Continúa en trámite el Proyecto de Ley 301, radicado el 30 de julio de 2020 ante la Cámara de Representantes. El 31 de octubre del año pasado, publicamos en este espacio unos comentarios sobre este, que a diferencia de los proyectos anteriores ya archivados, pretendía derogar la Ley 675 de 2001 y expedir un nuevo régimen de propiedad horizontal en Colombia.
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Después de hacer un análisis de los motivos y necesidades tan claros para la expedición de la Ley vigente, sugerí, y seguramente me sumé a otras personas, que han estudiado el tema desde hace años, que no se partiera de cero, sino que más bien se reformara y se rescataran algunos artículos que realmente requirieran ser modificados o actualizados.
En el mes de diciembre del año pasado fue presentado el Informe de Ponencia para primer debate en la Cámara de Representantes, destacándose que ya no se derogará sino solo se adicionará y reformará la Ley.
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El articulado inicial fue notoriamente reducido de 139 a 69 artículos, algunos de los cuales ya cuentan con aprobación de la subcomisión correspondiente lo cual se evidencia en informe del pasado 26 de abril a la Comisión Primera de la Cámara. Se destaca que, durante este lapso, el Ponente ha escuchado a todo el que ha querido intervenir, logrando una amplia participación de entidades oficiales y de particulares.
Es innegable que se han estudiado las propuestas y se han recogido algunas. Durante el mismo periodo también se solicitó por la Mesa Ciudadana de Propiedad Horizontal del Distrito, el archivo del Proyecto, dando razones jurídicas y prácticas muy sólidas. Actualmente se está divulgando por diferentes medios, esta propuesta que al parecer ya tiene muchos adeptos.
En realidad , mas que una reforma de la Ley para establecer reglas claras que son necesarios para los administradores , consejos y asambleas , el Proyecto tal como fue presentado en la Ponencia para primer debate , es más una adición, que una reforma a artículos que la requerían.
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El Proyecto de Ley en su estado actual, se orienta en parte a los grandes proyectos residenciales urbanos y rurales y a diferentes alternativas de reglamentación que durante más de 10 años hemos tenido en cuenta para estructurar los proyectos inmobiliarios de vivienda o mixtos, con estas características.
El Proyecto en este aspecto, al parecer trata de dar mayor fuerza y legalidad, a estos proyectos inmobiliarios que requieren un marco jurídico especial para facilitar el ejercicio de derechos y el cumplimiento de obligaciones por parte de las personas vinculadas.
Es cierto que a veces las entidades no entienden con facilidad la iniciativa privada a la hora de establecer las reglas iniciales de la copropiedad, pero considero que esto se relaciona con otras ramas del derecho inmobiliario previas , paralelas y posteriores de la constitución de la propiedad horizontal pero no atañen de manera específica a la estructura de este régimen que fue a lo que se refirió la Ley 675 .
Esto significa que lo que hasta ahora es redactado por los constructores y sus equipos y lo que es observado y pactado en los negocios inmobiliarios, en adelante ya estarían contemplados en la Ley. De una vez me adhiero a la posición de que las construcciones por etapas no son una nueva modalidad de la propiedad horizontal, sino una forma de ejecutar el proyecto de urbanización, parcelación o construcción, respaldada por las normas urbanísticas.
Adicionalmente y con relación al mismo tema, las parcelaciones hasta ahora han sido muy bien manejadas de acuerdo con la Ley 675 de 2001 que permiten que no se sometan a propiedad horizontal. Así mismo principalmente en otras ciudades se ha implementado muy bien la figura de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, siendo claro que en todo caso no puede quedar incluido el espacio público. He apreciado que en las justificaciones de este Proyecto está la actualización con la jurisprudencia, lo cual en mi criterio no se observa mucho en el texto.
Aunque desde antes de la Ley 675 de 2001, varios abogados y administradores hemos insistido en la necesidad de una entidad que ejerza la inspección, vigilancia y control de estas personas jurídicas de la propiedad horizontal y de los administradores, preocupa que, precisamente, se asigne esta función a las alcaldías, cuando lo cierto es que, en muchos casos, no han sido eficientes para certificar la existencia y representación legal de la persona jurídica de la propiedad horizontal. Se ha propuesto por algunas personas que estas funciones sean asumidas por las Cámaras de Comercio.
Es necesario reflexionar si el Proyecto está quedando más bien demasiado restrictivo, frente a la regulación de los derechos y obligaciones de las personas del interior de cada inmueble. En una Ley no se puede incluir todo y para eso están los decretos y reglamentos.
Tampoco me parece que se concentre todo en una entidad nacional. Según el texto, el Ministerio del Interior se erige como única Autoridad Doctrinal de Propiedad Horizontal que conceptúa sobre la interpretación y aplicación de las normas en esta materia, las cuales tendrán el valor de criterio auxiliar de interpretación para los órganos de administración de las propiedades horizontales, sin perjuicio de las decisiones judiciales sobre la materia.
Pienso que se está confundiendo lo interior de las copropiedades con las políticas públicas y los factores externos de la propiedad horizontal. Considero además que se le ha invertido demasiado tiempo y dinero a un Proyecto que no es realmente una reforma sino una adición que bien se puede seguir manejando en los reglamentos.
Para completar, se está obligando a todos los edificios y conjuntos a reformar sus reglamentos en dos años. Las circunstancias actuales no permitirán que se disponga de recursos para tal fin y al aplicarse las normas de orden público de la Ley si no se hace, partiríamos de la interpretación de funcionarios del citado Ministerio.
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Si lo que se quiere es actualizar la Ley para mejorar las copropiedades, el Proyecto tal como está no está aportando mucho en aspectos que realmente lo requerían y en cambio sí podrá crear confusión y establecer trámites e instancias adicionales, dificultando la vida en copropiedad que es a lo que apunta la propiedad horizontal.
Por último, el Régimen no solo se aplica a lo residencial sino a usos comerciales, viviendas campestres, oficinas, centros médicos, usos mixtos, que debieron ser contemplados de manera más detenida. En mi criterio estamos tratando muchos temas relacionados y paralelos con el régimen de propiedad horizontal, pero diferentes de este en cuanto a su legislación, regulación y competencias. Es necesario seguir revisando el tema.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - Asesora externa
