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La limpieza de fachadas debe ser asumida por todos los propietarios
Lavan Alcaldía

La fachada es responsabilidad de todos en un conjunto de propiedad horizontal.

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Jaiver Nieto / EL TIEMPO

La limpieza de fachadas debe ser asumida por todos los propietarios

La fachada es responsabilidad de todos en un conjunto de propiedad horizontal.

Dudas sobre terrazas, fachadas y antejardines, en conjuntos residenciales.

Consultan los lectores: "En un conjunto residencial ubicado en Bogotá, zona norte, se va a realizar la limpieza general de fachadas dentro de un mes; los residentes de los penthouses fuimos autorizados por asamblea general para realizar cubrimiento de las terrazas comunes de uso exclusivo, y algunos de los propietarios de estos, hicimos ese cubrimiento, en mi caso, un área bastante grande.

"Con la limpieza de fachadas nos han informado por parte de la administración, que tenemos que desmontar toda la infraestructura de las terrazas y asumir los costos cada uno de los propietarios de los apartamentos de los penthouses, costos que son muy elevados y que en este momento nos es difícil de asumir.

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"Tengo dudas sobre si estos costos los debemos asumir los propietarios de manera individual o si se deben asumir por todo el conjunto residencial."

Respuesta

Las fachadas son bienes comunes esenciales. Si bien, el aseo de la terraza corresponde a su usuario, en este caso las adecuaciones exigidas para realizar el mantenimiento y aseo de las fachadas no provienen de este uso ni de la decisión de aquel, sino de una acción de la administración para beneficio general copropiedad, en la oportunidad, condiciones determinadas de acuerdo con el presupuesto y las funciones inherentes al administrador y decisiones de la asamblea.

Por ello considero que es claro, que el desmonte de la infraestructura en las terrazas corresponde a todos los copropietarios y debe ser asumido con cargo al presupuesto general, no solo a costa de los usuarios exclusivos.

Los afectados a quienes de manera imprevista se les quiere atribuir esta carga económica, pueden acudir ante el consejo de administración y solicitar que en caso de desacuerdo con la administradora se inicie el procedimiento para la resolución del conflicto.

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Elementos muebles en las terrazas

“Adquirí un apartamento en un piso superior de un edificio debido, entre varios factores, a la excelente vista que tiene. A pesar de esto, me he visto perjudicado por las cubiertas de las terrazas de pisos inferiores.

"¿Pueden los propietarios de los apartamentos que cuentan con estos espacios que en un comienzo se deben mantener libres, instalar cualquier elemento mueble o cubierta sin aprobación de la copropiedad y además afectando el derecho de los propietarios de pisos superiores y la parte exterior del edificio?”

Respuesta

Es necesario evaluar y estudiar el caso con todos los antecedentes, pero en lo que no hay duda es que por el carácter de bien común esencial de las cubiertas y fachadas, este uso es solo para lo autorizado por el reglamento, las normas urbanísticas y por tanto no puede impactar visualmente ni a determinados propietarios ni a toda la copropiedad. Sin importar si la terraza es privada o común de uso exclusivo, esta al tiempo es un componente de la fachada.


De acuerdo con lo dispuesto por las normas urbanísticas, los citados bienes son constitutivos del espacio público por lo cual cualquier contravención relacionada con estos, también afectarían a la ciudad y en consecuencia a todos los habitantes.

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Por ello, en caso de no solucionarse el conflicto internamente por el procedimiento señalado en el reglamento de propiedad horizontal, es posible también acudir a las autoridades policivas de acuerdo con claras previsiones del Código Nacional de Policía no solo para que se impongan las medidas correctivas tendientes a que cese la perturbación, sino en lo relacionado con la infracción de las normas urbanísticas y particularmente relacionadas con la protección del espacio público.

Por último, muchos elementos que se colocan en las terrazas sin cumplir con las normas, autorizaciones y precauciones necesarias, especialmente en pisos altos, pueden constituir un riesgo para todos los habitantes , por los factores climáticos que podrían hacer que estos elementos se desplacen o vuelen y amenacen la vida y seguridad de las personas.

Antejardines convertidos en huertos

"En un conjunto de casas, todas cuentan con jardín de uso exclusivo cuyo mantenimiento corresponde a los dueños de cada inmueble. De acuerdo con las indicaciones de la administración ya que no hay un manual de convivencia, se han sembrado plantas ornamentales y muchos tienen flores vistosas que embellecen el conjunto.

"Una persona recientemente decidió convertir la zona verde comunal en un huerto para plantar hierbas (cilantro), verduras, hortalizas, legumbres, cebollas y otras comestibles no ornamentales , las cuales afectan exteriormente a todo el conjunto en lo ambiental y en la presentación de los antejardines . ¿Es esto posible por el hecho de ser de uso exclusivo, aún con la molestia que estamos sufriendo los demás residentes?"

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Respuesta

De acuerdo con los límites que todo propietario o usuario tiene en el uso y goce de su unidad privada o en los bienes comunes según lo previsto en cada reglamento y también de manera más detallada en los manuales de convivencia, estos no pueden ser ilimitados.

Por ello desde la Constitución Política se advierte que el derecho de propiedad se garantiza, pero implica obligaciones; el Código Civil también señala que el uso, goce y disposición de un bien se limita por las normas y por el derecho ajeno.

Con mayor razón, cuando un inmueble es parte de un régimen de propiedad horizontal, debe respetar los reglamentos y también los derechos de sus vecinos en este caso a la tranquilidad y a un ambiente sano, que están siendo perturbados con el impacto visual y ambiental que producen las plantas cultivadas.

La administración debe garantizar estos derechos e iniciar el proceso de solución del conflicto y hacer cumplir el reglamento o informar al consejo o a la asamblea según el caso, para la imposición de sanciones en caso de que persista la falta, pues en el fondo se podría estar cambiando además el uso específico de la zona.

Les sugiero que el conjunto, a través de los órganos de administración, solicite un estudio y establezca unas pautas generales sobre plantas que convenga sembrar pues además en algunos casos se pueden ocasionar perjuicios no solo a un inmueble sino a toda la copropiedad.

NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada - Asesora externa

Consultas

Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, que responde cada sábado en EL TIEMPO a interrogantes que los lectores envían al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com

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