ASÍ SE REFORMAN LOS COEFICIENTES

ASÍ SE REFORMAN LOS COEFICIENTES

El propietario de un apartamento manifiesta que en la sesión de asamblea del edificio, convocada para la aprobación de la reforma del reglamento con el fin de adaptarlo a la Ley 675,uno de los puntos que se trató y que se aprobó fue el de la modificación de los coeficientes invocando error aritmético de los que estaban aplicando.

08 de febrero 2003 , 12:00 a.m.

El propietario de un apartamento manifiesta que en la sesión de asamblea del edificio, convocada para la aprobación de la reforma del reglamento con el fin de adaptarlo a la Ley 675,uno de los puntos que se trató y que se aprobó fue el de la modificación de los coeficientes invocando error aritmético de los que estaban aplicando.

Uno de los copropietarios presentó los nuevos coeficientes calculados con base en el área privada de cada apartamento sobre el total de área privada, sin considerar las áreas libres. En el caso del consultante el garaje privado que es descubierto se tomó como área construida, lo mismo que los que se encuentran en el semisótano, que sí son cubiertos.

Después de la aprobación, él y varios propietarios leyeron la nueva Ley y encontraron que se requería el 70 por ciento del total de coeficientes para consolidar tal decisión, lo que no se observó en la asamblea. Además, se dieron cuenta que los coeficientes se deben calcular con base en el área construida con relación al área privada total del edificio o conjunto.

Pregunta: a) Es válida la aprobación de la reforma de los coeficientes con el argumento del presidente, en el sentido de que la nueva ley lo permite?, b) cómo se deben calcular los coeficientes de los parqueaderos descubiertos o áreas privadas libres con relación a las áreas privadas construidas? c) como propietario puedo interponer alguna acción en caso de que la asamblea haya incurrido en un error?.

Respuesta. Las normas anteriores a las cuales se sometió el edificio guardaron silencio sobre la posibilidad de reformar los coeficientes. Es necesario tener en cuenta que estos índices sirvieron en muchos casos no solo de base para calcular la contribución de los propietarios a las expensas comunes, sino que determinaron el derecho de los propietarios sobre estos y el de la participación en las asambleas.

Por ello considero que en el caso de los inmuebles cobijados hasta ahora bajo el régimen de las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, la asamblea salvo de que realmente haya existido un error aritmético carece de facultad para reformar los coeficientes sin consentimiento expreso de la persona afectada. Y es que ello equivaldría a admitir que los demás propietarios pueden modificar su derecho de copropiedad sobre las zonas comunes y su derecho a participar en decisiones generales de la asamblea con respecto al manejo de los bienes comunes, derechos adquiridos que ingresaron a su patrimonio al amparo de normas anteriores.

*Abogada, asesora externa.

La nueva ley define.

La Ley 675 del 2001 consagra por excepción cuatro casos en los cuales es posible que la asamblea reforme los coeficientes. En tal evento se requiere que lo apruebe la asamblea con un quórum calificado de un número plural de propietarios que represente al menos el 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

Sin embargo, la normatividad no es retroactiva y es entendible que en los reglamentos aún no reformados los coeficientes no hayan sido calculados obedeciendo a una norma que aún no existía, sino a otros criterios señalados por la legislación anterior. Esto no significa que se haya incurrido en un error aritmético, ni que estén mal calculados o violando la Ley 675 del 2001; en las citadas normas los coeficientes se determinaban de acuerdo con el valor de las unidades privadas y para fijarlo se tenía en cuenta el área , el estimativo de utilización de los bienes comunes y otros factores.

En cuanto a los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal de la Ley 675, se prevé que los coeficientes se deben calcular con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área libre se determinará de manera expresa, señala la Ley, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados. El cálculo de los coeficientes de copropiedad de los parqueaderos y depósitos se pueden determinar ponderando los factores de área privada y destinación.

Aunque la Ley no indica exactamente los criterios de ponderación, se considera que el valor por metro cuadrado de un garaje o depósito es inferior al valor del metro cuadrado de área de apartamento, por lo cual la ponderación se relaciona en gran parte con el avalúo. Igual sucede con las áreas libres al diferenciarlas de las construidas.

LOS AFECTADOS con la modificación de los coeficientes podrán impugnar la decisión de la asamblea ante el juez, dentro de los dos meses siguientes a la comunicación del acta de la asamblea.

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