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Cuáles son las principales quejas en las urbanizaciones y edificios
Conjuntos residenciales

Los administradores deben enviar comunicaciones e instruir al personal de vigilancia, aseo y otros servicios sobre las medidas de protección.

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Abel Cárdenas. Archivo EL TIEMPO

Cuáles son las principales quejas en las urbanizaciones y edificios

Expertos en propiedad horizontal dicen que en la cuarentena ha sido difícil cumplir los reglamentos.

La cuarentena no ha sido fácil de llevar para muchos bogotanos que residen en edificios, conjuntos y condominios, que se rigen por la ley de propiedad horizontal. Estas unidades tienen sus propios reglamentos; sin embargo, tal vez por la ansiedad y el prolongado aislamiento, algunos los olvidan y terminan afectando a sus vecinos o siendo causa de disgustos y controversias.

En la capital del país, según el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, cerca del 70 por ciento de las construcciones se encuentran bajo este régimen y esos hechos son frecuentes y están rayando en falta de consideración con los demás residentes o incluso en abusos y, al mismo tiempo, están generando discordias.

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Ejemplos hay muchos. Es el caso de la familia que tiene una mascota y cada nada uno de los miembros sale a la calle con la excusa de que va a darle una vuelta al animal, o los vecinos que suelen tomarse sus tragos los fines de semana y durante todo el día y la noche están pidiendo domicilios, o los jóvenes que se reúnen un sábado en un apartamento para disfrutar hasta tarde de un karaoke, o la persona que transita por los pasillos y otras áreas comunes sin el tapabocas o con este en el cuello.

En condiciones normales, estos hechos no tienen por qué preocuparle a nadie, pero con el alto riesgo de contagio de covid-19 se han vuelto situaciones que generan, por lo menos, inquietud entre muchos residentes de copropiedades.

Pero, además, se presentan casos como el del administrador de una urbanización en la ciudad que decidió prohibir el uso de la terraza o de espacios libres –como lo hacen muchos para tomar el sol y cambiar un poco la rutina del encierro–, o de otros que han restringido las visitas.

El abogado Germán Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, dice que la convivencia tal vez es uno de los temas más difíciles que les ha planteado la cuarentena a los residentes y representantes legales de estas propiedades.

Molano cita, por ejemplo, que han sido frecuentes los reclamos por reuniones de varias personas en la noche en un apartamento o rumbas los fines de semana o porque quieren alquilar el salón comunal para convertirlo en discoteca todos los fines de semana, cuando este tipo de bienes son para otras actividades; o porque no hay acceso a la piscina, el jacuzzi y a las canchas de tenis y de squash, cuando son zonas restringidas por orden de las autoridades sanitarias.

“La convivencia no ha sido fácil, existen los reglamentos y manuales, pero el problema es aplicarlos estrictamente. Hay temas a los cuales se les ha tenido que dar un manejo muy de padre de familia y, al tiempo, ser rigurosos y vehementes”, dice el experto en propiedad horizontal, quien, no obstante, considera que se debe volver al manual de Carreño y a la conciliación.

“No se puede utilizar la amenaza de la sanción, más bien hay que acudir al diálogo y a la persuasión. En este momento son bienvenidos los sociólogos, los trabajadores sociales y los webirnar sobre la convivencia en comunidad”, insiste Molano.

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En la misma línea se encuentra Nora Pabón Gómez, abogada, asesora del sector de la construcción y copropiedad, y columnista de la sección Vivienda de EL TIEMPO. La experta dice que a causa del confinamiento, la mitad de la población colombiana permanece en sus casas, ya sea realizando labores de cuidado de hijos, adultos mayores o enfermos o trabajan o estudian, pero se han encontrado con el ruido de obras de remodelación o incluso de clases de gimnasia en apartamentos vecinos.

Pero si bien hay actividades exceptuadas, como en el caso de las remodelaciones de apartamentos o de zonas comunes, Pabón considera que en las actuales circunstancias deben autorizarse solo aquellas que “sean más urgentes y que causen menor impacto”.

Agregó que se necesita mucha tolerancia, pero también respeto por los derechos de los demás. “La pandemia cambió nuestro sistema de vida y vamos a tener que acostumbrarnos”, comenta la abogada.

La convivencia no ha sido fácil, existen los reglamentos y manuales, pero el problema es aplicarlos

Otro asunto que también está impactando a conjuntos residenciales y edificios de oficinas y mixtos, según Molano y Pabón, es el de las personas que, por cuenta del aislamiento, no pudieron cumplir con el pago de las cuotas de administración, pero que desde hace un mes ya no están exentas de intereses y sanciones.

