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¿Un arrendatario puede subarrendar el inmueble sin mi autorización?
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¿Un arrendatario puede subarrendar el inmueble sin mi autorización?

A pesar de que esta es una práctica frecuente, le contamos las condiciones que debe cumplir. 

EL TIEMPO y la Universidad Libre se aliaron para brindarles a los usuarios asesoría legal con los expertos de la Facultad de Derecho.

Al final del artículo encontrará el formulario donde puede dejar su pregunta sobre este o cualquier otro tema legal.

¿Un arrendatario puede subarrendar el inmueble sin mi autorización?

Respecto al subarriendo es importante manifestar que opera de diferente manera si trata de un inmueble para vivienda urbana, o por el contrario es para local comercial; en el primer caso, esta regulado por el Código Civil Colombiano en el artículo 2004, y en la norma especial para el caso de arrendamientos de vivienda como es en el Art.17 de la Ley 820 de 2003, en los cuales se determina que está prohibido el subarriendo, a no ser que el arrendador lo autorice o quede expresamente estipulado en el contrato de arrendamiento. Es de aclarar que sin importar que en el contrato de arrendamiento no este establecida la prohibición, el arrendatario no podrá hacerlo.(Le puede interesar: ¿Me pueden embargar el sueldo por no pagar una deuda?)

Situación contraria, si se trata del arrendamiento de un local comercial, para lo cual el Art. 523 del Código de Comercio permite el subarriendo hasta del 50% del espacio físico, siempre y cuando la actividad a desarrollar sea la misma a la inicialmente aceptada e informada al arrendador.

¿Qué debe hacer el arrendador en este caso?

El arrendador debe inmediatamente notificar al arrendatario para informarle que ha dado por terminado el contrato de manera unilateral por incumplimiento del mismo por parte de él, además que le debe restituir es decir entregar de manera inmediata el inmueble objeto de arrendamiento. En caso de no hacerlo voluntariamente, el arrendador debe acudir ante el Juez de la República, para que mediante una sentencia se dé por terminado el contrato, como también ordenar la restitución del inmueble; por último en la misma demanda se debe solicitar por parte del arrendador el pago de la cláusula penal que esté vigente y establecida en el contrato suscrito. (Le recomendamos leer: ¿Es posible recibir la devolución del dinero cotizado a pensión?)

¿Es una causal de la terminación del contrato?

Efectivamente, si es un hecho directo y que configura el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario y es una de las causales para darlo por terminado y el arrendador está facultado para exigir el pago de la cláusula penal.

Ya que se acaban todas las excepciones que se decretaron durante los últimos meses ¿cómo queda el panorama de los arriendos en el país en términos de pago de los cánones y desalojos?

Como consecuencia del fin de la vigencia del Decreto 797 de 2020, la cual expiró el día  31 de agosto de 2020,y en los casos contractuales en los que no hubo acuerdo entre el arrendador y arrendatario referente a los locales comerciales en los cuales se desarrolla la actividad mercantil como, bares, restaurantes, gimnasios, cines, teatros y otros; el arrendador podrá por estar facultado a iniciar todas las acciones determinadas por la ley para recaudar los cánones de arrendamiento adeudados, el valor de la clausula penal y todas las demás obligaciones que estén a cargo del arrendatario (pagos cuotas de administración y servicios públicos) como también la acción de restitución para recuperar la tenencia del bien inmueble objeto de arrendamiento.(Lea también: Así como heredo bienes, ¿es posible que también herede deudas? )

Otros temas legales de su interés 

-¿Se considera el coronavirus una enfermedad laboral?
Si no tengo trabajo, ¿debo pagar cuota alimentaria de mi hijo?
-¿Qué debo hacer si tengo inconvenientes con mis vecinos?
- ¿Qué debo hacer en caso de cobro excesivo de servicios públicos?

Estas son las respuestas a las preguntas del público Tengo un contrato verbal con la dueña de del apartamento donde vivo actualmente de pagar la suma de 800.000 mil pesos mas servicios eso sera un aproximado de 1.000.000 de pesos mensuales y ya tengo en este apartamento 6 meses. Quiero saber si es posible que llegando a un acuerdo con ella pueda bajarnos el costo del el arriendo un poco . Tomando en cuenta que por causa de la pandemia quede sin empleo y solo esta mi pareja trabajando.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que no hay ley que obligue al arrendador a renegociar el canon de arrendamiento, además respecto al contrato a pesar de ser verbal tiene plena validez, los contratos de vivienda son bilaterales y de tracto sucesivo, esto quiere decir que es por mutuo acuerdo de las partes y que así como comienza debe terminar.

