Preguntas y respuestas de derecho inmobiliario /Consultorio jurídico

Preguntas y respuestas de derecho inmobiliario /Consultorio jurídico

EL TIEMPO y la Unilibre responden a esta y otras consultas jurídicas en este espacio.

Consultorio jurídico

Consultorio jurídico de EL TIEMPO y la Universidad Libre.

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CEET

Por: REDACCIÓN EL TIEMPO
17 de octubre 2018 , 11:54 a.m.

ELTIEMPO.COM y la Universidad Libre se aliaron para brindarles a los usuarios asesoría legal de manera gratuita y con los expertos de la facultad de Derecho de esa prestigiosa universidad.

¿Qué se debe hacer para iniciar un proceso de pertenecía de un predio ubicado en la ciudad de Bogotá D.C. en la localidad de Ciudad Bolívar?

Debe iniciarse demanda civil contratando abogado de confianza de la siguiente manera:

El artículo 375 del Código general de Proceso señala que:

En las demandas sobre declaración de pertenencia de bienes privados, salvo norma especial, se aplicarán las siguientes reglas:

1. La declaración de pertenencia podrá ser pedida por todo aquel que pretenda haber adquirido el bien por prescripción.
2. Los acreedores podrán hacer valer la prescripción adquisitiva a favor de su deudor, a pesar de la renuencia o de la renuncia de este.
3. La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.
4. La declaración de pertenencia no procede respecto de bienes imprescriptibles o de propiedad de las entidades de derecho público.

El juez rechazará de plano la demanda o declarará la terminación anticipada del proceso, cuando advierta que la pretensión de declaración de pertenencia recae sobre bienes de uso público, bienes fiscales, bienes fiscales adjudicables o baldíos, cualquier otro tipo de bien imprescriptible o de propiedad de alguna entidad de derecho público. Las providencias a que se refiere este inciso deberán estar debidamente motivadas y contra ellas procede el recurso de apelación.

5. A la demanda deberá acompañarse un certificado del registrador de instrumentos públicos en donde consten las personas que figuren como titulares de derechos reales principales sujetos a registro. Cuando el inmueble haga parte de otro de mayor extensión deberá acompañarse el certificado que corresponda a este. Siempre que en el certificado figure determinada persona como titular de un derecho real sobre el bien, la demanda deberá dirigirse contra ella. Cuando el bien esté gravado con hipoteca o prenda* deberá citarse también al acreedor hipotecario o prendario.
El registrador de instrumentos públicos deberá responder a la petición del certificado requerido en el inciso anterior, dentro del término de quince (15) días.

Quiero realizar la cancelación de un contrato de arrendamiento que realice por notaria de una vivienda que ya no habito porque me separe de la unión libre. En este inmueble aún vive mi antigua pareja quien realiza los pagos cumplidamente. Sin embargo, el arrendatario no contesta mis llamadas y whatsapp en los cuales realizó la solicitud de cancelación del contrato de arrendamiento. Entonces ¿qué puedo hacer para realizar dicha cancelación?

Respuesta: Envíe comunicación escrita por correo certificado a la dirección del arrendatario informando que rescinde el contrato de arrendamiento (da por terminado el contrato). La Ley 820 de 2003 por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana, establece unas causales especiales por las cuales el arrendador o propietario del inmueble puede dar por terminado el contrato de arrendamiento al momento del vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, únicamente cumpliendo con el requisito del pre aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado.

Hace 14 meses hice un contrato de venta de posesión y cesión de derechos por un lote de 48 metros por el que pagué $23.250.000. Este hace parte de uno más grande que tiene problemas porque está embargado, y dicen que quien loteo y vendió no tiene derechos sobre este terreno, ¿qué acciones debo tomar para que se devuelva mi dinero o debo poner abogado por la pertenencia como comprador de buena fe?

Respuesta: Los abogados siempre aconsejamos que previo a la compra se efectúe la revisión de los certificados de tradición, precisamente por la situación que enfrenta el consultante.

Un inmueble embargado, para efectos de la compraventa, por manifestación legal, se tiene como si estuviera fuera del comercio y, consecuentemente, se constituye en objeto ilícito de la venta que se procura realizar; salvo, que exista la autorización de la ley o la del acreedor del bien embargado. De tal forma que, si se adquiere un bien en tal condición, no se tendrá en el comercio mientras no esté registrado en el folio de matrícula inmobiliaria el oficio de desembargo emitido por el juez, lo cual impediría suscribir el contrato de compraventa. Le aconsejo contratar abogado.

