¿Cómo desalojar un arrendatario moroso?/Consultorio Jurídico
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¿Cómo desalojar un arrendatario moroso?/Consultorio Jurídico

El TIEMPO y la Universidad libre se aliaron para resolver esta y otras preguntas gratuitamente. 

Consultorio jurídico

Consultorio jurídico de EL TIEMPO y la Universidad Libre.

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CEET

24 de julio 2018 , 07:09 p.m.

Esta alianza de EL TIEMPO con la Universidad Libre busca resolver las inquietudes jurídicas de los usuarios con la asesoría legal de abogados expertos de esta prestigiosa universidad. 

Si usted quiere participar en este consultorio jurídico puede diligenciar el formulario con su duda legal aquí para que sea resuelta de manera gratuita por juristas especialistas en cada uno de los temas consultados.

Este consultorio responde semanalmente 10 preguntas que los participantes envían en el transcurso de la semana frente a temas como herencia, dudas, alimentos, derecho inmobiliario, deudas, conflictos laborales, accidentes de tránsito, divorcio entre otros. 

¿Cómo sacar a un arrendatario moroso? ¿Qué hacer cuando no tengo cómo pagar el arriendo? ¿Puedo llegar a un acuerdo con mi arrendador para que no me saque de la casa por el no pago del arriendo? Si mi arrendador no quiere recibir el pago ¿qué puedo hacer?  estas son algunas preguntas que el Consultorio Jurídico responde en esta ocasión. 

Vea acá el Facebook Live con el experto en arrendamiento

Estas son las respuestas de las 10 preguntas que los usuarios de este consultorio jurídico enviaron en el transcurso de la semana.

ArriendoArrendé un apartamento desde octubre de 2017, la señora arrendataria solamente pagó 3 meses pero retrasados. Actualmente tiene una deuda en servicios de agua y luz de $600.000, y los arriendos de 6 meses. Mediante una carta le solicite la devolución del inmueble y le dí un plazo de 8 días, a la fecha no ha desocupado el inmueble.
Además la señora tiene dos hijos con problemas de retraso mental. ¿Qué debo hacer para que la señora me devuelva el inmueble y pague los servicios, arriendos y la multa? El contrato esta autenticado en notaría, sin embargo el fiador no se presentó para la firma.

Respuesta: Es importante que de una vez se asesore de un abogado para iniciar el proceso de Restitución de bien inmueble. 

¿Cómo debo proceder para que el fiador en un contrato de arrendamiento me responda por los dineros no pagados y daños que dejó el inquilino si este no desea responder?

Respuesta:

Primero es necesario considerar que:


El codeudor es garante del deudor principal. En caso de incumplimiento con el pago, el codeudor está en el mismo nivel que el deudor principal, así que el acreedor puede exigirle su pago a quien desee o simultáneamente a los dos. El codeudor no puede alegar que el dinero sea cobrado primero al deudor principal, pues tiene la misma responsabilidad que éste.

El fiador, al igual que el codeudor, se trata de un garante del deudor principal. Pero tiene una ventaja sobre el anterior; en caso de un incumplimiento, puede exigir que antes se le cobre al deudor principal. El acreedor primero tiene que perseguir los bienes del deudor principal (cuentas bancarias, muebles, inmuebles, participaciones sociales, etc.), si no obtiene resultados y la deuda no es pagado, ahí sí puede exigir el pago al fiador.

Tengo unos inquilinos que llevan ya mucho tiempo viviendo en una propiedad mía. Quiero hacerles contrato de arrendamiento. ¿Todavía lo puedo hacer?

Respuesta: Lo que se celebró entre las partes fue un contrato de arrendamiento verbal y si llevan mucho tiempo viviendo en su propiedad, representa también que son buenos inquilinos.

Si alguna de las partes quiere demandar por incumplimiento, es necesario que se acerque ante un juez y solicite un interrogatorio como prueba anticipada o ante un notario para que escuche los testimonios, sin embargo este procedimiento toma más tiempo.

Las ventajas de un contrato verbal de arrendamiento, es que se ejecuta rápidamente sin necesidad de un encuentro personal y previo, es decir, si el arrendador necesita que se le desocupe su propiedad puede llamar, cuadrar con el arrendatario una fecha límite y listo.

