Según cifras de la Federación de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), en Colombia cerca del 44 % del total de los hogares colombianos urbanos habita en viviendas arrendadas. Es por esta razón que en esta entrega de Consultorio Jurídico hablamos con un abogado experto de la Facultad de Derecho de la Universidad Libre sobre las dudas frecuentes respecto al incremento del valor del canon de arrendamiento, qué pasa con el contrato si el propietario vende el inmueble, cómo ceder un contrato de arrendamiento, entre otros temas.
Al final del artículo encontrará el formulario para que deje su pregunta sobre este o cualquier otro tema de interés. Recuerde consultar los términos y condiciones del formato.
¿Es legal que el dueño del inmueble aumentar el valor del canon de arrendamiento antes de que se cumpla el año?De acuerdo al artículo 20 de la ley 820 de 2003, el cual dispone que el aumento de canon podrá realizarse cada doce (12) meses de ejecución del contrato, es decir que se hará pasados este periodo y no antes; en caso de hacerlo, se debe entender como un acto arbitrario del arrendador, y en caso de persistir habría que acudir ante un juez de la república para que así determine la no legalidad de la determinación tomada por el arrendador.
(De su interés: ¿Qué hacer en caso de que el arrendatario no pague a tiempo? )
En cuanto al incremento del valor del canon de arrendamiento, este se realiza cuando el contrato ha tenido de ejecución un año, ya sea en la vigencia inicial, o en cualquier periodo de las prorrogas del mismo y específicamente el arrendador está autorizado y facultado para incrementar el canon en un porcentaje que no exceda el 100% del aumento que haya sufrido el índice de precios al consumidor del año inmediatamente anterior.
(Lea también: ¿Un arrendatario puede tomar posesión del inmueble?)
Es de manifestar que el arrendatario le podrá solicitar a su arrendador, la disminución de ese porcentaje, es decir que no sea el ciento por ciento (100%), sino el ochenta por ciento (80%), pero por un simple acuerdo entre ambas partes, pero es una decisión exclusiva.
Debemos entender que casi siempre el arrendador es el propietario del bien inmueble, es decir que él es el titular del derecho real de dominio y que por disposición del artículo 669 del Código Civil colombiano le concede dos facultades, la del goce como la de disposición; es decir que puede enajenarlo en cualquier momento, sin importar que este está siendo usado por un arrendatario.
(Además: ¿Un arrendatario puede subarrendar el inmueble sin mi autorización?)
Al darse el negocio jurídico de la compraventa, el vendedor del inmueble, de igual manera le debe hacer a favor del comprador la cesión del contrato de arrendamiento en la calidad de arrendador, la cual se le debe notificar de manera escrita al arrendatario, el cual no se puede oponer, en razón a que los términos de contrato continuarán en las mismas condiciones a las inicialmente pactadas.
Es una figura jurídica que de manera común se presenta, ya que los propietarios de inmuebles, tanto para vivienda como aquellos para fines comerciales, posiblemente, los están enajenando con el fin de obtener utilidades patrimoniales.
- ¿Qué debo hacer si roban dinero de mi cuenta y el banco no responde?
- ¿Qué pasa si tengo la edad pero no los requisitos para pensionarme?
- ¿Puede ir a la cárcel un padre que no cumpla con la cuota alimentaria?
- ¿Qué pueden hacer y qué no los policías de tránsito cuando me paran?
- ¿A qué tengo derecho si mi contrato laboral se termina?
Se recomienda como primera opción intentar un acuerdo entre las partes o a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo o notaría.
En caso de que la conciliación no llegue a buen término, se aconseja realizar un proceso de restitución de bien inmueble arrendado ante juez civil municipal, sustentado en el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento. Téngase en cuenta que, una vez iniciado el proceso, los arrendatarios no podrán ser escuchados en proceso hasta que prueben que han pagado los cánones debidos.
Se le recomienda adelantar el proceso de restitución de inmueble arrendado. En donde la ley prevé que unilateralmente el arrendador podrá terminar el contrato y solicitar la restitución del inmueble, en cualquier momento, teniendo en cuenta de hacer el debido preaviso con la posibilidad de hacerlo a su arrendatario o al representante legal de este, en un término de 3 meses de anticipación.
La ausencia de contrato escrito no quiere decir que uno verbal no valga, lo que se hará en juicio es propender por la recuperación del bien inmueble y la obtención de título para ejecutar al arrendatario.
Se recomienda como primera opción intentar un acuerdo entre las partes o a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo o notaría.
Para realizar el acuerdo con la arrendataria y que sea exigible se recomienda acudir al sitio web de la Universidad Libre para realizar una solicitud frente al Centro de Conciliación con el fin de que se programe una audiencia de conciliación extrajudicial en donde se va a citar a la contraparte.
En dicha audiencia las partes gestionan por sí mismas la solución de sus diferencias, con la ayuda de un tercero neutral y calificado, denominado conciliador, y finalmente si llegan a un acuerdo total o parcial concerniente al motivo de conflicto, realizarán un acta de conciliación que posteriormente será exigible y ya no podrá ser llevada a etapa judicial por los mismos hechos.
Con respecto a su consulta es importante que tenga en cuenta que al haber un conflicto entre el arrendador y el arrendatario, busque lo más pronto posible un centro de conciliación, le recomendamos el de la Universidad Libre, ante este se podrá poner contacto para citar a la arrendataria y poder llegar a un acuerdo con ella.
Por situación de la pandemia en diciembre tuve que entregar el apartamento donde vivía a la arrendataria y le quedé debiendo 3 meses de arriendo y la mitad de otro mes adicional, como pudimos le pagamos los meses que podíamos pero la arrendadora nos dijo que si a enero 2021 no nos poníamos al día teníamos que desocuparle.En diciembre nos reunimos con la arrendadora para establecer un plazo para poderle pagar por plazos lo que le debíamos a lo que ella nos indicó que tenia que ser en un plazo máximo de 6 meses por lo cual nosotros le dijimos que nuestra situación económica no está bien y que si nos dejaba pagarle todo en un termino de 1 año a lo que nos dijo que no, mensualmente tenemos que pagarle $395.000, lo cual nos queda imposible de cancelar ya que estamos pagando múltiples cosas, ¿qué podemos hacer?
Para este caso usted debe acudir a un centro de conciliación o personería jurídica ya que es un medio de alternativo de conflictos, allí puede llegar a un acuerdo de pago con la arrendataria, proponiendo la fecha y el tiempo donde realizará el pago de la deuda.
Consultorio Jurídico
Comentar