Lo que debe saber para no comprar un ‘edificio enfermo’ en Medellín

Estefanía y Andrés llevan seis meses buscando un apartamento para vivir juntos.
Pensaron que lo habían encontrado. Las fotos que les enviaron los ‘flecharon’ de inmediato y el precio –140 millones– era más que suficiente para el presupuesto que tenían.Todo era perfecto hasta que les dieron el nombre de la urbanización. Era uno de los edificios de la constructora CDO que por fallas estructurales debió ser repotenciado.

“Menos mal que me dio por averiguar más. Desde que pasó lo de Bernavento uno queda con miedo a comprar vivienda, ya sea nueva o usada”, contó el hombre de 33 años.

No pueden decir lo mismo los propietarios de edificios como Space, Bernavento, Asensi, Continental Towers, La Merced, Colores de Calasanía o Altos de San Juan, los cuales tuvieron, o aún tienen, problemas estructurales que tienen tambaleando la estabilidad económica y social de sus propietarios.

Hay un miedo latente en el hecho de adquirir una vivienda propia. Ya sea por estafas inmobiliarias, que según el concejal Bernardo Alejandro Guerra hay más de 50.000 afectados en la ciudad; o por el hecho de que el inmueble adquirido haya sido construido sin las condiciones exigidas de sismorresistencia, como el más reciente caso de Bernavento, que a finales de este mes será demolido de manera controlada.

“Este tipo de eventos tan lamentables nos afecta como Gremio y como sociedad. En ese sentido, creemos que lo más importante en este momento es que la sociedad y la institucionalidad rodeen a las familias afectadas, para que puedan emprender procesos legales que les garanticen la restitución de sus derechos”, manifestó Federico Estrada, presidente de La Lonja de Propiedad Raíz.

Agregó, que dado que estos hechos generan temor y desconfianza en la sociedad, lo más importante al momento de comprar una vivienda nueva es verificar la trayectoria profesional y la experiencia del equipo profesional que participa en el desarrollo de los proyectos.

“La Ley de vivienda segura precisa muchos aspectos para que estos eventos no se repitan”, aseguró Estrada.
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Para que usted tenga más información sobre proyectos urbanísticos, hay varios canales a los que puede acudir.

José Nicolás Duque, secretario de Gestión y Control Territorial, expresó que a través la subsecretaría de Control urbanístico, brindan un asesoramiento y acompañamiento a la ciudadanía para evitar estafas en materia inmobiliaria.

“Las personas pueden acudir a la oficina de la subsecretaría para cerciorarse si una construcción tiene licencia, permiso de enajenación y si los constructores tienen fiducia. Es un servicio muy importante teniendo en cuenta la realidad que vive la ciudad, con las dificultades que tienen las personas en el momento de adquirir una vivienda”, indicó Duque.

Dicha oficina, está ubicada en el piso 8 del edificio Plaza de la Libertad, sector Alpujarra.

De otro lado, Eduardo Loaiza, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) Antioquia, informó que con la experiencia del gremio y a partir de las dificultades que han manifestado los compradores a la hora de adquirir sus inmuebles, desarrollaron ocho sugerencias para elegir vivienda.

Indagar, averiguar, preguntar y verificar qué banco financia el proyecto. “Normalmente un constructor profesional trabaja con la financiación de un crédito hipotecario de un banco, que son muy vigilados en Colombia y verifican que el proyecto tenga un cierre financiero, un cierre comercial, técnico y jurídico”, indicó el gerente.

Que las cuotas iniciales de los proyectos, para los compradores, se manejen en un patrimonio autónomo independientes de la cuenta del constructor. “Como una fiducia, que genera rendimientos y además, si con el tiempo el proyecto no se puede hacer o no es viable, estos recursos se devuelven a los compradores”, dijo Loaiza.

Que el comprador averigüe sobre la idoneidad de la empresa constructora, verificando e indagando ya sea en internet o preguntando sobre el reconocimiento, trayectoria y experiencia de dicha empresa.

Para Loaiza, es muy importante que las empresas compartan quién es el equipo técnico (diseñador, arquitecto, interventor, gerencia, supervisor técnico). “Normalmente una empresa profesional no espera a que le pregunten sobre esto sino que lo muestran y comparten como estrategia para mostrar solidez”.

Comparar con otros proyectos en el mercado. Para el gerente de Camacol “es muy raro que a todos los constructores les cueste más o menos lo mismo el cemento, el hierro, el pago de obligaciones urbanísticas y los impuestos, y que a pesar de tener similares circunstancias uno de esos proyectos esté hasta 30 por ciento por debajo en el precio. Si hay grandes diferencias, mucho ojo porque eso debe generar duda”.

Verificar en redes sociales sobre inquietudes acerca de la empresa promotora, si esta ha tenido dificultades con otros proyectos, que sí las haya atendido correctamente y que no haya dejado tirados proyectos en el mercado.

Las empresas responsables entregan por escrito las características de los proyectos que venden, como el tiempo de entrega, los acabados, características técnicas, áreas construidas y áreas libres y otras garantías.

Es obligación de ley que todo proyecto instale una valla en el sitio donde se va a construir, que indique que se está adelantando el trámite de licencia de construcción lo que debe generar un número de radicado, que es información pública que se puede consultar en curadurías u oficinas de planeación.

“Allí se puede averiguar y hacer seguimiento al uso que se le dará al inmueble y cotejar si este va en contra, o no, del Plan de Ordenamiento Territorial (POT)”, puntualizó Loaiza.

Para los directivos de La Lonja de Propiedad Raíz, las garantías de 10 años por estabilidad de la obra y de 1 año para acabados que tiene el comprador inmobiliario vienen dadas desde la norma "a través de leyes como el Estatuto del Consumidor y el Decreto 735 del 2013 que lo reglamenta y toca el tema específico de la garantía de vivienda, estableciendo el procedimiento que deben surtir los afectados por problemas de calidad en los inmuebles".

Si el problema es de acabados,  el cliente puede presentar una reclamación escrita para lo que el constructor tiene cinco días hábiles para verificar el daño, 10 días hábiles más para contestar y, cuando haya lugar, 30 días hábiles siguientes para reparar. Si la falla se repite, el cliente puede elegir entre una nueva reparación, reposición del acabado o la entrega de una suma equivalente a su valor.

"Si la reclamación es por estabilidad del inmueble, el constructor debe responder por escrito dentro de los 30 días hábiles siguientes a la visita de verificación, y proceder de acuerdo a los tiempos determinados en los estudios técnicos a que haya lugar para restituir las condiciones de estabilidad requeridas conforme a las normas de sismorresistencia", explicó Estrada.

Agregó, que si no es posible la reparación, el constructor debe devolver el valor total recibido como precio del bien y, si existe crédito financiero, debe reintegrar, incluso, los valores cancelados por concepto de intereses y demás costos del crédito, todo lo anterior debidamente indexado con base en el IPC.

"El constructor debe retornar el dinero dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha en que se traslade el dominio del bien, mediante la suscripción de la escritura pública entre el cliente y el constructor", puntualizó.

El gremio espera, que con esta información, otras personas como Andrés y Estefanía, tengan conocimiento suficiente para que su sueño de vivienda propia, no termine como un castillo de naipes.

David Alejandro Mercado
Redactor de EL TIEMPO
davmer@eltiempo.com
En twitter @AlejoMercado10