No construir sobre lo construido

No construir sobre lo construido

No hay que subsidiar la construcción de más viviendas para ricos que, además, no se venden.

21 de septiembre 2019 , 11:20 p.m.

En el primer semestre del año, todas las actividades económicas crecieron, excepto la construcción de edificaciones, que siguió reduciéndose. El problema está en la vivienda cara, pues la de interés social (VIS) va viento en popa. Algunos exfuncionarios del gobierno Santos han criticado que, en estas circunstancias, el de Duque haya quitado los subsidios para la ‘clase media’. ¿Tienen razón? Pienso que no. Haber concentrado los subsidios en la vivienda para estratos de ingreso más bajo tiene sentido, tanto desde un punto de vista de equidad como, en la coyuntura actual, de crecimiento económico.

La mejor noticia reciente es que la construcción de VIS, que estaba cayendo desde comienzos del año pasado, recuperó el crecimiento a principios del 2019 y está en pleno ‘boom’ desde abril: la iniciación de nuevos proyectos ha crecido 19,7 % en lo corrido del año. Esto es bueno no solo para los pobres que las están adquiriendo, sino para la economía nacional, puesto que este subsector utiliza mucha mano de obra no calificada. Los subsidios aprobados para VIS han crecido 78 % durante el primer año de Duque, en comparación con el último de Santos. Eso sin duda es lo deseable desde el punto de vista de equidad.

Sin embargo, los críticos sostienen que, desde el punto de vista del crecimiento económico, se han debido mantener los subsidios para la clase media alta y alta porque la vivienda no VIS pesa más en el producto interno bruto. La pregunta clave es si haber mantenido los subsidios a los intereses de la no VIS (aun en medio de la precaria situación fiscal actual) era el mecanismo más eficiente para detener la pérdida de dinamismo de ese subsector. No parece, pues su caída comenzó desde octubre del 2016 y se hizo cada vez más difícil vender apartamentos de lujo: una vivienda no VIS se vendía, en promedio, a los 7,7 meses en julio del 2011 y a los 16 en julio del 2018 (lo cual no ha sucedido con la vivienda VIS, que se vende, en promedio, a los 5,7 meses, pues aún hay exceso de demanda en ese subsector). Muchos constructores se abstuvieron de empezar nuevas obras costosas al ver que no podían vender lo construido. Las ‘iniciaciones’ de vivienda no VIS comenzaron a reducirse precisamente desde cuando empezó a aumentar el inventario no vendido, no obstante los subsidios.

Más aún, con semejante exceso de oferta no era prudente seguir incitando a construir sobre lo construido que no se vende. Seguir aumentando el inventario de viviendas costosas no vendidas podría llevar a la quiebra a muchos constructores, y de golpe a uno que otro banco. Y eso podría ser muy grave para la economía. En esas condiciones, lo prioritario era acelerar las ventas de lo ya construido y no estimular a seguir construyendo para no vender. Aumentar temporalmente el porcentaje de financiamiento por unidad comprada, como decidieron recientemente el Gobierno y la Superintendencia Financiera al aceptar un aumento temporal del tope de financiación permitido por unidad vendida, con apoyo del Fondo Nacional de Garantías, puede ser una forma más eficaz de ayudar a resolver el problema. Y ahorra muchos recursos fiscales escasos. Habrá que monitorear con cuidado si esta política funciona bien y no se corren riesgos financieros demasiado altos.

La verdad es que quienes no han podido vender tienen que aceptar una rebaja de precios y de sus utilidades esperadas. Pero hace bien el Gobierno en facilitar el financiamiento a los compradores potenciales para que las ventas se reactiven más rápido, como por fortuna ya está comenzando a suceder tímidamente (en promedio, un apartamento caro se está vendiendo hoy a los 14,8 meses de construido y no a los 16, como ocurría en julio del 2018), y así no tengamos que enfrentarnos a una oleada de quiebras. La política actual parece estar funcionando. El sector, como un todo, está frenando su caída, como lo demuestra el reciente dinamismo de las ventas de cemento para edificaciones.

GUILLERMO PERRY

Empodera tu conocimiento

CREA UNA CUENTA


¿Ya tienes cuenta? INGRESA

Llegaste al límite de contenidos del mes

Disfruta al máximo el contenido de EL TIEMPO DIGITAL de forma ilimitada. ¡Suscríbete ya!

Si ya eres suscriptor del impreso

actívate

* COP $900 / mes durante los dos primeros meses

Sabemos que te gusta estar siempre informado.

Crea una cuenta y podrás disfrutar de:

  • Acceso a boletines con las mejores noticias de actualidad.
  • Comentar las noticias que te interesan.
  • Guardar tus artículos favoritos.

Crea una cuenta y podrás disfrutar nuestro contenido desde cualquier dispositivo.