¿Cómo puedo hacer efectiva la decisión de control urbano de tumbar una construcción ilegal en mi edificio? Han pasado seis meses y dicha entidad no ha dado cumplimiento a esta orden.

Respuesta: Eleve un derecho de petición para que la autoridad competente proceda a hacer efectiva la medida. En caso que no se dé respuesta de fondo dentro de los 15 días hábiles siguientes a través de acción de la tutela solicite se dé respuesta y cumplimiento a la decisión de la demolición de la construcción ilegal. Apóyese en la comunidad y exponga la magnitud del daño o consecuencias de conservar dicha construcción que la autoridad declaró ilegal.

¿Los valores establecidos como sanciones por inasistencia a las reuniones de asamblea general de propietarios de vivienda bajo régimen de propiedad horizontal generan costos de honorarios de abogado? ¿Estas sanciones por insistencia tienen un tiempo de vigencia como en el caso de los impuestos que después de cinco años en los que no se haya iniciado proceso ejecutivo prescriben? ¿La administración puede impedirle a un propietario que consigne valores totales o parciales a la cuenta de la administración cuando estos saldos pendientes se encuentran en abogado para su cobro?

Respuesta a las anteriores preguntas: La normatividad y los acuerdos de la comunidad generan obligaciones a los propietarios. Si el propietario no asiste y tampoco delega está incurso en las sanciones y si no ha pagado y se encuentra en mora debe pagar con los respetivos intereses.
Si la deuda ya salió de la órbita del administrador y fue contratada una oficina de cobros debe presentarse a dicha oficina y llegar a acuerdos de pago, e incluso a pago de honorarios generados por la mora en el pago de las sanciones. Las sanciones prescriben a los 5 años.

¿Es legal que en el recibo de Codensa cobren una cuota de aseo mensual y adicional, cada residente tenga que pagar por este mismo concepto en la cuota de administración?

Esos acuerdos de pagos se efectúan a través de aprobación de la asamblea de copropietarios. Debe primero determinarse las justificaciones y la aprobación contendida, para considerar la procedencia o no de dichos pagos.

¿Qué se puede hacer cuando se solicita información al administrador de un conjunto y no da respuesta?

Si existe una solicitud de información que el administrador no ha suministrado, se puede interponer una acción de tutela por vulneración al derecho de petición consagrado en el artículo 23 de la Constitución Política.

Unos invasores se metieron a una casa que heredé. ¿Qué debo hacer para sacarlos?

Cuando otra persona posee algo que nos pertenece porque tenemos el derecho de propiedad sobre dicho bien, la acción a ejercer es la acción reivindicatoria de dominio cuya titularidad corresponde a quien tiene la propiedad de la cosa; aunque la propiedad se encuentre limitada como la del propietario fiduciario, cuando este sea despojado de la posesión puede ejercer la acción reivindicatoria, al igual que el propietario absoluto o el nudo propietario.

El artículo 946 del código civil define la acción reivindicatoria de la siguiente manera: “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla”.

¿Cómo puedo materializar la propiedad de un bien que durante 15 años he cuidado podándolo y sembrándolo? El lote tiene dos dueños, pero hace 15 años no sé nada de ellos.

En Colombia existen cinco modos de adquirir el dominio que son la tradición, la accesión, la sucesión por causa de muerte, la ocupación y la prescripción adquisitiva de dominio; esta última también puede ser extintiva del dominio.

La prescripción adquisitiva de dominio se da cuando se ha poseído un bien por determinado tiempo.


El código civil Colombiano en su artículo 762 define la posesión de la siguiente manera: “es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él, El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”

La posesión puede ser regular o irregular; la primera se da cuando existe justo título y buena fe mientras que en la segunda no es necesario ninguno de estos requisitos. Hay que diferenciar la posesión de la mera tenencia, en la mera tenencia se reconoce la propiedad de otro; es decir por ejemplo Juan tiene la cosa, pero la tiene a nombre de otro, no ejerce ánimo de dueño, es como si simplemente cuidara la cosa o disfrutara de ella.

