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Finanzas Personales

Contribuciones para bienes comunes que no todos disfrutan

¿Cuánto vale una copropiedad?

¿Cuánto vale una copropiedad?

Foto:iStock

¿Es obligatorio aplicar los módulos de contribución?

Consultan los lectores: “Tengo un local comercial hace 8 años, cuya entrada está en una de las fachadas de la copropiedad, aun cuando el ingreso está a la vuelta de mi local. La vigilancia contratada por la copropiedad se hace solo al interior de la portería del edificio y quienes estamos a la vuelta no tenemos ronda de vigilancia a ninguna hora, mucho menos en la noche.
"No tenemos derecho al ingreso a la copropiedad, por no tener allí ninguna unidad residencial por la que debamos ingresar. Hay una piscina que aún no conozco ni tengo tarjeta chip para ingresar. No obstante, durante los 8 años, mes a mes con la cuota de administración me facturan una partida denominada piscina. ¿Debo pagar esta cuota sin que me permitan el ingreso? ¿Cómo puedo exigir vigilancia para mi inmueble ya que pago cuota de administración que incluye este servicio?”
Respuesta
Precisamente la Ley 675 de 2001 previó estas situaciones e incluyó como una norma obligatoria, que "los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón de su naturaleza , destinación o localización“.
También enuncia la norma, que los propietarios de unidades privadas del respectivo sector deberán asumir las expensas comunes necesarias de acuerdo con los módulos de contribución que serán calculados según lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal . De igual manera los recursos de cada sector se precisarán en el presupuesto anual.
Ello significa que el coeficiente general de copropiedad para el cálculo de expensas comunes en estos casos se tendrá en cuenta solo para determinar y calcular generales.
La determinación de los módulos de contribución, es la solución para que los propietarios no tengan que asumir todos los gastos relacionados con los bienes comunes, por no ser de uso y goce general.
Ante la situación planteada, es necesario consultar el reglamento y el presupuesto general. Si no están determinados en el reglamento, los sectores ni los módulos de contribución, el propietario citado deberá pagar el valor total de las expensas comunes, pero también podrá tener derecho a la vigilancia y al uso de la piscina.
En el primer caso , previo estudio, se aprobará por la asamblea la reforma del reglamento para ajustarse a estas normas de orden público de la Ley (sobre su prevalencia ver Sentencia C-738 de 2002 Corte Constitucional ).
En el segundo evento, o sea si no se logra por los medios legales que se incluyan los módulos, podrá inicialmente dirigir un derecho de petición al administrador y al consejo para que se le permita utilizar los citados bienes y servicios por los que está pagando, sin perjuicio de que se deba acudir a los mecanismos de solución de conflictos o ante el juez.
Por último, se debe verificar en el presupuesto y en la liquidación de las cuotas de administración, si le están cobrando por el hecho de ser copropietario de todos los bienes comunes o por el uso y goce de la piscina.
Pregunta
“Pregunto si podemos aplicar las normas existentes sobre módulos de contribución a nuestro conjunto, para establecer las expensas comunes; en el Reglamento actual de propiedad horizontal no se tuvieron en cuenta. Lo anterior debido a que aproximadamente el 51 por ciento de los parqueaderos están a la intemperie y el 49 por ciento están cubiertos.
"Sin embargo, a pesar de la diferencia en beneficios: pagamos igual cuota de administración. ¿Para solucionar nuestro problema; podemos exigir a la Asamblea General que autorice su cubrimiento? “
Respuesta
La localización de los bienes comunes es uno de los factores que se pueden tener en cuenta para determinar los módulos de contribución y podría ser el caso. Sin embargo, es necesario estudiarlo con mayores elementos, pues el coeficiente de copropiedad de los parqueaderos se podrá ponderar teniendo en cuenta el área privada y la destinación, pero el valor de un estacionamiento cubierto puede ser diferente al de uno descubierto, por lo cual podrían haberse determinado otros factores de ponderación.
Esto es, que en el reglamento pudo no haberse incluido módulos de contribución para diferenciarlos, pero sí, la condición citada de los estacionamientos pudo ser tenida en cuenta para otros efectos, como el cálculo de coeficientes.
En cuanto a la posibilidad de cubrirlos se debe hacer un estudio por un arquitecto, para definirla de acuerdo con el diseño del inmueble, las condiciones y cumplimiento de las normas urbanísticas, ya que es diferente el área libre que el área cubierta.
Se podría requerir una licencia y la reforma del reglamento y además tener en cuenta el aspecto visual y los derechos de los demás propietarios cuyos linderos y móviles de adquisición se relacionaron con áreas libres y no con áreas cubiertas, por lo cual también recomiendo el análisis jurídico. Esto puede ser a iniciativa de los interesados, de la administración o del consejo.

Audiencia para reforma a Régimen de Propiedad Horizontal

Después de haber sido aprobado en sesión Plenaria de la Cámara de Representantes, se encuentra iniciando su trámite en el Senado de la República, el Proyecto de Ley por el cual se reforma y adiciona la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal de Colombia.
La Mesa Directiva de la Comisión Primera Constitucional Permanente cuyo presidente es el doctor Germán Varón Cotrino, mediante Resolución 02 del pasado 24 de agosto, convocó a Audiencia Pública para el día 31 de agosto de 2021 a todas las personas naturales y jurídicas, con el fin de que presenten sus opiniones u observaciones al Proyecto. Se puede consultar en la página www.comisionprimerasenado.com, Link: Proyectos en Trámite Legislatura 2021-2022.
En esta oportunidad participaré directamente y de manera más activa con mis comentarios, los cuales posteriormente incluiré en esta sección. El senador Varón Cotrino es amplio conocedor del tema y de las copropiedades y a él se le debe en gran parte la expedición del Código Nacional de Policía y Convivencia ( Ley 1801 de 2016), del que fue uno de sus principales autores.
NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - Asesora externa

Consultas

Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, que responde en EL TIEMPO de los sábados a interrogantes que los lectores envían al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com
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