanguardia pueden adaptarse a las propiedades, pero cuestan.

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Cuando los propietarios quieren que su edificio sea inteligente

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Antes de tomar una decisión hay que evaluar los aspectos jurídico, técnico y económico.

Los dueños de un apartamento comentan que los miembros del consejo de administración presentarán a la asamblea ordinaria una propuesta para transformar un edificio de más de quince años de construido en uno inteligente; esto, acogiendo la solicitud de otros propietarios. 

La modernización incluye cambio de ascensor, puertas automáticas y remplazo de vigilancia por cámaras de seguridad. Muchos no están de acuerdo por los costos que implican las obras y, por ello, preguntan ¿qué pueden hacer al respecto?

Respuesta. Aunque la propuesta es para beneficio de los residentes, es necesario tener en cuenta varios aspectos que requieren de un estudio previo: primero, el jurídico; segundo, el técnico, y tercero, el económico.

En cuanto al jurídico, es necesario consultar las previsiones del reglamento de propiedad horizontal con el fin de conocer los requisitos necesarios para la aprobación de los cambios y las adecuaciones que, seguramente, obligará a la asamblea a exigir contribuciones económicas.

Teniendo en cuenta que a muchos propietarios se les dificulta asumir el costo de estas innovaciones que no son necesarias, pero mejorarían el edificio, el escenario para deliberar es la asamblea de propietarios. En este caso se requiere que las decisiones sean tomadas por los propietarios que representen al menos el 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad. Además, la situación no se debe decidir en la reunión ordinaria, cuya finalidad es diferente. En todo caso, si se insiste en presentarlo, en la citación hay que señalar expresamente este punto y no puede ser incluido en “Varios”, dada la importancia que tiene la propuesta.

En lo referente a lo técnico, el estudio debe ser realizado por expertos. Por ejemplo, el cambio de ascensor muchas veces requiere de una evaluación de carácter estructural que es muy costosa, pero solo dependiendo de esta se establecerá la viabilidad, la forma de la intervención e, incluso, si requiere de una licencia urbanística.

Acatar las normas

Por otra parte, es pertinente recordar la obligación que tienen los propietarios y administradores de cumplir con las normas que regulan el transporte vertical (Decreto 1077 del 2005. Norma Técnica Colombiana 4349), sobre todo ascensores, escaleras mecánicas y similares, que buscan proteger la seguridad de los habitantes y visitantes de las construcciones.

En Bogotá, el Instituto Distrital de Gestión de Riesgo (IDIGER) es el encargado de determinar que se hayan hecho las revisiones anuales que ordenan las normas y, así mismo, informar a las autoridades policivas de su eventual incumplimiento, para que se impongan las medidas pertinentes (generalmente, las compañías que suministran ascensores asesoran). Lo relativo al cambio de puertas y ubicación de cámaras debe ser analizado con cuidado, sobre todo si se tiende a remplazar a los vigilantes, pues muchos propietarios pueden considerar y comprobar que no sería tan seguro.

Lo económico

En lo referente a lo económico, muchas veces se quiere mejorar todo, pero los edificios carecen de los recursos necesarios. Por eso, es mejor hacer una evaluación previa, incluso, una encuesta antes de invertir en cualquier estudio para saber si los propietarios están dispuestos a correr con todos los gastos que implican estas intervenciones.

En este caso se debe recordar que la decisión, que es de obligatorio cumplimiento, se toma de acuerdo con el coeficiente de copropiedad y con un quórum calificado.

Las personas que no estén de acuerdo podrán participar en la asamblea y votar negativamente para luego impugnar la decisión ante el juez civil si no se ajusta al reglamento y a la ley.

NORA PABÓN GÓMEZ
ESPECIAL PARA EL TIEMPO
En Twitter: @norapabong

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