La ley 791 de 2002 redujo la prescripciones veintenarias a diez (10) años y estableció el tiempo de la prescripción ordinaria en cinco (5) años. La modificación realizada por esta ley es muy importante ya que reduce el tiempo para las personas que han poseído y ejercido su ánimo de señor y dueño, dándoles la posibilidad que en menor tiempo puedan por declaración judicial a través del proceso de pertenencia tener la propiedad.Usted si considera que le asiste dicho derecho debe iniciar demanda a través del proceso de pertenencia, contratando abogado de confianza.

¿Las áreas privadas libres (terrazas) escrituradas hacen o no parte del coeficiente de la copropiedad para determinar las expensas comunes de cada inmueble?

Respuesta: Si, por considerar parte integral de la unidad privada, es decir que el área total del inmueble está incluida el área de la terraza privada.

Tengo una propiedad que está englobada con la misma matrícula inmobiliaria de 6 lotes. No nos hemos podido poner de acuerdo para realizar el desenglobe. ¿Si el poseedor de uno de los lotes inicia el proceso de desenglobe esta misma suerte correrán los demás? ¿Qué proceso se debe seguir?

Respuesta:  El desenglobe, es un acto con el cual el dueño de un terreno comienza a dividirlo en varias fracciones o lotes. Para hacer esto debe alinderar en forma especial el terreno que segrega como el restante.
Se requiere que se presente licencia de división expedida por autoridad competente, la cual se hace con fundamento en los planos presentados ante la misma y la descripción de cada una de los lotes con sus áreas linderos y ubicados al igual que se debe presentar el título antecedente, es decir la escritura por medio de la cual se adquirió.
Hay ciertas limitaciones a este desenglobe, pues si tiene derecho de cuota en común y proindiviso no puede hacerlo, porque su derecho no ha sido determinado, sino hasta que se efectúe la partición material del inmueble.

En Villeta todos los predios y casas están en predios de 3000 metros. Lo que indicaría que la tasa del impuesto predial sería igual para todos los propietarios. Sin embargo, allí hay predios a los que les cobran diferentes tarifas. Uno del 9 por mil. Otro del 12 por mil y el último del 16 por mil. ¿Qué hago para reclamar un ajuste de mi impuesto al 9 o al 12 por mil? ¿Procede derecho de petición o tutela para reclamar este ajuste en el mismo conjunto residencial?

Respuesta:  

a)
Puede solicitar a través de derecho de petición a la Secretaria de Hacienda los fundamentos jurídicos del pago diferenciador del impuesto predial.

b) Puede solicitar la revisión del avalúo catastral ante la Secretaria de Hacienda, que tras una visita al predio determinará si el valor es o no el correcto.

c)
Aun cuando haya efectuado la solicitud se le recomienda pagar oportunamente el impuesto así no esté de acuerdo.

¿Cómo sacar a un arrendatario moroso de mi casa?

Pregunta:  Arrendé mi casa, pero la señora que la tomó en arriendo no paga, ya fui a mediación en la estación de policía, pero sigue sin cumplir. ¿Qué más puedo hacer?

Respuesta: Para estos casos, existe un trámite que usted puede realizar para recuperar el inmueble arrendado e incluso que se le pague la suma de dinero que le deben.

Puede acudir a una Notaría, a un centro de conciliación, a la Defensoría del Pueblo o a la Personería de su municipio.

Debe intentar primero llegar a un acuerdo con el arrendatario o dar por terminado el contrato de arrendamiento según las causas contempladas en el artículo 22 de la ley 820 de 2003. Solicitando, a su vez, la devolución del inmueble arrendado.
Si está persona no devuelve el inmueble, puede usted presentar una demanda ante el juzgado civil.

Arriendo

Pregunta: Actualmente junto con mis socios tenemos un local en el centro comercial Santafé, llevamos cinco meses desde que abrimos el negocio pero las ventas han sido muy difíciles. Pagamos $ 15 millones de arriendo, pero por la situación no podemos seguir pagando ese valor. ¿Existe alguna forma de entregar el local sin pagar la cláusula de incumplimiento, dado que nos estamos perjudicando como empresa?

Respuesta:  La ley 820 de 2003, en su artículo 24, consagra las causales por las cuales el arrendatario puede dar por terminado el contrato de arrendamiento sin pagar ningún tipo de indemnización, éstas son:

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque este incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

4. El mal estado o calidad del inmueble que impida totalmente o torne supremamente difícil su uso para lo que ha sido arrendado, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad del inmueble al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, según las circunstancias, podrá dar lugar a la terminación del arrendamiento, o la concesión de una rebaja del precio o renta.

