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Cambio en el uso de jardines en un conjunto residencial

El conjunto residencial fue construido por la empresa Grama.

El conjunto residencial fue construido por la empresa Grama.

Foto:Vanexa Romero / EL TIEMPO

Orientación sobre una duda de uno de nuestros lectores.

Nora pabón gómez
En el conjunto en el que tengo mi apartamento, la constructora ofreció al momento de la venta y entregó unas zonas comunes con jardines plantados a nivel del piso al interior de la copropiedad.
Nuestro reglamento de propiedad horizontal establece que los cambios de destinación de los bienes comunes se deben aprobar en asamblea presencial y con la aprobación del 70 % de los coeficientes. (…) La administración y el actual Consejo de Administración en una asamblea virtual extraordinaria efectuada en julio, propuso el cambio de dichos espacios para construir un parque infantil, cubriendo el piso de vegetal a piso duro e instalando juegos infantiles, con el argumento que este no era un cambio de uso de la zona común y así poder aprobar en asamblea no presencial. Bajo este argumento fue aprobada la construcción del parque infantil, con un porcentaje del 52 por ciento de los presentes en el momento de la votación en la asamblea virtual.
Le agradecería su concepto acerca de: a) Si este cambio de jardines a parque infantil es un cambio de uso (destinación) de la zona común. b) Si la aprobación de este cambio en asamblea no presencial infringe el reglamento de propiedad horizontal.

Respuesta

El reglamento de propiedad horizontal del conjunto recoge lo dispuesto por el artículo 46 de la Ley 675 de 2001 que consagra una norma de orden público, en el sentido de exigir que se requiere una mayoría calificada de propietarios que representen el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad para decisiones que impliquen “cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en su uso y goce”. De acuerdo con el mismo artículo esta clase de decisiones no pueden ser tomadas en asamblea no presencial.
Considero que a pesar de que el Consejo y la asamblea seguramente hayan analizado la necesidad que pueda existir de tener un parque infantil, es claro que sí hay un cambio del uso inicial y que es diferente incluso en el impacto que produce la utilización para estos dos propósitos. Incluso los propietarios de inmuebles colindantes pueden haber tenido en cuenta como uno de los móviles de la adquisición de sus unidades privadas, que contarían con este sitio para su descanso y no para aparatos de juegos para niños. Igual situación se podría presentar en caso contrario.
Los disidentes y/o afectados tienen el mecanismo legal de impugnar la decisión tomada por la asamblea, no solo por incumplimiento de requisitos formales, sino por haberse adoptado contrariando una norma de orden público de la ley y el reglamento.
Sin embargo, es necesario que un abogado procesalista revise el caso, debido al tiempo transcurrido, pues el término para la impugnación (2 meses) se cuenta en diferente forma si la decisión requiere o no reforma del reglamento de propiedad. Además, es pertinente revisar los planos aprobados de propiedad horizontal y la licencia para determinar el uso de estas zonas y si requiere al menos la reforma de los planos de propiedad horizontal, del proyecto de división y del reglamento. Todo sin perjuicio de las acciones policivas que pueden interponer los afectados por perturbación del uso y goce de su unidad y de los bienes comunes y también de las judiciales.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada-Asesora externa
Nora pabón gómez
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