Manifiesta una propietaria que en un sector del norte de Bogotá, cercano a un colegio y a un parque público, no se permite demoler las edificaciones antiguas en muy mal estado para su habitabilidad, a pesar de que todos intentan mantenerlas lo mejor posible.
En estas casas habitan en su mayoría personas mayores, pues los hijos ya se han trasladado de residencia. Lo que se les ha informado es que se trata de inmuebles de interés cultural y en cambio sí están pagando impuestos y servicios para estrato 6. Adicionalmente en el sector se han presentado atracos a mano armada.
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Agrega: "No es explicable esto, puesto que a media cuadra existen edificios construidos hace años de 8 y 10 pisos. Sería, por lo tanto, interesante lograr una real actualización de predios y un ordenamiento territorial adecuado", y solicita orientación sobre la entidad a la cual se pueden dirigir.
Respuesta
A partir de la Constitución Política que consagra el derecho a la igualdad de las personas en Colombia, y luego la Ley 388 de 1997, se incluyó el principio de distribución de cargas y beneficios, mencionando que los propietarios de los inmuebles clasificados por los Planes de Ordenamiento Territorial como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental deben ser compensados en diferentes formas por soportar las cargas del ordenamiento.
En los Planes de Ordenamiento Territorial se ha regulado este derecho, pero no de la manera como lo prevén las normas superiores, confundiendo, en muchos casos, lo que es la compensación con las exenciones tributarias, lo cual no es justo para los propietarios de estos inmuebles.
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Han sido expedidas muchas normas que amparan, desde luego, la conservación del patrimonio, y se ha hecho la anotación en los folios de matrícula inmobiliaria e incluso existen listados de inmuebles que pronto serán declarados como tales.
Todo estaría correcto si, de la misma forma y de manera equilibrada, se reconocieran los derechos de los afectados, que tienen la obligación de mantenerlos, pero no son compensados y en muchos casos tampoco se les reconocen las exenciones. En caso de que los inmuebles amenacen ruina se podrán dirigir a la Alcaldía (En este caso Alcaldía Local de Usaquén).
Para efectos de solicitar que se les equiparen a inmuebles de estrato 1 para el cobro de Servicios Públicos se pueden dirigir al Instituto Distrital de Patrimonio Cultural (Decreto 070 de 2015, por el cual se establece el Sistema Distrital de Patrimonio Cultural y se reasignan competencias a las diferentes entidades).
El Decreto 560 de 2018 define la reglamentación de los Inmuebles de Interés Cultural). De igual manera estamos pendientes de que se expida el POT y que se apliquen las normas sobre la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, alternativa prevista por la Ley, para compensar a los propietarios de estos inmuebles.
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Peligros dentro de un conjuntoEscribe un lector: "Mi pregunta surge en relación a un accidente que hubiere podido causarle la muerte a cualquier persona que hubiese estado sentada en la terraza de mi apartamento 101, en el momento en el que cayó una matera que estaba ubicada en el borde del muro de la terraza del Apartamento 601, que al caer quedó vuelta añicos y rompió el piso de la terraza por la fuerza del impacto.
"Quisiera preguntarle si está permitido colocar estas materas en los bordes de las terrazas con el riesgo de que suceda lo que pasó o si hay algún tipo de regulación al respecto".
Respuesta
El artículo 2355 del Código Civil Colombiano prevé que "el daño causado por una cosa que cae o se arroja de la parte superior de un edificio, es imputable a todas las personas que habitan la misma parte del edificio, y la indemnización se dividirá entre todas ellas, a menos que se pruebe que el hecho se debe a la culpa o mala intención de alguna persona exclusivamente, en cuyo caso será responsable esta sola".
Agrega que si hay alguna cosa de la parte de un edificio que amenace caída o daño, el dueño del edificio, o su arrendatario podrán ser obligados a removerla. De igual manera el Código Nacional de Policía y Convivencia Ciudadana regula los comportamientos que ponen en riesgo la vida y la seguridad de las personas y que, por tanto, son contrarios a la convivencia, así como las medidas correctivas que se aplicarán en estos casos.
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Ante esta advertencia, considero que los propietarios de pisos superiores y los administradores, si omiten tomar las medidas internas y advertencias a estos, podrían responder por daños y perjuicios ocasionados a las personas y a las cosas, salvo que se demostrara su diligencia y se pudiera atribuir claramente el hecho a persona determinada.
Hay abundante jurisprudencia sobre casos similares, inclusive donde se han producido lesiones personales y muertes por estas imprevisiones. No solo son materas sino cualquier objeto que además de impactar visualmente, amenace la vida y la seguridad de las personas.
Por tanto, la administración debe ser informada del hecho y la persona que no previó los efectos que puede causar, podrá ser sancionada, previo agotamiento del procedimiento de solución del conflicto. Ello sin perjuicio de la posibilidad que tiene el administrador o cualquier propietario o residente de acudir a las autoridades policivas para que se impongan las medidas pertinentes y desde luego ante los jueces penales y civiles si es el caso.
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NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - Asesora externa
Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, que responde en EL TIEMPO de los sábados a interrogantes que los lectores envían a través del siguiente correo electrónico:
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