La desventaja es, como en todos los contratos verbales, que a la hora de presentarse un inconveniente y alguno de los dos quiera llevar a cabo un proceso legal, sin un contrato escrito las pruebas se reducen y carecen de validez.

De todos modos, si usted desea llevar a cabo un proceso de arrendamiento, bien sea por escrito o de manera verbal, debe quedar una constancia de que lo pactado consiste en un mutuo acuerdo.

Por otro lado, es necesario que usted tenga presente cuales son las causales válidas para solicitar el desalojo al arrendatario de su inmueble, que son:

• No ha cumplido con las cuotas de arriendo acordadas.
• No cumple con el pago de los servicios públicos y ha generado desconexión o pérdida de los mismos.
• El inquilino decide subarrendar el inmueble sin autorización o ceder el contrato sin el conocimiento previo del dueño de la propiedad.
• Si utilizan el inmueble para realizar actos delictivos.
• Si realizan cambios o destrucción de algún sector de la propiedad que no estuvieran previamente autorizados por el arrendador.
• Por violación a la norma de propiedad horizontal (ruido, etc).

En el momento en que el arrendador vea que su arrendatario está incumpliendo alguno de los actos señalados, y que no quiere retirarse de la propiedad, el arrendador puede iniciar un proceso legal de restitución del inmueble.


No se le olvide conservar los recibos de los pagos del canon de arrendamiento.

Mi papá nos dejó en herencia una bodega, quien lo ocupa desde casi 1985 (más de treinta años) es un hermano de quien firmó el contrato de arriendo que ya falleció y quien paga cumplidamente a mi hermana. Allí tiene una fábrica pequeña de útiles escolares. Una vez muerto nuestro padre, en abril del 2016, le dijimos que necesitamos la bodega para venderla. Pero no ha sido posible ningún arreglo, ni ofreciéndole un bono. ¿Qué podemos hacer?

Respuesta: Debe por escrito informar la terminación del contrato y que se proceda a la entrega del inmueble.

Si terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, es posible presentar demanda civil para que un juez ordene la devolución del inmueble arrendado y el pago de los daños ocasionados, pero es necesario haber intentado antes la conciliación ante un Centro de Conciliación, personería o notaría.

La demanda deberá presentarse ante el juez civil de donde vive la persona que se demanda o ante el juez de pequeñas causas sin necesidad de abogado, cuando el valor de lo que se reclama en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Si el juez ordena la devolución del inmueble, para poder cobrar el dinero o los arriendos que aún se deban, es posible solicitarle al mismo juez que se inicie un proceso ejecutivo para ordenar el pago.

Tengo una casa arrendada a una señora y la vivienda fue adecuada para un colegio preescolar. A la fecha están atrasadas en el pago del canon en 3 meses. ¿Cómo puedo exigir el pago de los meses atrasados y solicitar que desocupen la casa? ¿Qué otras medidas puedo tomar al respecto?

Respuesta: La primera opción que se recomienda es intentar un acuerdo entre las partes o a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad o una notaría. Igualmente, podrá acudir al personero municipal.

También puede dar por terminado el contrato de arrendamiento. Para esto, el arrendador deberá argumentar la situación de la terminación del contrato, indicando la causa de incumplimiento exacta (artículo 22 de la Ley 820 de 2003) y solicitar la entrega del inmueble.

Esta comunicación o aviso no tiene ninguna formalidad especial, pero se recomienda hacerla por escrito a través de una carta de terminación de contrato, que sirva de prueba en posibles procesos judiciales para recuperar el inmueble. Una vez comunicada la terminación, se puede llegar a un acuerdo o conciliación en relación con la fecha de entrega del inmueble y el pago de lo que se deba.

¿Cómo exigir la entrega del inmueble?

Si terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, es posible presentar demanda civil para que un juez ordene la devolución del inmueble arrendado y el pago de los daños ocasionados, pero es necesario haber intentado antes la conciliación ante un Centro de Conciliación, personería o notaría.

La demanda deberá presentarse ante el juez civil de donde vive la persona que se demanda o ante el juez de pequeñas causas sin necesidad de abogado, cuando el valor de lo que se reclama en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Si el juez ordena la devolución del inmueble, para poder cobrar el dinero o los arriendos que aún se deban, es posible solicitarle al mismo juez que se inicie un proceso ejecutivo para ordenar el pago.

