Los conjuntos residenciales, microciudades en crecimiento

Los conjuntos residenciales, microciudades en crecimiento

El país tiene menos casas y más proyectos de edificios, donde la convivencia es una necesidad.

Propiedad horizontal

El aumento de construcciones en altura ha obligado a las copropiedades a tener gente especializada en su administración.

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Foto: Abel Cárdenas. EL TIEMPO

17 de agosto 2018 , 05:48 p.m.

Actualmente, más del 60 por ciento de la población del país vive en propiedades horizontales, que van desde una pequeña edificación, hecha por autoconstrucción de su dueño y con la opción de arrendar una pieza, hasta conjuntos que pueden tener más de 500 unidades residenciales.

Según Camilo Herrera, de la firma Raddar, “hace solo treinta años más del 80 por ciento de los colombianos habitaba en casas, situación que ha cambiado con el auge de conjuntos residenciales que –asegura el directivo– prácticamente, son ‘minimunicipios’”. Otros, incluso, los identifican como “microciudades”.

Las tendencias trazadas por Herrera –quien dictó una conferencia de Hi-Cue en el Congreso de Propiedad Horizontal de la Lonja de Medellín– se sustentan con varias cifras, entre ellas, las del Censo de Edificaciones que dio a conocer el Dane esta semana. Allí, se ratificó –una vez más– cómo la oferta residencial en altura se sigue apoderando de las ciudades.

Según la entidad, en el primer semestre del año la variación del área nueva que inició obra –para todo tipo de usos– disminuyó en 19,1 por ciento su crecimiento frente al mismo periodo del 2017. Aún así, sumó 7’943.555 metros cuadrados y al mirar por tipo de oferta, los apartamentos tuvieron una participación del 62 por ciento del total, con 4’925.565 metros cuadrados. Las casas, por su parte, se quedaron con el 14,2 por ciento y 1’030.481 metros cuadrados.

El Censo de Edificaciones del Dane ratificó cómo la oferta residencial en altura se sigue apoderando de las ciudades.

Para sustentar aún más el fenómeno, también vale destacar el Censo Inmobiliario de Bogotá, vigencia 2018, en el cual Catastro explica que el 70 por ciento de los predios de la ciudad está en propiedad horizontal.

Estas cifras se complementan con otras de Raddar, también del Dane, sobre las construcciones en curso, que son complementarias a las del inicio de obras nuevas: “En los últimos seis años se han construido y se están construyendo más de 941 millones de metros cuadrados de vivienda, de los cuales solo el 14 por ciento son casas, lo que deja un 86 por ciento de apartamentos".

“Hay que agregar, además, que en el país existen 16’862.435 propiedades, de las cuales 73,9 por ciento son urbanas, lo que muestra el tamaño de la situación. Esto significa que más de 8 millones son propiedades horizontales”, enfatiza. Con este auge de proyectos en altura, convivir es una tarea que Herrera define como “muy compleja, porque todo parte de la dificultad de encontrar los mínimos comunes de necesidades, y administrar el máximo común de diferencias entre los propietarios”.

La gente, el gran desafío

Según el directivo, en estos predios se encuentran las viviendas, donde el proceso toma forma cuando existe un problema común, o un inconveniente de un inmueble que afecta a otro. “En este punto, se trata asuntos relativamente fáciles de administrar, ya que se refieren a la decoración o a daños en tuberías y jardines, entre otros asuntos operativos”, explica.

Sin embargo, el verdadero desafío está en las personas que los habitan. Para Herrera, “es aquí donde el administrador pasa de ser un ‘alcalde’, a ser ‘inspector de policía’, ‘juez de paz’ y ‘árbitro de conciliación’, en torno a un manual de convivencia y a una serie de normas construidas, más como costumbres, que como normas escritas, lo que siempre causa enormes confusiones”.

Ante esto, el directivo reitera sobre la importancia de comprender que hoy el 80 por ciento de los colombianos viven en las ciudades, y solo el 20 por ciento en el campo, cifra que era inversa hace solo 50 años.

Aquí, Herrera hace una caracterización de los residentes: “Si bien muchos de ellos viven en la ciudad, nacieron en el campo y al convivir con otras personas ciento por ciento citadinas, se dan diferencias que hacen que las relaciones no sean tan dinámicas como se quiere”.

En los edificios y conjuntos, el verdadero desafío está en las personas que los habitan. Aquí, el administrador tiene una gran responsabilidad

Según el directivo, “cuando las generaciones hablan entre sí, hay muchas diferencias y esto hace que el papel del administrador de una propiedad horizontal no solo sea de buen componedor, sino de intérprete entre estas personas. A esto se deben sumar los estilos de vida de los colombianos, que van desde el GEO, una persona muy rural, ambiental y tradicional, hasta los URB, que son muy urbanos y digitales, sin importar su edad".

“Estas condiciones de generación y de estilo de vida, hacen que la copropiedad no sea un tema de administración, sino un enorme reto de convivencia. Por eso, la gran pregunta es: ¿los administradores están preparados para lograr administrar los retos humanos en los conjuntos?”.

Administradores más preparados

“El régimen de propiedad horizontal (Ley 675 del 2001) no es solo para vivienda. También hay usos corporativos (oficinas) y comerciales, entre otros, que aplican y para los cuales traza pautas, con el fin de garantizar su buen funcionamiento. Por ejemplo, para Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, se requieren administradores más idóneos.

Ellos tienen gran responsabilidad en la valorización o no de una propiedad. Inmuebles bien conservados son apetecidos, de lo contrario pierden valor. Por eso, es clave elevar las competencias de estos, claro, sin dejar de lado a la comunidad, que debe asumir su papel y compromiso para que entiendan, por ejemplo, que asistir a la asamblea es un deber”.

GABRIEL E. FLÓREZ G.
Coordinador editorial Vivienda
_En Twitter: @GabrielFlorezG

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