Desafortunadamente, su caso no está contemplado en las causales que establece la ley para evitar el pago de la cláusula de incumplimiento.

Pregunta: ¿Un arrendatario puede retener dinero del pago de un arriendo de un inmueble sin haberme pasado a vivir?

Respuesta: 
1. Si usted es el arrendatario lo más común es que se pacten cánones anticipados si usted no ha pagado no le van a entregar el inmueble para su uso.

2. Si usted pago y no va a ocupar el inmueble lo más seguro es que haya firmado un contrato y el contrato es ley para las partes, debieron haber pactado una cláusula penal y si este caso, el que incumpla el contrato tendrá que asumir las consecuencias de su incumplimiento.

Propiedad horizontal

Pregunta: En una asamblea extraordinaria de copropietarios se estableció el cobro de una cuota extraordinaria por partes iguales, sin tener en cuenta los coeficientes de copropiedad. Expuse el hecho de que según la ley 675 de 2001 eso no se puede hacer, sin embargo, me refutaron y dijeron que en una asamblea ordinaria se había acordado el cobro por partes iguales ¿Se puede establecer eso en la asamblea? Este sería el tercer año que se cobra la cuota extraordinaria de la misma manera.

Respuesta:
El órgano de administración competente para decretar las cuotas extraordinarias es la asamblea de propietarios. La imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces las expensas ordinarias mensuales requiere la aprobación de los propietarios que representen el 70 % del total de coeficientes de copropiedad.

Si por vicios de procedimiento o sustanciales la decisión no se ajustó a la ley o al reglamento, el afectado podrá impugnarla ante el Juez Civil dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta.

¿Puede un deudor moroso ser parte del Consejo de Administración de un edificio de propiedad horizontal?

Para ser parte del Consejo de Administración de su edificio, debe tener en cuenta el reglamento de propiedad horizontal que se maneje internamente dentro del cual, seguramente, se encontrarán los requisitos y condiciones que deben ostentar los aspirantes a ser elegidos.

Sin embargo, se debe tener en cuenta que una de las funciones del Consejo de Administración es precisamente imponer sanciones a los morosos, por lo cual sería razonable que se impidiera a deudores morosos conforman este Consejo.

No entregan un apartamento comprado en planos

Pregunta: Qué puedo hacer si pagué de contado un apartamento en planos, prometen entregarlo al año, inicia la construcción, pero hoy, 5 años después, no me responden y me sacan excusas dado que no han podido terminar de construir el edificio de apartamentos.

Respuesta: Cuando una constructora no entrega la vivienda en el plazo acordado es responsable de incumplimiento contractual y por consecuencia tiene unas obligaciones por las que debe responder en el corto plazo.

Lo primero que recomienda la Subdirección de Control de Vivienda de la Secretaria de Hábitat de Bogotá, es entablar la queja en la Alcaldía del municipio donde haya firmado la promesa de compraventa.

Dependiendo de la efectividad del proceso y de encontrarse responsable a la constructora, ésta deberá pagar una multa e incluso podrá ser intervenida administrativamente.

Si no encuentra respuesta a su queja en la Alcaldía, el siguiente paso es una demanda civil con la cual puede reclamar a la constructora el pago de una indemnización por daños y perjuicios. Esta es una cláusula que debe estar consignada desde el principio en la promesa de compraventa.

¿Se puede prohibir el arrendamiento de un parqueadero ubicado en una propiedad horizontal? ¿Es legal incluir este tipo de prohibiciones en el reglamento de propiedad horizontal y/o manual de convivencia? ¿Qué leyes o regulaciones avalarían y/o refutarían una decisión como estas?

La ley establece como una de las obligaciones del propietario el uso de los bienes de acuerdo con su naturaleza y destinación, sin comprometer la seguridad y sana convivencia de la comunidad.

La asamblea, principal órgano de administración de la propiedad horizontal y por lo tanto, administradora de los bienes y servicios comunes, puede tomar decisiones sobre el uso de los parqueaderos privados mediante el Manual de Convivencia, que ha sido creado y aprobado por la comunidad, pero no puede variar o afectar el derecho de disposición que tiene el propietario sobre la unidad de dominio particular, que le permite enajenarlo, arrendarlo, hipotecarlo y constituir cualquier otro derecho sobre este. Si la asamblea a través del manual de convivencia vulnero dichos derechos, se puede demandar el acta ante el Juez Civil Administrativo. Debe contratar abogado

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