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Preocupaciones sobre el avance de la reforma de propiedad horizontal
Nuevas medidas para la propiedad horizontal

Hay que garantizar los contratos de los empleados en aseo, vigilancia y jardinería.

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ARCHIVO EL TIEMPO

Preocupaciones sobre el avance de la reforma de propiedad horizontal

Aún hay tiempo para revisar, simplificar y organizar la iniciativa.

Cerca de que se cumplan 20 años de la Ley 675 de 2001, avanza en su trámite legislativo el último proyecto de reforma de esta. En segundo debate de la Cámara de Representantes fue aprobado el Proyecto de Ley 301 de 2020, que la modifica y adiciona. Todavía le falta recorrer más la mitad del camino, por lo que considero que aún hay oportunidad para simplificarlo, organizarlo y seguir revisando.

No se puede desconocer el continuo esfuerzo de los legisladores y el estudio y mejoría del texto inicial, pero, en concepto de muchos abogados, entre los cuales me incluyo, la Ley es demasiado detallada y lo que hace es recoger muchos aspectos que por años han sido regulados por otras normas y por los reglamentos.

Realmente la Ley debe ser general. Es un marco. Luego, podría ser expedido un decreto reglamentario y, con base en ello, redactar los reglamentos, pero se debe tener en cuenta que estos no pueden ser tipo, porque cada edificio, conjunto agrupación o condominio tiene sus características especiales y diferentes.

Considero que se debe facilitar y simplificar el trabajo de los administradores. Pero si todo está en la ley, será muy difícil flexibilizar y operar edificios que requieren ser más dinámicos, como los de uso comercial.

De manera afortunada, quienes han trabajado en esta aceptaron que una cosa es la legislación interna de cada copropiedad, y que es a lo que se refiere el régimen de propiedad horizontal, y otra bien diferente aunque relacionada con este, los aspectos externos que agremian a los edificios y que hacen relación a cada inmueble como parte de un sector y de la ciudad y en lo cual se incluyen el régimen comunitario y las políticas de participación ciudadana.

Comentarios generales

Desde luego que hay previsiones interesantes, aunque aplicables a grandes conjuntos de vivienda, como los niveles y las multijuntas. Esta figura fue tomada de la legislación de otros países y es la asamblea general de propietarios en agrupaciones o conjuntos que se componen de edificios que además de bienes generales y compartidos, adicionalmente tienen sus bienes y sus normas propias.

También se incluyó a los operadores como figura adicional para el manejo y explotación de bienes comunes, considerando que en la actualidad son muchos los inmuebles que más que las unidades privadas tienen bienes y servicios comunes que requieren un manejo más especializado y con diferentes funciones diferentes de las que cumplen los administradores.

Son instrumentos que han ido apareciendo y que se han incluido en los reglamentos a medida que aparecen nuevos modelos inmobiliarios y que han generado dudas y conflictos por no estar regulados por ley a pesar de ser derivados de la autonomía del propietario inicial.

De igual manera es positivo que se insista en el respeto de los derechos de las personas con discapacidad y en la implementación de la tecnología.

En cuanto a las reformas, se ha hecho referencia a la entrega de bienes comunes dotando de herramientas tanto a los que tienen la obligación de entregar como los que deben recibir de acuerdo con la ley y a lo pactado en los reglamentos.

Considero que aunque es pertinente mencionar y desarrollar estas previsiones en la ley, esto debe ser de manera más general, pues cada materia está regulada por la legislación y las entidades competentes. Me refiero a la protección de datos personales, a la tecnología, las normas del Código Nacional de Policía y Convivencia: tampoco se puede pretender incluir todo.

Es importante anotar que también todas estas regulaciones se han venido contemplando en los reglamentos nuevos y en las reformas y actualizaciones de reglamentos antiguos, a medida que se van expidiendo, sin necesidad de que hayan estado contemplados en la Ley de propiedad horizontal.

Es aún tan extenso el proyecto, que de manera general establece que todos los reglamentos se regirán por la nueva norma y que tendrán un término de 2 años para modificar en lo pertinente sus reglamentos internos. O sea, un reglamento modelo.

La Corte constitucional al aclarar la aplicación de la Ley 675 de 2001 dijo que los reglamentos seguían rigiendo, salvo en lo que se relaciona con normas de orden público de la Ley, caso en el cual prevalecerá esta. Se trata de recoger la jurisprudencia de la Corte, de tener en cuenta las normas de otras materias y que se relacionen con la propiedad horizontal pero no modificar aspectos en que cada sector es experto.

Del control estatal

Es urgente tener en cuenta que si bien la vigilancia y control es necesaria, lo cual se ha señalado desde antes de la Ley vigente pero estimo que por muchos motivos, esta responsabilidad no debe recaer en las alcaldías, ante las cuales deberán presentarse, si es del caso los administradores para la exhibición de reglamentos, actas, contratos, estados financieros y libros.

Por último, sigo sin comprender la razón para que el Ministerio del Interior se convierta en única autoridad doctrinal en materia de propiedad horizontal.

En síntesis, el proyecto es de una rigidez absoluta para los edificios y administradores y resta autonomía a las copropiedades, unificándolas en normas, reglamentos e interpretación y aplicación de estos bajo el control estatal.

NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - Asesora externa

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