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20 años de la Ley de Propiedad Horizontal
Altos de la Cabrera

Al cumplir 20 años, cursa en el Congreso un proyecto para reformar la norma.

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IDU

20 años de la Ley de Propiedad Horizontal

Al cumplir 20 años, cursa en el Congreso un proyecto para reformar la norma.

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El recorrido de la norma durante las dos últimas décadas.

Después de varios intentos, especialmente en los 10 años siguientes a la expedición de la Constitución de 1991 y normas que la desarrollaron, y en un ambiente propicio, pero jamás con el interés que en la actualidad despierta el tema de la propiedad horizontal en muchas personas, fue expedida la Ley 675 de 2001, como una mejor y más actualizada herramienta para los administradores y personas relacionadas con este sistema de propiedad.

Debido a la solidez jurídica de la Ley 182 de 1948 (vigente por más de 50 años) y de la Ley 16 de 1985 que por primera vez se refirió a la persona jurídica de la propiedad horizontal, la nueva ley no solo recogió lo estructural de estas, sino lo pertinente a las normas constitucionales y sus decretos reglamentarios. Tuvo en cuenta también varios aspectos regulados por los reglamentos de propiedad horizontal y la legislación de otros países.

Antecedentes

Los proyectos que precedieron a la Ley y en cuya redacción y estudio participamos algunos abogados del sector público y privado, especialmente el Ministerio de Desarrollo y Fedelonjas, fueron de origen estrictamente académico, pero considerando el avance del régimen para edificios y conjuntos cada vez de mayores alturas y múltiples usos, por lo cual se requería una mejor operatividad de su administración y funcionamiento.

Siendo una norma que conservó y respetó los aspectos de fondo de la legislación anterior y que por necesidad de su actualización y reforma fue amplia, contempló algunas normas de orden público de carácter obligatorio para todos los inmuebles sometidos a la norma, pero dejó una amplia autonomía a los propietarios iniciales para redactar y plasmar en los reglamentos, lo relativo a las características propias de cada inmueble, respetando la autonomía de la voluntad de estos.

De igual forma, dejó abierta la facultad de que los propietarios reformen los reglamentos en lo general. Como quiera que desde el año 1993 se publicó por primera vez la Sección de Vivienda y Construcción y al mismo tiempo esta columna, tuvimos una oportunidad adicional no solo para atender las inquietudes de los lectores, sino para resaltar las modificaciones que requerían ser revisadas y realizadas con relación al régimen de propiedad horizontal.

Urbanismo

Consecuentes con la importancia que adquirió el urbanismo desde la Constitución de 1991 y que se implementó con la Ley 388 de 1997, sus decretos reglamentarios, y los planes de ordenamiento territorial, incluyó varias precisiones relacionadas con este tema.

La jurisprudencia

Ante la duda que se pudo generar al comienzo, en cuanto a la obligación de modificar todos los reglamentos anteriores para adaptarlos a la misma, la Corte Constitucional se pronunció manifestando que solo las normas de orden público de la Ley 675 se aplicarían con prevalencia sobre los reglamentos y estos podrían redactarse con autonomía en lo demás.

Concluimos entonces que, si bien no era obligatorio adaptar los reglamentos a la nueva Ley, sí era necesario para gozar de los beneficios que trae obtener la personería jurídica. La Corte Constitucional aclaró que en las reformas no se podían desconocer derechos adquiridos, ni imponer cargas económicas adicionales por este solo hecho (Sentencias C-488 y C-738 de 2002).

Me atrevería a decir, que con las demandas que se presentaron contra la Ley, esta resultó airosa y firme y además la Corte Constitucional hizo importantes aportes sobre su alcance y aplicación.

Reglamentación de la Ley

Algunos hemos insistido durante estos años que más que reformar la Ley 675 lo que se debe hacer es expedir un decreto reglamentario como en algún momento lo propuso Fedelonjas. Hasta el momento solo se ha expedido el Decreto Reglamentario 1060 de 2009 (de artículos 3, 19 y 32).

Adiciones y reformas

La Ley 675 fue adicionada y reformada de manera expresa por la Ley 2079 de 2021 (Ley de Vivienda y Hábitat) respecto a los proyectos VIS y VIP.

De igual manera, en este periodo han sido dictadas varias normas que la modifican y/o la complementan en algunos aspectos específicos y que se relacionan con materias especiales como el Código General del Proceso, el Código Nacional de Policía y Convivencia Ciudadana, la Ley de Protección de Datos Personales, normas de transporte vertical, turísticas, tributarias, y otras.

Se suman a las normas que de alguna manera se relacionan con la propiedad horizontal, las dictadas en este estado de emergencia especialmente las sanitarias.

Desarrollo de ciudades

Durante este lapso de 20 años, hemos presenciado el crecimiento de las grandes ciudades no solo en altura, sino en la diversidad de usos de cada inmueble y sector.

Ello ha generado la necesidad de enfatizar en el cumplimiento de las normas urbanísticas y de construcción y en el mantenimiento de los inmuebles, pues vemos que en este periodo ha ocurrido precisamente la caída de varios edificios con todas las consecuencias conocidas.

Divulgación

También ha crecido el interés de capacitación de las personas del sector inmobiliario y de las copropiedades. Durante este lapso tuvimos la oportunidad varios abogados de divulgarla a través de este espacio, desde la academia, del portal InmobiliarioAlDia.com en lo personal, de conferencias y seminarios dictados para el sector público y privado relacionado con el tema.

La Ley 675 fue calificada y admirada en eventos internacionales como una de las mejores y más completa, entre las legislaciones de propiedad horizontal de otros países.

En 2015 y 2016 mediante los Proyectos de Ley 120 y 131 se buscó sin éxito -ya que fueron archivados- modificar la Ley de Propiedad Horizontal para conseguir no solo la creación del Registro Único de propiedad horizontal, sino una entidad de Inspección, Vigilancia y Control para las copropiedades.

Realmente esta misma pretensión se tuvo desde antes de la Ley 675 de 2001 pero como lo anoté, no existía el interés de ahora, ni por parte del Gobierno ni de los legisladores.

Nuevo proyecto de reforma

Lo último que ha pasado, y que he tenido oportunidad de comentar en esta misma columna y en otros medios, es que el año pasado fue radicado en la Cámara de Representantes el Proyecto de Ley 301 de iniciativa del legislativo, que recoge las principales propuestas de las Leyes archivadas en 2015 y 2016 y además adiciona algunas previsiones contempladas en los reglamentos de grandes proyectos de vivienda y regula otros que, aunque buscan dar claridad, podrían generar confusión y mayores gastos para las copropiedades.

El Proyecto que inicialmente pretendió derogar la Ley 675 de 2001 y que ha sido notoriamente reducido, conservaría su justificación en la medida que se mantenga lo relativo a la Entidad de Inspección, Control y Vigilancia y el Registro Único, pero no es claro que las entidades asignadas, que son las alcaldías y las cámaras de comercio cuenten con los recursos necesarios para cumplir con estas nuevas funciones y compromisos.

Se deberá seguir estudiando y ajustando, pero no creo que la Ley vigente merezca la reforma que se le pretende hacer.

Por lo demás considero que ahora y desde su misma definición el Régimen de propiedad horizontal debe buscar la seguridad y la mejor convivencia.

NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - Asesora externa

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