Los edificios Continental Tower’s y Asensi de Medellín, con más de 100 apartamentos, y un valor superior a $4.600 millones, están desocupados desde finales del 2013, pues fueron evacuados debido al riesgo de que se desplomen porque presentan fallas estructurales.
Sus propietarios libran desde hace siete años una dura batalla jurídica, tratando de recuperar su inversión. Los desanima el hecho de que los constructores hacen parte “de los creadores” del trágico edificio Space de esa ciudad.
Sin embargo, a partir de febrero próximo este drama podría no repetirse en el país. La razón: Colombia avanza en su camino para consolidarse como una de las naciones más avanzados en garantías para los compradores de vivienda nueva.
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En febrero de 2021 entrará en vigencia el artículo 8 del capítulo II de la Ley 1796 del 13 de julio de 2016, que establece los mecanismos de resarcimiento por daños estructurales en proyectos residenciales de más de 2.000 m2.
La norma, además de fijar rigurosos controles técnicos, estructurales y de seguimiento a los proyectos, establece la constitución de garantías, patrimoniales, fiduciarias o de pólizas de seguros, con cobertura para los diez años siguientes a la entrega del inmueble.
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De acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), desde 2016, la industria ya ha venido adecuándose a lo señalado por la Ley, en lo que tiene que ver con normatividad y supervisión técnica. Además, las constructoras avanzan en su preparación para cumplir con lo indicado en la reglamentación de febrero de 2019, relacionado con las garantías, entre ellos el Seguro Decenal.
“En el país hay 2.600 proyectos activos y eso implica un ejercicio de supervisión técnica relevante. Anualmente, en el país se lanzan alrededor de mil proyectos nuevos al mercado, lo que implica que debemos garantizar las condiciones de suficiencia de los profesionales para cumplir con los estándares de supervisión y revisión que establece la Ley”, afirma Sandra Forero, presidente de Camacol.
Los actores de la cadena coinciden en que la entrada en vigor de la Ley tendrá un impacto positivo en el sector, pues genera confianza entre compradores de vivienda, constructores, financiadores, aseguradores, ingenieros y proveedores de materiales.
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Supervisión, la claveDe acuerdo con las aseguradoras, la supervisión técnica constituye el corazón de este modelo, que contempla la constitución de garantías patrimoniales por parte del constructor o la adquisición del Seguro Decenal. Los supervisores requieren independencia frente al constructor, aprobar el examen académico y registrarse como tal.
Los grandes beneficiados con la norma serán los consumidores, a quienes se les garantiza que la vivienda fue construida bajo estrictas normas técnicas de resistencia y seguridad y, si aun así se presentaran fallas, el inmueble está amparado por un seguro que rige durante los siguientes 10 años a su entrega, sin importar si el constructor permanece o no en el mercado.
Por su parte, los constructores se benefician porque protegen su patrimonio, a través del seguro, durante la obra reciben alertas de los supervisores sobre procesos deficientes o el uso de materiales que no cumplen con las normas de calidad y resistencia, que pongan en riesgo su proyecto.
El Seguro Decenal funciona diferente a los tradicionales, pues este se toma desde el momento en que se inicia el proyecto, y no cuando el plan residencial esté finalizado. Eso significa que el constructor debe adquirir la póliza en las etapas tempranas. Así mismo, es irrevocable, es decir que la aseguradora no puede suspenderlo durante los 10 años siguientes.
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Según Fasecolda, el sector asegurador está listo para la entrada en vigencia de la Ley, en tanto que la Superintendencia Financiara flexibilizó los procedimientos para la implementación de las pólizas. De hecho, algunas aseguradoras han empezado a ofrecer la cobertura, pero la demanda aún es baja debido a que este capítulo de la Ley no ha entrado en vigencia.
De acuerdo con Camacol, las constructoras están evaluando si optan por la garantía del seguro, aunque algunas han empezado a tomar esta opción de manera voluntaria. “El instrumento de amparo o mecanismo que defina cada compañía dependerá del tipo de proyecto, de la estructura patrimonial y de lo que mejor se adapte a la gestión de sus activos y financiación”, dijo a Portafolio Sandra Forero, presidente de Camacol.
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Camacol y Fasecolda han empezado a preparar un plan de capacitación a las constructoras, pequeñas, medianas y grandes, a fin de ayudarlas a entender el proceso para la implementación de la norma. Sin embargo, debido a la pandemia, el plan de divulgación se frenó, y seguramente se implementará a finales de este año.
“Nos hemos enfocado en la formación de supervisores técnicos expertos. Como gremio, hemos insistido en la importancia de la acreditación de profesionales, lo que hace parte de las disposiciones de la Ley. Eso permitirá que el sector cuente con los profesionales idóneos y suficientes para el desarrollo de cada una de las actividades que se contemplan en los proyectos constructivos y el marco legal y técnico asociado”.
Además, está pendiente el examen de acreditación y el registro de los supervisores técnicos, cuyas pruebas las realizará el Icfes. Sin embargo, la cuarentena decretada por la pandemia ha generado retrasos y por eso, la entrada en vigencia de la Ley podría ser aplazada mientras se cumple con los requisitos de evaluación y registro.
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Édmer Tovar Martínez
Editor de Portafolio
