Si todos los predios en Bogotá se pusieran en venta, los eventuales compradores tendrían que colocar sobre la mesa no menos de 729,3 billones de pesos, que es el valor catastral de los inmuebles en la ciudad. Eso es 25 veces el presupuesto del Distrito para este 2022 o 61,9 por ciento del PIB de Colombia del año pasado.
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Según el director de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, Henry Rodríguez Sosa, en Bogotá hay 2’742.387 predios –con un área de 296,6 millones de m²–, de los cuales 36.075 son nuevos frente a los que había en 2020, un año que se esperaba fuera de recuperación para la actividad inmobiliaria, y que con el proceso de actualización se incorporaron en la base catastral a partir del 1.º de enero de 2022.
Las cifras de Bogotá son de lejos superiores a las de ciudades como Medellín, con 1,058 millones de predios con un valor catastral de 135,8 billones de pesos, y Cali, con 732.000 inmuebles y un valor de 80 billones.
El censo inmobiliario es un proceso técnico que cubre 1.210 sectores catastrales en Bogotá y se realiza cada año, desde 2010. Según Catastro Distrital, consiste en el registro de la dinámica inmobiliaria en la ciudad, en aspectos físico, jurídico y económico. En otras palabras, permite tener datos reales sobre predios, bienes inmuebles, áreas, usos y el crecimiento en general de la capital.
Rodríguez explica que en 2020 no se hizo actualización por las restricciones en el marco de la emergencia sanitaria por la pandemia de covid-19, por lo que se aplicó un índice de 0,64 por ciento por conservación catastral. En 2021 se restableció el proceso.
Por su parte, Diego Carrero Barón, jefe del Observatorio Técnico Catastral, señala que el mercado inmobiliario en la capital tuvo una desaceleración hace dos años con la pandemia, lo que significó un freno a la recuperación del ciclo del sector de la construcción, que estaba empezando en el primer trimestre de 2020 y se detuvo por el confinamiento.
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En Bogotá hay 2’742.387 predios, de los cuales 36.075 son nuevos frente a los que había en 2020, un año que se esperaba fuera de recuperación para la actividad inmobiliaria.
No obstante, en 2021, según la última actualización, la actividad de la construcción mostró un crecimiento, aunque aún no llega a los niveles de prepandemia. Fue así como el valor catastral –que representa entre 60 y 100 por ciento del valor comercial y es la base para la liquidación del impuesto predial– apenas creció un 0,9 por ciento en 2020, para ubicarse en 686,5 billones de pesos. Durante el ejercicio catastral realizado en 2021 subió 42,8 billones de pesos (6,2 %), para un total de 729,3 billones. En 2019 el crecimiento había sido de 9,1 por ciento.
Del total del valor catastral, los predios de uso residencial representan el 57,4 por ciento; los de comercio, el 14,9; las oficinas, 9,1; las bodegas, 6,9, y la industria, 1,3 por ciento.
En palabras de Carrero, el conjunto de predios residenciales tiene un valor de 369 billones de pesos y los de los estratos 3 y 4 representan un poco más de la mitad del precio de todos los inmuebles de ese sector. Los del 3 equivalen a 103,48 billones y los del 4 representan 85,72 billones. Les siguen los estratos 2, con 62,4 billones, y 6, con 60,8 billones.
Son precisamente los estratos 3 y 4 los que vienen presentando mayores presiones en términos de crecimiento de valores. El 3 aumentó 9,03 por ciento, mientras que el 4 creció 5,37 por ciento. No obstante, el estrato 2 presenta incrementos del 5,61 por ciento.
De acuerdo con el censo inmobiliario, Suba y Usaquén, en su orden, son las localidades cuyos predios tienen el mayor valor catastral en la capital. Las dos representan el 30 por ciento de las 20 localidades. Les siguen Chapinero y Engativá, con 10,55 y 9,03 por ciento.
