Consultan los lectores: “Resido en Bogotá en un conjunto de 6 torres con 96 apartamentos, pero hace unos 3 años la administración dice que el arreglo de las ventanas exteriores no las mantiene el conjunto y que el propietario debe hacer sus arreglos o cambios a su costo, cuando creo que siendo parte de fachadas debe mantenerlo la administración porque se constituye en zonas comunes”
Respuesta
Las ventanas de las unidades privadas y de los bienes comunes forman parte integrante de las fachadas que son determinadas por la Ley 675 de 2001 como bienes comunes esenciales. Estos son los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio y los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.
Cuando se hace la entrega de las unidades privadas a los propietarios se presume la entrega de los bienes comunes esenciales. La norma es clara en el sentido de que el mantenimiento y reparación de las fachadas debe ser asumida por todos los propietarios y, en consecuencia, la administración no puede cobrar ni cargar este valor a los propietarios de las unidades privadas de manera individual.
Es el caso de la lavada de los vidrios en su parte externa, los arreglos de los marcos cuando se producen filtraciones hacia el interior, lo cual es realizado por la administración. Es necesario también analizar el tema de los seguros en casos tales como la destrucción de la ventanería por factores externos como una explosión u otro similar pues es evidente que se trata de daños que debe asumir toda la copropiedad.
Diferente es el aseo interno y la reposición de los vidrios cuando su rotura haya sido atribuible al respectivo dueño de la unidad privada. Es importante anotar que existen normas, que se incluyen en las especificaciones de construcción y hoy en día en los manuales de vitrinismo de edificios de mucha altura, o conjuntos de uso, mixto, comercial, en que se limitan incluso los demás elementos que se coloquen en las fachadas, los colores y clases de vidrios y en algunos casos hasta los colores de las cortinas lo cual es aceptado por cada adquirente de unidad privada.
También algunas restricciones en cuanto a la utilización de las fachadas por ejemplo con mayor número de avisos o tamaños inadecuados de estos se dan por las normas ambientales y tienen control de las autoridades administrativas distritales o municipales; ello en razón de que la violación de las normas en este sentido puede producir un impacto ambiental y, en consecuencia, afectar los derechos no solo de los residentes y ocupantes de un inmueble sino de todos los vecinos y transeúntes.
Daños de cubiertas y terrazas
Pregunta
“Si se presentan filtraciones de agua desde la terraza hacia el piso de abajo, ya sean los daños en la fachada y/o en el cielo raso; ¿a quién corresponde la reparación, al propietario del apartamento que tiene la terraza o a todos los propietarios? ¿O depende de las causas de la filtración (agua lluvia, agua potable, agua residual, daño en el piso de la terraza, daño en alguna tubería, daño en la impermeabilización, daño en la placa de concreto, deterioro por antigüedad, etc.?
Respuesta
Con el mismo argumento anterior basado en la Ley de propiedad horizontal, las cubiertas son bienes comunes esenciales. independientemente de que el área ubicada sobre esta ( piso de la terraza), tenga el carácter de bien privado, común o común de uso exclusivo, la cubierta no pierde su condición de bien común esencial.
Aunque los usuarios de las terrazas deben hacer su limpieza y la reparación de lo que utiliza, el mantenimiento, incluyendo la impermeabilización, debe ser realizado por la administración a costa de todos los propietarios. Existiría un desequilibrio total si a un solo propietario le correspondieran los trabajos de mantenimiento y conservación de un bien común que en la realidad no solo es de todos, sino que siempre sirve de tapa al piso inferior y forma parte de la estructura del edificio.
Consultas
Envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com
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