Estos beneficios estuvieron regulados por el decreto 579 de 2020, expedido por el Gobierno Nacional en el marco de la emergencia sanitaria, económica y social. Sin embargo, dichas disposiciones, al igual las relacionadas con arrendamientos y desalojos, no aplican desde el 1.º de julio.

Esa situación ha afectado también el normal funcionamiento de algunas copropiedades. Alejandro Camacho, abogado y administrador de un edificio en Teusaquillo, dice que si bien se han establecido protocolos de bioseguridad y la comunidad los ha atendido, el no cobro de intereses y el retraso de algunos propietarios con las cuotas mensuales lleva a que los recursos sean escasos, pero, por otro lado, sí se debe cumplir con los pagos de servicios de portería y aseo y actividades de mantenimiento. Comenta que por eso no han podido comprar un termómetro infrarrojo, que cuesta 150.000 pesos, como lo reclaman algunos residentes.

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Pero también, según los expertos, hay muchas propiedades que por cuenta del aislamiento no han podido realizar la asamblea anual –para la cual había plazo hasta principios de abril–, debido a que no es posible convocar reuniones de más de 50 personas. Y aunque estas podrían ser virtuales, no todos los propietarios tienen herramientas digitales o no las saben manejar.

Eso también les ha pasado factura a esas propiedades. Sin la realización de asambleas no se pueden tomar decisiones sobre incrementos de cuotas mensuales, cobros extraordinarios y nombramientos de organismos de administración y convivencia, entre otros, que son claves para su funcionamiento.

En fin, el aislamiento preventivo por la pandemia, que en la ciudad comenzó el 20 de marzo, no ha sido fácil de llevar y ha puesto a prueba la tolerancia y la convivencia de millones de bogotanos que viven en conjuntos residenciales, condominios y edificios de oficinas y de apartamentos.

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Diez ‘tips’ para tener en cuenta

Nora Pabón Gómez, abogada y reconocida asesora del sector de la construcción y copropiedad, explica algunas obligaciones de los administradores y residentes:

- Cuotas y arriendos:
Como ya vencieron los términos transitorios del decreto 579 de 2020, los pagos del cánon de arrendamiento y cuotas de administración atrasados deben ser conciliados. La norma no exoneró a nadie, sólo dio herramientas legales para facilitar el cumplimiento.

- Remodelaciones:
Las únicas obras que se deben adelantar son las que sean urgentes y que generen un impacto mínimo. Se deben respetar los derechos de los vecinos, pues muchos permanecen en sus hogares y realizan actividades de educación y trabajo.

- Los trasteos:
Los administradores no pueden prohibir el trasteo de un domicilio a otro, pero sí exigir el cumplimiento de las normas de cada copropiedad para disminuir el riesgo de contagio.

- Las asambleas:
Se pueden realizar asambleas presenciales de menos de 50 personas o mixtas. Son válidas las asambleas por comunicación escrita. Se recomiendan las virtuales.

- Límites a locomoción:
Los administradores no pueden declarar cuarentenas ni límites de locomoción en las zonas comunes, salvo los casos de prohibición de la norma. Sí pueden exigir el cumplimiento de protocolos de bioseguridad y demás medidas.

- Visitas de familiares:
Los administradores no pueden prohibir el ingreso de visitas de familiares a los apartamentos.

- Casos de covid:
Si uno o más residentes tienen coronavirus o son casos sospechosos, deben comunicar al administrador, bajo confidencialidad, para que se informe a los demás residentes y se tomen medidas más rigurosas para prevenir el contagio.

- El contagiado:
Las personas contagiadas o sospechosas de tener la enfermedad deberán mantenerse aisladas, con todas las medidas dentro de su unidad privada.

- Bioseguridad: 
Se deben tener en cuenta todas las precauciones y medidas de distanciamiento social, uso permanente de tapabocas, lavado de manos y no tocar ninguna superficie. Se requiere mayor aseo y desinfección de las zonas y bienes de uso recurrente, como porterías escaleras y ascensores.

- Otras medidas:
Los administradores deben enviar comunicaciones e instruir al personal de vigilancia, aseo y otros servicios prestados en las zonas comunes sobre las medidas de protección.

GUILLERMO REINOSO
Editor de Bogotá

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