Sin embargo, la que más creció en términos reales fue Suba, que pasó de 106 billones a 113 billones de pesos. Esta también es la zona que más área construida tiene, con 13,82 por ciento; seguida por Kennedy (10,8 %) y Usaquén (9,4 %).
Entre los sectores catastrales urbanos que más crecen se encuentran Chiguaza urbano (San Cristóbal) y Mochuelo Alto (Ciudad Bolívar), donde, pese a tratarse de pocos predios con valores que están por debajo del promedio de ciudad, Catastro incorporó dinámicas informales que no estaban reflejadas en la base catastral. Por el contrario, los sectores que presentan los mayores decrecimientos en sus valores son Las Mercedes (Suba), Jardín Botánico (Engativá) y San Bernardino XXII urbano (Bosa).
Curiosamente, los predios de uso comercial reflejaron un crecimiento en el valor el año de la pandemia. En general, los precios de comercio y oficinas crecieron 1,99 por ciento, ubicándose por debajo del IPC.
Estos pasaron de representar el 14,3 por ciento en la actualización de 2019 a 14,5 en la de 2020 y luego a 14,9 en la aplicada el año pasado. Los inmuebles de estos usos equivalen hoy al 24 por ciento del valor de todos los inmuebles en la ciudad. Bodegas e industria, por su parte, crecieron en precios 6,57 por ciento.
El mayor crecimiento de los valores para los usos de comercio y oficinas se concentran más hacia el noroccidente, occidente, sur y suroriente de la capital. Claramente la industria sigue desarrollándose más en el occidente y suroccidente.
La mayoría de los 36.075 nuevos predios que se incorporaron en este 2022 a la base catastral están en el occidente y el norte, particularmente en las localidades de Fontibón, que fue la que más creció en unidades (sumaron 5.500) y Usaquén (con 5.005). Les siguen Engativá (4.756), Suba (3.934) y Kennedy (3.714).
El censo también muestra que en Bogotá predominan los inmuebles clasificados en el estrato 3 y que los ubicados en los extremos socioeconómicos apenas son el 14 por ciento. Los del 3 representan el 41 por ciento, el 29 por ciento corresponde al 4 y el 16 por ciento, al 2.
La actualización revela además que el 67,4 por ciento de los inmuebles con destino residencial son de propiedad horizontal y el 32,6 por ciento restante, casas. Es decir que cada vez es mayor la dinámica de construcción de conjuntos y urbanizaciones residenciales, particularmente en los niveles socioeconómicos medios (estratos 3, 4 y 5). En el último lustro, las copropiedades pasaron de representar un 65,5 por ciento a un 67,4 por ciento.
En cambio, las casas han ido descendiendo. En el mismo periodo pasaron de representar el 34,5 por ciento de los predios residenciales al 32,6 por ciento.
La explicación del fenómeno, según Catastro, es porque cada vez hay menos suelo disponible y hay mayor formalidad (proyectos urbanísticos) en la construcción, esto se acompaña de una presión en el valor de los inmuebles.
En cuanto al área construida, la capital pasó de un incremento del 1,6 por ciento en la actualización de 2019 (con 292 millones de m²) a un 0,1 por ciento en el ajuste de 2020 (apenas 300.000 de m² más). En 2021 el crecimiento fue del 1,5 por ciento, para un área total de 296,6 millones de m².
El censo inmobiliario también precisa que la mayoría del área construida corresponde a predios residenciales y el resto, a otros usos. Tres cuartas partes están asociadas a vivienda, mientras apenas el 6,3 por ciento tiene como destino el comercio; el 5,4 por ciento, oficinas; el 4,3, bodegas, y la industria representa el 1,3 por ciento (un 0,1 % menos que en 2020).
Si bien Sumapaz aparece con el mayor crecimiento en área construida (48 %) en la actualización de 2021 frente a 2020, la explicación de Catastro Distrital es que eso se debe a que en esa localidad se hizo una actualización solo comparable con el proceso de formación catastral realizado en el 2000 en dicha localidad.
GUILLERMO REINOSO RODRÍGUEZ
Editor de Bogotá