Problema en conjunto por uso de las canchas de tenis

Problema en conjunto por uso de las canchas de tenis

Administración decidió generar ingresos con clases y el alquiler de estos lugares.

Tenis

El reglamento de propiedad horizontal debe estipular reglas para el uso de los bienes comunes generales.

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Foto: 123rf

Por: Nora Pabón Gómez
02 de noviembre 2018 , 06:44 p.m.

El propietario de un apartamento ubicado en Bogotá escribe: “El conjunto residencial en el que resido cuenta con tres canchas de tenis, a las cuales los copropietarios siempre hemos tenido acceso. Sin embargo, desde hace algunos meses la administración contrató a un grupo de profesores con el fin de explotar el uso de esos espacios, a través de clases de tenis con un costo promedio al del mercado existente.

“En contraprestación, este grupo de instructores hace el mantenimiento de las tres canchas. La cuestión es que hemos visto con asombro que su uso y goce han sido restringidos totalmente; de hecho, a la fecha en todo horario se nos prohíbe el acceso.

“Esto, lo hacen con el argumento de que para utilizarlas debemos cancelar el valor por las clases dictadas y no entiendo por qué, siendo que es un bien común. ¿Esta conducta está basada en las atribuciones de la administración?, ¿es amparada por la ley?”.

Respuesta.
En el caso de la consulta, uno de los factores que el propietario del apartamento debió tener en cuenta al adquirirlo fue la existencia de las canchas de tenis. Y agrego: “La Ley 675 del 2001 –que rige la propiedad horizontal en el país– es expresa cuando determina que solo la asamblea de propietarios puede aprobar la “sensible disminución en el uso y goce de los bienes comunes.

Para ello se requiere que la decisión sea adoptada con un quórum calificado, o sea, un número de propietarios que represente al menos el 70 por ciento del total de coeficientes del conjunto. De tal manera que no es a la administración ni al consejo a quienes les compete tomar las decisiones en tal sentido; al hacerlo sin la aprobación de la asamblea, podrían estar incurriendo en una extralimitación de sus funciones y responsabilidades, según lo dispuesto por el artículo 50 de la misma ley.

Además, el consejo podrá analizar previamente, y antes de presentar el caso de la asamblea, lo relativo a la utilización de las canchas, respetando los derechos de uso de todos los propietarios, a quienes corresponde asumir las cuotas de administración para el mantenimiento, conservación y reparación de estos espacios.

Hay casos en los que la administración ni el consejo deben tomar ciertas decisiones. Hacerlo sin la aprobación de la asamblea, es una extralimitación de sus funciones

De acuerdo con la Ley 675, los bienes comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general (como las áreas de recreación y deporte) no podrán ser objeto de uso exclusivo. Además, se deberá tener en cuenta que –a pesar de que es posible que algunos propietarios decidan contratar un instructor para este deporte, utilizando las canchas, tratándose de bienes comunes generales, como es el caso–, todos tienen derecho a su uso, de acuerdo con lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal.

Mejor conciliar

De todas formas, y en aras de una mejor convivencia, Pabón señaló que podrán resolver el caso con los mecanismos de solución de conflictos consagrados en el reglamento y en la ley.

“En caso de que no se resuelva la situación, los afectados tienen la opción de ejercer las acciones policivas y judiciales pertinentes. Lo que se podría recomendar es un horario y solo la utilización de una de las canchas, para que se dicten las clases a quienes las requieran. También se debe evaluar la responsabilidad delegada a los instructores para que se hagan cargo del mantenimiento de estos bienes, pues, como se comienza a ver, está generando malestar y conflictos.

NORA PABÓN GÓMEZ
Especial para EL TIEMPO
Abogada, asesora externa.

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