En consideración a lo anterior,  le recomendamos llegar a un acuerdo con el arrendador del inmueble, buscando acordar una reducción en el canon de arrendamiento y si no es posible esto, entonces proponer formas de pago que sean más factible para ambas partes, atendiendo a la situación actual por la que atraviesa el arrendatario; donde es importante manifestar que lo que se busca es un acuerdo temporal ya que lo que menos se desea es el incumplimiento del contrato.

Como una recomendación adicional se le sugiere al usuario que todo lo que se llegue a pactar quede por escrito y además de esto como formalidad se le recomienda hacer un contrato escrito con el arrendador.

¿Puedo cancelar mi contrato de arrendamiento de vivienda, ya que debido a lo que sucede actualmente con el covid-19 no cuento con suficientes ingresos para seguir pagando mi arriendo ?

El usuario podría cancelar el contrato conforme a la facultad con la que cuenta el arrendador y el arrendatario de realizarlo bajo mutuo acuerdo. En caso de que se haya establecido algún tipo de clausula penal, esta deberá cumplirse; sin embargo, entendiendo la situación actual el gobierno ha expedido una serie de decretos que protegen al arrendatario, es decir, cuentan con la oportunidad de conciliar el pago del canon con el arrendador ya que este último no podrá sacarlo de la vivienda mientras dure la situación del COVID-19.

Tengo un arrendatario que lleva 11 meses sin pagar, en febrero se realizó conciliación ante la Cámara de Comercio pero incumplió al pago de cuotas.  A la fecha sigue en la vivienda diciendo que no tiene trabajo y la verdad no la veo con ganas de irse...estoy desesperada porque nuestro sustento depende de los arriendos. No hay contrato escrito, ¿que puedo hacer ?

El usuario deberá adelantar un proceso ejecutivo, ello con el fin de hacer efectivo el pago de los canones adeudados y el desalojo del inmueble, por cuanto el acta de conciliación expedida por la Cámara de Comercio es un documento que tiene los mismos efectos que una sentencia, por ende presta merito ejecutivo y hace transito a cosa juzgada. A su vez se le recuerda que también podrá iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado con el fin de que le paguen ademas de los canones de arrendamiento, los intereses si hay lugar para el cobro de ellos y obtener la orden del desalojo según el caso.

Mi tía tiene arrendado un apartamento a una ciudadana venezolana que tiene una peluquería allí mismo, subarrendó y no ha querido pagar arriendo en esta pandemia, realiza fiestas los fines de semana y no paga los servicios públicos. Ella tiene cómo pagar pero aduce que no lo hará y tampoco quiere desocupar, de hecho hemos tenido varias discusiones incluyendo a la policía. Quiero saber ¿qué puede hacer para que desocupe pues vive de eso y además han sido intimidados por unos jóvenes que se reúnen allí?

Las partes que firmaron el contrato de arrendamiento deben ponerse en contacto inicialmente para intentar llegar a un acuerdo conciliatorio para así poner los canones de arrendamiento al día.
Si no se llega a un acuerdo, el arrendador puede inicial un proceso de restitución de inmueble arrendado, con la intención de que si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de administración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total. 

De acuerdo con la prueba allegada con la demanda tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel. art 385 C.G.P, respecto a las agresiones verbales o físicas si existe agresión alguna puede interponer una denuncia por lesiones personales.

Somos una ONG y durante este año debido a la pandemia no se implementaron proyectos, por lo cual los ingresos se han disminuido. Tenemos en arriendo una oficina, este contrato inició en marzo y se pagó 6 meses por adelantado, quisiéramos saber si hay la posibilidad de terminar unilateralmente el contrato.

Si existe la posibilidad de terminar de manera unilateral el contrato debido a que el gobierno nacional expidió el decreto 797 del 4 de julio de 2020 en el cual establecido unas medidas transitorias en materia de arrendamiento de locales comerciales durante la emergencia presentada por la pandemia del COVID-19.

Para esto los arrendatarios podrán terminar unilateralmente su contrato hasta el 31 de agosto de 2020. Al hacerlo, el arrendatario deberá pagar el valor correspondiente a un tercio de la cláusula penal pactada en el contrato, sin ninguna otra multa o sanción. Si el contrato no tiene ninguna cláusula penal, el arrendatario debe pagar la suma correspondiente a un canon de arrendamiento.para dar por terminado el contrato deberá hacer la notificación por correo certificado y realizar la consignación al juzgado. Y por último se debe tener en cuenta que el arrendatario debe estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento, servicios públicos y demás obligaciones.

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