La mayoría de los propietarios pueden aprobar las obras

La mayoría de los propietarios pueden aprobar las obras

Residentes pueden por votación realizar adecuaciones pertinentes para darle solución a problemas.

Impermeabilización

El problema que suscita no realizar la impermeabilización pertinente de los edificios es la afectación a la salud de los niños del conjunto.

Foto:

123rf

20 de julio 2018 , 10:00 p.m.

Una lectora plantea el siguiente caso. “Soy la propietaria de un apartamento dentro de un conjunto residencial que está compuesto por 384 unidades, en donde tenemos una problemática de impermeabilización, que ya llevamos tres años intentando solucionar dicho inconveniente.

Para tal fin, se convocó una reunión extraordinaria de propietarios, que tenía como objeto aprobar las obras pertinentes y donde la mayoría de residentes votaron a favor de estas. Nuevamente se hizo otra asamblea extraordinaria, donde se aprobó un comité para que realizara lo concerniente al pliego de condiciones y oferentes al proyecto.Se recibieron 10 propuestas, de las cuales solo una cumplió con las necesidades y exigencias del conjunto.

Ya en la junta ordinaria de 2018, se llevó a cabo la votación para cobrar un valor de 800.000 pesos por apartamento, que es lo que cuesta el trabajo, dando como resultado 206 votos a favor y 75 en contra.

En mi conjunto las zonas que presentan una mayor afectación, son de suma importancia para los habitantes del conjunto, ya que, tiene que ver con las cubiertas de las torres y las fachadas, que día a día presentan un peor estado y más con las condiciones climáticas de este invierno. Por su parte, el administrador de la copropiedad ha recibido varios derechos de petición, por parte de algunos residentes que se ven muy afectados, dado que el agua se cuela por el techo, inundando poco a poco sus unidades.

Mis preguntas son:
¿Puede prevalecer más una ley que la necesidad o urgencia de la comunidad? Entre los propietarios, solo 75 personas votaron en contra, exigiendo que no se aprobó porque no se cumplió el coeficiente que dice la ley.

¿Es esto cierto?, ¿Qué debemos hacer los propietarios afectados que sí estamos de acuerdo y que por culpa de esos 75 vamos a seguir padeciendo hasta quién sabe cuánto tiempo?

Debemos esperar que las afectaciones en la infraestructura del edificio causen un mayor daño, y que ciertos problemas de salud, ocasionados por medio de la humedad y las filtraciones del agua sigan afectando a los niños.

¿Qué debo hacer como propietaria?

Respuesta

Es obligación de la administración de la copropiedad realizar las obras de mantenimiento, conservación y reparación de las cubiertas y las fachadas.
Desde luego, el valor de estas será asumido por todos los propietarios del conjunto residencial de acuerdo con lo que establezca cada reglamento, teniendo en cuenta los coeficientes o módulos de contribución y el presupuesto aprobado en las asambleas de propietarios.

En caso de que no haya quedado previsto en estas, se acudirá al fondo de imprevistos y si es el caso la junta podrá imponer una cuota extraordinaria.
Es pertinente advertir que tanto el reglamento de propiedad horizontal, como las decisiones de la asamblea son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios.

Como menciona la lectora en su carta, la obra ya fue aprobada y es necesario revisar el acta de la segunda asamblea, pues se requería de una mayoría simple para aprobar la cotización.

Por su parte, se debe conocer que la Ley 675 de 2001 exige que la decisión sea adoptada con un quórum calificado equivalente al 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, solo en caso de que la cuantía total de esta durante la vigencia presupuestal supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

Sin perjuicio de que se pueda impugnar esta decisión, los afectados pueden acudir a los mecanismos de solución de conflictos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal y en la Ley de Propiedad Horizontal.

De igual manera, podrán acudir a la autoridad policiva -que es la encargada de gestionar este tipo de casos - para instaurar una querella por perturbación y/o ante el juez civil, no solo para que se resuelva la controversia, sino para que se obligue al administrador y a los propietarios a realizar las obras pertinentes, incluso bajo una posible sanción en la cual se permita acceder a algún tipo de indemnización debido a los perjuicios causados.

Por último, el administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave se ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

NORA PABÓN GÓMEZ
ESPECIAL PARA EL TIEMPO@norapabong

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