Empresarios y analistas del sector constructor consideran que el actual es un buen momento para las personas que quieren invertir en vivienda propia.
Las razones: existe una buena dinámica en materia de financiación de vivienda, se mantiene el subsidio a la tasa de interés para los segmentos bajos y existe una buena oferta, sobre todo en las regiones.
A su juicio, es favorable que los precios de la vivienda nueva continúen creciendo por debajo de la inflación por segundo trimestre consecutivo este año, tal como lo reveló el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) a comienzos de esta semana. En efecto, el índice de precios de vivienda nueva, dado a conocer el lunes, mostró que en el segundo trimestre se registró una variación anual de 7,74 por ciento, mientras que la inflación anual (a junio) fue del 8,6 por ciento.
En el primer trimestre del 2016, esos costos tuvieron una dinámica del 6,83 por ciento, frente a una inflación anual del 7,98 por ciento (a marzo).
Las tasas de crecimiento en los valores de la vivienda nueva están bastante lejos de las vistas ocho años atrás, cuando la variación reportada era el doble. De hecho, en el segundo trimestre del 2008 crecían, en promedio, cerca del 14 por ciento. “Los precios actuales son una oportunidad para que la gente se motive a comprar vivienda”, considera Andrés Arango, presidente de Ospinas & Cía., firma constructora y comercializadora.
Advirtió que no se puede ver el mercado como una gran torta, porque no todos los segmentos de la oferta residencial se comportan igual, en la medida en que, por ejemplo, están las viviendas gratis y otras cuentan con subsidios a la tasa o directos, como sucede en los estratos menores. De esta forma, cada uno tiene una dinámica diferente.
Carlos Alberto Barberi, presidente de Prabyc, otro de los constructores que considera que existe un buen ambiente, dice: “Este año hemos vendido más viviendas que en ningún otro” debido a esas condiciones. En su opinión, si bien los precios de la oferta de estratos altos están bajando, y en otros renglones hay quienes todavía venden un poco por encima de la inflación, especialmente en segmentos bajos y medios, hay una buena dinámica de ventas, impulsada sobre todo por los subsidios con los cuales el Gobierno quiere hacer más propietarios.
Salvo casos puntuales, como Cali, Bucaramanga y Medellín, donde los precios de las casas y los apartamentos nuevos para estratos bajo y medio crecen a un menor ritmo que en los segmentos altos, en otros municipios principales del país es este renglón el que muestra mayor moderación en los costos, según cifras del Dane.
En Pereira los precios de la vivienda nueva para estratos altos crecieron a una tasa del 9,13 % anual, mientras que en los segmentos medio y bajo lo hicieron a un ritmo del 22,5 y 18,8. En Bogotá, el aumento de los precios fue de 3,62 en los rangos de mayor precio, de 13,4 en el bajo y de 7,9 en el medio.
Para los analistas, los costos altos en los segmentos de más demanda se están compensando vía subsidios, lo que hace que el interés en la inversión se mantenga. De hecho, un reciente análisis del BBVA Research confirma que la demanda por vivienda de precios bajos y medios está siendo impulsada por los subsidios estatales a la cuota inicial y por la reducción de la tasa de interés para los créditos hipotecarios.
Y advierte que una buena cantidad de cupos de los subsidios a la tasa no se han usado. “Al 19 de agosto pasado se había utilizado el 18,8 % de los destinados a Mi Casa Ya-Ahorradores (Vipa) y el 7,8 % para Mi Casa Ya-Cuota Inicial (VIS). Solo en el caso de Mi Casa Ya- Subsidio a la tasa de interés (Frech II), el avance ha sido significativo (63,1 por ciento). Sumando los tres programas, el avance es de solo 27,5 por ciento”.
Barberi, de Prabyc, considera que “los precios se están ajustando a lo que es la realidad del mercado y de manera ordenada”.
Mauricio Hernández, economista de BBVA Research, sostiene que “ese menor crecimiento del precio de la vivienda, incluso ligeramente por debajo de la inflación a 12 meses, es saludable para el sector inmobiliario. “Podría ser una señal para la oferta de que debe ir ajustándose a la baja en muchas ciudades, pues las elevadas demandas que venían dándose, especialmente en la vivienda de alto valor, no parecen ser sostenibles”, anota.
Se trata de algo con lo que coincide Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), quien destaca que bajo las nuevas condiciones macroeconómicas se preveían caídas drásticas en el nivel de precios de la vivienda en el segundo trimestre del año.
Andrés Arango, de Ospinas & Cía., cree que esos precios se pueden mantener en un mediano plazo, pero depende de dónde se compre la vivienda, en qué nicho y el tipo de producto, porque hay segmentos ajenos a esa dinámica del 7 por ciento y están muy por encima de la inflación.
Récord en financiaciónUn reciente análisis del BBVA Research señala que la compra de vivienda nueva mediante el crédito bancario está disparada, pues solo en el primer semestre del 2016 se financiaron 41.207 unidades por 2,59 billones de pesos, el mayor número en toda la historia para un primer semestre.
El récord anterior estaba en 37.545 créditos y era del primer semestre del 2013. Pero advierte el estudio que el cupón promedio bajó a 62,7 millones de pesos, en línea con la desaceleración de los precios y la mayor compra de viviendas de valor medio.
Los analistas de dicha entidad consideran que el financiamiento de la vivienda podrá aumentar en el número de unidades, debido a los apoyos estatales, en especial a la del segmento de clase media.
No obstante, indican que el valor promedio de los créditos podría seguir moderándose, o crecer más lento que en el pasado, porque los programas apoyan la compra de viviendas de precios bajos y medios, mas no así las de costos altos.
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