La inquilina no paga arrendamiento desde hace tres años y medio. El juez dictaminó el desalojo, pero ahora la inquilina tiene cerrada la bodega. ¿Se pueden romper candados y hacer el lanzamiento sin la presencia de la inquilina morosa? o ¿debo notificarla primero así el juez ya haya ordenado el desalojo?

Respuesta: El Juez al ordenar la restitución del inmueble la arrendataria -demandada- ya se encuentra notificada en el proceso.

Es procedente enviarle la notificación a la arrendataria -demandada- en cuanto a que se realizará diligencia de allanamiento, la cual procederá sin la presencia de la anterior, pero la parte actora -arrendataria- deberá trasladar los bienes muebles encontrados, a una bodega para así determinar la conservación y protección del mismo.

Deudas

Pregunta: Quisiera saber si debo pagar el impuesto de este año ya que mi vehículo fue hurtado el 29 abril 2017 y pertenecía a mi papá que falleció. VEA ACÁ LA RESPUESTA.

Penal

Pregunta:  Cuando el tiempo para interponer una querella sobre un delito caduca, ¿hay forma de empezar nuevamente el proceso?  VEA ACÁ LA RESPUESTA.

Pregunta:   Hace unos días me llamaron de una recaudadora por una supuesta deuda de 350.000 pesos adquirida en un almacén del centro de Medellín en septiembre del 2013. Yo estuve por fuera de la ciudad entre junio y septiembre de ese año y no solicité ningún crédito. Me piden ir a un edificio para notificar la deuda (no al almacén porque dicen que ya no existe). Quisiera saber ¿qué puedo hacer frente este caso? Quien me llamó asegura que tiene copia de mi documento de identidad y la solicitud de crédito, pero que no tiene registro de qué prendas supuestamente adquirí por ese monto. VEA ACÁ LA RESPUESTA. 

Alimentos

Pregunta: ¿Cuánto es el incremento anual por ley que un padre le debe hacer a la cuota alimentaria de su hijo? ¿Cómo se reclama ese incremento? Si no lo hace ¿qué consecuencias tiene el padre de familia en el pago de la cuota de alimentos? VEA ACÁ LA RESPUESTA.

Prima de servicios

Pregunta: Soy funcionaria de la alcaldía de La Dorada, Caldas, desde el 30 de enero del año en curso, con un cargo de libre nombramiento y remoción. No recibí la prima que se pagó el pasado 7 de junio, pensé que tenía derecho a ella de manera proporcional. ¿Hay alguna razón para que no hubiera recibo algún dinero correspondiente a la prima? VEA ACÁ LA RESPUESTA.

Pregunta: A los docentes que firmamos contrato a término inferior a un año (del 1 de febrero al 30 de noviembre) en el municipio de Fusagasugá nos descuentan de la liquidación los 15 días de vacaciones de mitad de año, la semana de receso, y la Semana Santa, tampoco nos pagan prima de mitad de año. ¿Estas situaciones son legales o se nos está vulnerando algún derecho? VEA ACÁ LA RESPUESTA. 

Laboral

Pregunta:  Ingresé a la empresa desde abril de 2005 con un contrato de prestación de servicios y luego a través de una cooperativa me empezaron a cotizar pensión solo hasta julio de 2006. Después suscribí con la compañía un contrato a término indefinido, a la fecha sigo vinculada. ¿Puedo reclamar mi tiempo de prestaciones sociales y cotización a pensión de abril del 2005 a julio del 2006? VEA ACÁ LA RESPUESTA. 

Derecho inmobiliario

Pregunta: ¿Las áreas privadas libres (terrazas) escrituradas hacen o no parte del coeficiente de la copropiedad para determinar las expensas comunes de cada inmueble? VEA ACÁ LA RESPUESTA.

Accidente laboral

Pregunta: ¿Qué es un riesgo in itinere y cómo puede reconocer la empresa un accidente laboral si voy en otro vehículo diferente al que la empresa contrata? VEA ACÁ LA RESPUESTA.

JUSTICIA
Twitter: @JusticiaET
Justicia@eltiempo.com

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