Pese a que el poder de compra de los hogares se ha fortalecido año tras año, la capacidad para comprar vivienda es, actualmente, 26 por ciento inferior a la que había 13 años atrás.
Así lo muestra el índice de capacidad de compra de vivienda no VIS, medido para Bogotá por Galería Inmobiliaria, firma experta en el sector. Dicho índice cruza los cambios de los ingresos de los trabajadores con la inflación, los precios de los inmuebles y las tasas de interés de los créditos hipotecarios.
El índice, cuyo valor para el año 2000 se estableció en 100, muestra un aumento de la capacidad de compra de vivienda del 27 por ciento hasta el año 2006, pero luego dicho poder de adquisición se deteriora en 32 por ciento para el año 2017. En los últimos dos años ha habido alguna recuperación, pero sigue 26 por ciento por debajo de su pico del 2006, cuando hubo una importante reducción en las tasas de interés.
En suma, hay un deterioro en los últimos 13 años de la posibilidad que tienen los hogares para comprar una vivienda nueva, teniendo en cuenta sus ingresos mensuales, las tasas de interés a la hora de contratar un crédito y los precios de la vivienda, pese a alguna recuperación en los años 2018 y 2019.
Frente al peor momento para comprar apartamentos o casas, registrado en el 2017, la capacidad de compra ya se ha recuperado en 9 por ciento.
Para calcular este índice se toma en cuenta el ingreso de las personas, tanto asalariadas como independientes, la cuota del crédito que pueden pagar con dicho ingreso, las tasas de interés de créditos de vivienda y los precios del metro cuadrado, en el caso de Bogotá, principal mercado.
La medición se hizo con base en los datos de cierre del 2018, pero hay que tener en cuenta que desde comienzos del 2019 los compradores de viviendas de clase media (precios entre 105 millones y 340 millones de pesos) ya no cuentan con el subsidio a la tasa de interés del Gobierno, producto de las restricciones fiscales del país.
Y es que, precisamente, los índices de precios del metro cuadrado en Bogotá y en los municipios cercanos han crecido mucho más que los ingresos en el segmento diferente a vivienda de interés social, cuyo aumento en su ingreso se calcula generalmente con base en la inflación, que ha subido a un ritmo más bajo.
En otras palabras, a los hogares les toca hacer un esfuerzo mayor que el que hacían antes para adquirir una vivienda nueva, ya que en promedio, según los cálculos del documento, el índice de precios de vivienda nueva diferente a VIS tuvo un crecimiento real (descontando la inflación) del 6,8 por ciento en promedio, entre el 2003 y el 2018.
Es decir, al corte del 2018 el precio de cada metro cuadrado en este tipo de edificaciones fue superior en un 72 por ciento con respecto al que tenía en diciembre del 2007, ya que el índice pasó de 170 a más de 270.
En el caso de la vivienda social (VIS), hoy en día un metro cuadrado en este segmento es un 46 por ciento más costoso que lo que era hace 11 años.
En el 2013, mientras para vivienda no VIS los precios reales del metro cuadrado en Bogotá aumentaron 6,4 por ciento, en la vivienda VIS lo hicieron a un ritmo del 3,1 por ciento; en ambos casos por encima del aumento de la inflación de la ciudad, que fue de 2,44 por ciento.
Ante esta situación, un reciente estudio de Galería Inmobiliaria y Asobancaria mostró un aumento en las personas que señalaron que para comprar vivienda tienen, además de su salario, ingresos por una actividad independiente.
“En relación con la fuente de ingresos de los entrevistados en 2018, cabe destacar el incremento en el número de compradores que manifestaron contar con dos fuentes de ingresos (salarios más actividad independiente). Frente a 2017, dicho aumento fue de 8 puntos porcentuales, para llegar a un 29 por ciento del total de compradores en la última versión del estudio”, agrega el documento.
Incluso, en vivienda no VIS tres de cada diez personas (32 por ciento) manifiestan que para comprar vivienda lo deben hacer con dos fuentes de ingreso.
Tras la finalización de los subsidios a la tasa de interés, es claro el efecto de la medida en la reducción de la capacidad de compra que tenían las personas de clase media, ya que el impacto de esta ayuda estatal en sus cuotas era bastante importante.
Por ejemplo, si la ayuda hubiera continuado, quien compraba una vivienda de 124 millones de pesos (150 salarios) con una financiación del 70 por ciento de su valor no pagaba una tasa del 11 por ciento, sino una de 6,8 por ciento, lo que hacía que su ingreso requerido para acceder a la financiación no fuera de 3,9 salarios mínimos mensuales sino de 3,1 salarios mensuales.
Es decir que con el subsidio a la tasa la primera cuota del crédito quedaba en cerca de 760.000 pesos, pero con la finalización del subsidio esta será de 960.000 pesos, situación que, sin duda, incide en la capacidad de compra.
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