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Apropiación de zonas comunes en condominios
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La Ley 675 traza pautas sobre el uso de los estacionamientos en las copropiedades.

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IStock

Apropiación de zonas comunes en condominios

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Respuestas a dudas que plantean los residentes de conjuntos residenciales.

Preguntan los lectores:

1- “En el condominio donde vivo algunos propietarios han construido kioscos, piscinas, hornos, senderos y han encerrado este paso peatonal que tenemos y han dejado para uso personal lo que ellos han construido en zonas comunes.

"Ya le consulté al administrador y él me dice que él puede hacer una cesión de zonas de parte del propietario que hizo la construcción, para que quede lo realizado de uso y goce de todos los copropietarios. Yo quiero saber si esto es legal, como lo haría el administrador y mediante qué tipo de documento se realizaría.”

Respuesta

No es suficiente que los propietarios que han realizado construcciones en zonas comunes y además en vías de acceso, compartan el uso de aquellas con los demás.

En primer término, las áreas comunes pertenecen a todos los copropietarios. Adicionalmente, el proyecto original del condominio debió ser aprobado por la entidad competente con una vía para el acceso y movilidad de todas las personas del mismo y todos debieron adquirir teniendo en cuenta esta circunstancia.

No sólo la Oficina de Planeación respectiva debe aprobar la reforma, sino también la asamblea de propietarios con un 70 por ciento del total de coeficientes, recordando que no se puede hacer en asamblea no presencial lo cual, para los conjuntos, es prácticamente imposible bajo las normas y situación actual.

Adicionalmente muchos propietarios se verían afectados. Lo conveniente es volver todo a su estado inicial lo cual se logrará a través de los mecanismos de solución de conflictos o con la intervención de las autoridades policivas por infracción de las normas urbanísticas y por perturbación al uso y goce de los bienes comunes.

El administrador, no puede proponer soluciones que no se ajusten a las normas, sino poner en conocimiento del consejo y/o de la asamblea este hecho para que, si es el caso, se impongan también las sanciones pertinentes. A pesar de lo expuesto será la asamblea la que decida de acuerdo con el reglamento y con la Ley.

2- “Tengo un local en un edificio de apartamentos que debería cumplir con la ley de propiedad horizontal respecto a edificios mixtos. He intentado dialogar durante años para que la cuota de administración se haga por módulos como fija la ley, pero como es obvio a ellos no les interesa. ¿Qué debo hacer para obligar el cambio del reglamento para que se ajuste a la ley? Creo que es un caso en el que estamos perjudicados muchos propietarios de locales”.

Respuesta

La Ley 675 de 2001 determina que los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón de su naturaleza, destinación o localización.

Las expensas comunes necesarias estarán a cargo de los propietarios de cada sector de acuerdo con los módulos de contribución. (artículo 31).

De tal manera que, tratándose de una norma imperativa, en muchos casos los reglamentos estarían incumpliendo estas previsiones. Se requeriría someter el caso a la asamblea de propietarios para lograr la aprobación de la reforma del reglamento.

Si bien se podría realizar una solicitud al administrador y al consejo de administración para que se estudiara la petición, con posterioridad se presentaría la propuesta ante la asamblea presencial ya que requiere del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad del conjunto. En caso de que la asamblea no lo apruebe se podrá acudir al juez civil para obligar a la copropiedad al cumplimiento de la Ley.

3- En un conjunto residencial cerrado, se acostumbra a pagar las cuotas de administración proporcionalmente a las áreas de cada apartamento. ¿En el caso de una reparación estructural del edificio, se mantienen esos criterios o se debe pagar por cuotas iguales para todos los apartamentos?

Respuesta

Considero que se tienen en cuenta los coeficientes de copropiedad, como se viene haciendo para calcular el valor de las cuotas de administración.

4- “Solicito me indique en dónde puedo presentar un Derecho de Petición para una solicitud que hice hace tres meses relacionada con un informe de Ingresos y Gastos del Fondo de Destinación Específica de Parqueaderos, aprobado por la asamblea, ya que esta no ha sido respondida”

Respuesta

La solicitud debe ser presentada ante el administrador como representante de la persona jurídica de la propiedad horizontal. En caso de que se trate de un asunto que de acuerdo con el reglamento competa al consejo, también se puede dirigir la petición a este.

Es obligación de los órganos de administración dar respuesta oportuna a las peticiones de propietarios y residentes. (Ley 1755 de 2015). En caso de que no reciba respuesta o de que esta no cumpla con los requisitos legales, tendrá la opción de interponer una acción de tutela ante un juez.

NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - Asesora externa

Consultas

Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, que responde en EL TIEMPO de los sábados a interrogantes que los lectores envían a: redaccioneconomicas@eltiempo.com

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