El negocio de las oficinas, con espacio para inversionistas de a pie

El negocio de las oficinas, con espacio para inversionistas de a pie

Cifras en Colombia indican que es un mercado de grandes ligas, pero personas naturales tienen cabida

Oficinas en el sector de la calle 116 con séptima, en el norte de Bogotá.

A pesar de la desaceleración, el mercado de oficinas es dinámico, no solo en la forma de hacer negocios sino en sus construcciones.

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Foto: Gabriel Flórez / EL TIEMPO

31 de agosto 2018 , 07:16 p.m.

El negocio de las oficinas cambió. No solo en la arquitectura, el diseño y las áreas que ofrece, sino en los modelos de inversión.

Así lo explica Roberto Cáceres, director de la multinacional de servicios inmobiliarios, Colliers International, quien presentó un informe del desempeño de este mercado en las principales ciudades del país, consolidado al segundo trimestre del año.

Al hablar de las cifras, específicamente del inventario en construcción y de la dinámica al largo plazo, el directivo reconoció que el negocio hoy en día es más complejo y especializado. Bogotá, que es una muestra de ello, tiene en construcción 2,6 millones de metros cuadrados, que representaron un crecimiento de 10 por ciento en este indicador, frente al segundo trimestre del 2017.

La capital se reparte el 72 por ciento del inventario en edificios de clases A+ y A, es decir, de altas especificaciones. Según Colliers, “el incremento es producto de la apertura de complejos corporativos como Central Point o Plaza Claro, entre otros”.

Hoy, el negocio inmobiliario corporativo es más complejo y especializado, en línea con
lo que sucede en el mundo

Medellín, por su parte, aumentó 14 por ciento el inventario en el periodo analizado, con 662.000 metros cuadrados. Milla de Oro I y II y Alianza Torre Empresarial fueron parte de esa dinámica.

El recorrido por el mercado corporativo también llegó a Cali, que en línea con las demás capitales, incrementó su inventario 2 por ciento, con una participación alta de la zona norte, mientras que en Barranquilla el aumento llegó al 22 por ciento.

Un dato relevante de esta ciudad tiene que ver con la distribución de ese inventario por clase. Según Colliers, al 2020, el 92 por ciento serán A+ y A.

Tras revelar estas cifras macro, que la multinacional complementa con las de la oferta disponible en el primer semestre del 2018, Cáceres responde una pregunta recurrente: “¿Las personas de ‘a pie’ tienen chance de acceder a este tipo de oferta?”.

Aunque reconoce, de nuevo, que el negocio ha variado, el directivo asegura que “sí es posible”, pero a través de figuras más especializadas. “Antes que nada –anota–, cabe señalar que aún hay un mercado tradicional de oficinas pequeñas, renovadas, en zonas que están surgiendo y que se han revitalizado. Por ejemplo, en Bogotá, hay casas antiguas que se están volviendo oficinas y, si el uso lo permite, se transforman en edificios, pero de medianas especificaciones”.

Sin embargo, vuelve a recalcar que el negocio ahora es macro, de grandes inversionistas como los fondos inmobiliarios, entre otros.

Llegar a la persona natural

Sin ahondar en definiciones complejas y técnicas, Cáceres explica cómo funciona: “Por ejemplo, un fondo compra un edificios de oficinas que vale 200.000 millones de pesos y, a través de un gestor inmobiliario profesional, las personas naturales pueden ser dueños de un pedazo y acceder a la renta derivada del alquiler. Cada fondo maneja montos mínimos y máximos; ahí, es donde es clave la asesoría”.

EL TIEMPO también consultó a Ernesto Carrasco, director de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital Colombia, quien coincide con Cáceres en que la evolución del mercado de oficinas en el país, es la misma de todo el negocio inmobiliario: “El tamaño del mercado y los montos altos que se manejan obligaron a revaluarlo. Por eso, hoy es necesario que haya un propietario relevante, y aunque existe la percepción de que a la gente se le dificulta acceder individualmente, es cierto que a través de los fondos de inversión hay posibilidades para las personas naturales”.

Como explicó Cáceres, es importante la guía de un gestor profesional, que ofrezca orientación sobre la canasta de activos que tiene el fondo. Según Carrasco, “lo interesante –como en nuestro caso– es que hay fondos que tienen activos multiclase, es decir, además de las oficinas, el portafolio lo conforman bodegas, locales y hoteles. Así, cuando la persona natural compra las unidades que ofrece el fondo, tiene acceso una parte de ese paquete”.

Agrega que para ello es posible acceder al mercado primario, donde el fondo capta recursos (se puede desde 10 millones de pesos), o al mercado secundario, es decir, cuando se venden entre inversionistas, y donde la restricción del monto invertido se da por el valor de la unidad.

Aunque existe la percepción de que a la gente se le dificulta acceder individualmente, es cierto que a través de los fondos de inversión hay posibilidades para las personas naturales

La oferta también cuenta

Al dato del inventario, Colliers International le suma el indicador de la oferta en el primer semestre del año. Por ejemplo, Bogotá cerró con 316.000 metros cuadrados, para un crecimiento de 14 por ciento frente al 2017. Sectores de Salitre (occidente) y Córdoba (norte), son los más dinámicos.

En Medellín, el indicador cerró con 53.200 metros cuadrados, que representó una variación de -2 por ciento en el periodo analizado. El Poblado participa con el 46 por ciento de las obras. Por su parte, Barranquilla sumó 58.700 metros cuadrados, para un alza de 80 por ciento; allí, la zona de Buenavista se está desarrollando muy bien. Finalmente, Cali reportó una oferta de 13.000 metros cuadrados, para un crecimiento de 4 por ciento.

Ejemplos de la reinvención del mercado

Saliéndose de lo tradicional, algunas firmas entraron al mercado corporativo del trabajo colaborativo. Por ejemplo, el 30 de agosto Wework abrió su tercer edificio en Bogotá (calle 99 con carrera 11).

Esta compañía ofrece un espacio informal en el que empresarios y emprendedores tienen la oportunidad de conocerse y compartir sus experiencias. Con este proyecto, Bogotá se convierte en la tercera ciudad con más ubicaciones en Latinoamérica, después de Ciudad de México y Sao Paulo. Incluso, abrirá el primer edificio en Medellín, en El Poblado.

Otro ejemplo de esta tendencia es la red colombiana de oficinas de trabajo compartido, Prime My Office, que ofrece varias opciones en espacios físicos y virtuales. La ventaja de este tipo de oferta es que al tomar en arriendo se delegan las cargas administrativas y logísticas.

GABRIEL E. FLÓREZ G.
COORDINADOR EDITORIAL VIVIENDA
Twitter: GabrielFlorezG

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