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En este Consultorio Jurídico resolveremos las dudas sobre propiedad horizontal. Hablaremos sobre las funciones de los administradores de los conjuntos residenciales, manuales de convivencia, uso de zonas comunes, entre otros.
Al final del artículo encontrará el formulario donde puede dejar su pregunta.
La asamblea de propietarios puede decidir el uso de los bienes comunes no esenciales y su tarifa.
La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian) informó que aquellos conjuntos que cobren por el servicio de parqueadero a los visitantes deberán inscribirse en el Registro Único Tributario y tienen que “solicitar la Resolución que autoriza la numeración de la facturación, facturar cada uno de los servicios prestados discriminando el IVA y presentar declaraciones tributarias.
Los salones comunales y parqueaderos son requisitos pedidos por Planeación a los constructores para concederles la licencia de edificar –equivalen al 35 por ciento en zonas de cesión; son las conocidas zonas comunes–. Y para poder cobrar por ellas se debe cambiar su uso y cumplir con unas condiciones.
Si en un momento dado se quiere cambiar el uso de un parqueadero de visitantes o cualquier zona común se debe respaldar la decisión con un 70 % de los propietarios.
De acuerdo con la Secretaría Distrital de Gobierno, la ley 675 de 2001 de propiedad horizontal estipula las condiciones para que un parqueadero de visitantes pueda cambiar su uso. Según el artículo, la desafectación de un bien comunal implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal que “se realiza por medio de escritura pública. Una vez otorgada, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos”.
En el reglamento de copropietarios se establecen los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, allí puede encontrar alguna disposición que proteja su derecho al uso del ascensor con mascota.
De no encontrar ninguna disposición hay que remitirse a la ley 675 de 2001, en la que se establece que la asamblea general de propietarios es el órgano que tiene como función aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal, y es allí donde puede hacer la solicitud, esta se decidirá en reunión de la asamblea.
De acuerdo a la ley 675 de 2001, en el artículo 29, los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
En este caso específico hay que revisar el reglamento de propiedad horizontal del edificio, para establecer si los pagos de las cuotas para el mantenimiento del ascensor están debidamente establecidos.
El comité de convivencia de acuerdo al artículo 29 tiene la potestad de imponer sanciones pecuniarias en aras de procurar la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto con Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento.
Estas no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. En todo caso, a la fecha de su imposición, sumadas, no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores, lo que nos lleva a concluir que en aras de preservar la convivencia se limita el derecho a la propiedad privada; dándole prevalencia al bien general sobre el particular.
Los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto residencial sometido al régimen de propiedad horizontal están regulados en el Reglamento de Propiedad Horizontal respectivo y debe estar en consonancia con las normas legales, es decir, en ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en la ley.
Si el conjunto cuenta con parqueaderos de uso común, la asamblea general o la administración no pueden prohibir el uso de dichos parqueaderos a sus copropietarios de acuerdo a las prohibiciones contenidas en el artículo 22 de la ley 675 de 2001 que establece:
ART. 22 —"Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.”
De acuerdo a esto, los parqueaderos están al servicio de los propietarios, residentes. De la misma manera, se deben tener en cuenta las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios respecto de los bienes comunes que establece el numeral 8 del artículo 26 de ley de propiedad horizontal.
De acuerdo a la ley 675 de 2001, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto; lo que nos lleva a concluir que, si el reglamento establecido en la propiedad horizontal se indica que hay un procedimiento para lograr el cambio de administración, es posible hacerlo.
