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Barrios y localidades de Bogotá que más se valorizaron en la pandemia
Vivienda

En el 2020 hubo un repunte en la vivienda de interés social en la ciudad.

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Luis Lizarazo

Barrios y localidades de Bogotá que más se valorizaron en la pandemia

La venta de inmuebles y los precios fueron jalonadas por el subsidio a la vivienda nueva.

Si bien al principio de la pandemia hubo un descenso en la venta de inmuebles residenciales en Bogotá, esto no pasó de ser un fenómeno temporal. Al poco tiempo empezó a presentarse un aumento, hasta llegar casi a los niveles de comienzos de año.

Esa situación fue jalonada, principalmente, según algunos expertos del sector inmobiliario, por el subsidio a la vivienda nueva hasta por 438 millones de pesos, que creó el Gobierno Nacional como mecanismo para reactivar el sector de la construcción en medio de la crisis sanitaria por la pandemia.

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Al mismo tiempo se generó un mayor interés de muchos bogotanos por adquirir un inmueble nuevo y así acceder a dicha ayuda. El Gobierno destinó 100.000 subsidios para VIS (hasta 136 millones) y otros 100.000 para no VIS, de los cuales 40.000 son para quienes quieran acceder a una segunda vivienda.

Según Camacol Bogotá y Cundinamarca, el 2020 fue “un año histórico para la producción” de vivienda en la capital del país, con 43.244 unidades, para un incremento del 12 por ciento frente al mismo periodo anterior, cuando se vendieron 38.611. Cifras del gremio indican que entre marzo, abril y mayo cayeron las ventas, pero luego empezaron a subir, y noviembre fue el mes de mayores unidades.

Ese aumento en la venta de vivienda (apartamentos y casas) se ha visto con claridad en algunas zonas, pero no en toda la ciudad. De hecho, hay sectores donde lo que hubo fue una desvalorización. Y a la par de la mayor venta también se nota un aumento de los precios, es decir, una valorización.

Un análisis a la venta de inmuebles tipo residencial realizado por Finco.co, una plataforma de datos inmobiliarios, indica que el mayor valor de los predios residenciales se presentó en las localidades de Bosa, Barrios Unidos y Los Mártires.

En este caso, Finco tomó el precio promedio de los nuevos apartamentos y casas que había en marzo del año pasado y lo comparó con el valor promedio en diciembre, el período de la crisis sanitaria. Los precios de los inmuebles los calculó con el valor promedio del metro cuadrado en 90 días.

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La explicación de la mayor valorización que han tenido los inmuebles tipo vivienda en algunas localidades es, por un lado, por la inflación y, por otro lado, porque en ellas se adelantan más de proyectos urbanísticos. A nivel micro o de barrios se da el mismo fenómeno.

Por ejemplo, de acuerdo con el análisis de Finco, el sector más valorizado en Barrios Unidos es Los Andes y luego Los Alcázares y Doce de Octubre. En esta localidad, el promedio del metro cuadrado pasó de 4’750.000 pesos en marzo a 5’350.000 en diciembre, lo que es igual a un crecimiento del 12 por ciento.

En el caso de Los Mártires, el interés de vivienda podría estar generado por los diferentes proyectos de renovación y de apartamentos. En esta céntrica zona, el metro cuadrado pasó de 4’229.982 pesos a 4’709.3 pesos. Lo mismo está pasa en Bosa, donde el precio del metro cuadrado subió en promedio de 2’004.956 pesos a 2’334.330.

En zonas socioeconómicas de estratos altos, como Suba, Usaquén y Chapinero, también se registra una valorización, aunque menor que las anteriores. En el caso de Suba se destacan Guaymaral, Casa Blanca Suba y San José de Bavaria, entre otros. En el top tres en Usaquén están La Uribe, Los Cedros y Verbenal. En Chapinero sobresalen Pardo Rubio, Chicó Lago y Chapinero.

Rafael Sanabria, científico de datos de Finco.co, dice que una de las posibles razones para la valorización de algunas localidades fue el subsidio otorgado por el Gobierno a la compra de vivienda nueva.

“Esto hizo que las localidades con grandes proyectos de vivienda nueva, y con precios que no superaran el monto máximo, fueran las que más se valorizaran, pues aumentó la demanda de estas propiedades”, explica Salomón Muriel, gerente de Finco.co, quien, no obstante, cree que también algunas constructoras subieron el valor hasta el tope máximo del beneficio.(¿Y para cuándo estará el Metro?: Habla el nuevo gerente de la Empresa)

Sin embargo, Alejandro Forero, representante de La Galería Inmobiliaria, considera que lo que motivó los precios de la vivienda nueva fueron los mayores costos de los insumos, que en 2020 tuvieron un incremento por encima de 2019. También dice que, por otro lado, hubo una “pequeña” desvalorización de la vivienda usada.

En localidades como Usaquén, Suba y Chapinero, donde los inmuebles residenciales cuestan más que el tope máximo del subsidio, los precios crecieron menos porque no estaban dentro del rango del beneficio.

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Gabriel E. Flórez, periodista especializado en los sectores constructor e inmobiliario, considera que sobre el indicador de valorización hay varias lecturas, por un lado la del propietario y por otro, la del comprador. Recuerda que más del 60 por ciento del inventario nuevo se ofrece y adquiere sobre planos, y esto tiene estrecha relación con la valorización.

“Al separar la vivienda, el comprador congela el precio y cuando la recibe (en año y medio o dos), el precio se ha ajustado al alza, y, por lo tanto, se genera una valorización importante”.

Adriana Lizcano, directora general de la Asociación para el Fomento y Desarrollo Inmobilidario (Afydi), que agrupa a 62 inmobiliarias, destaca que si bien la venta de vivienda se recuperó en el último trimestre de 2020, la valorización de estas aún sigue siendo baja. En su opinión,  los locales comerciales y las oficinas fueron los más golpeados en el sector inmobiliario.

El fenómeno contrario, la desvalorización, según Muriel, se presenta en las localidades donde los proyectos nuevos no son predominantes, y hay una gran cantidad de casas. Cita como ejemplo La Candelaria. En esa pequeña zona del centro, los valores cayeron.

“Esto puede deberse a la presión impositiva para que los propietarios las vendan y den paso a nuevos proyectos verticales”, agrega Muriel.

Otro factor que jugó un papel importante en las desvalorizaciones fueron las dificultades económicas de algunas familias en la pandemia, lo que hizo que tuvieran que salir a vender más barato para poder competir con las viviendas nuevas subsidiadas.

GUILLERMO REINOSO RODRÍGUEZ
​Editor de Bogotá
@guirei24

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