SE IMPONE LA PREVENTA

SE IMPONE LA PREVENTA

La venta de vivienda sobre planos se consolidó como uno de los mecanismos más seguros a la hora de comprar y vender inmuebles, especialmente vivienda.

15 de febrero 2003 , 12:00 a.m.

La venta de vivienda sobre planos se consolidó como uno de los mecanismos más seguros a la hora de comprar y vender inmuebles, especialmente vivienda.

Así lo demuestra el inicio de ventas de 19 mil unidades durante el segundo semestre del 2002, de las cuales 6 mil entraron a oferta entre noviembre y diciembre.

Incluso, según proyecciones de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en los primeros meses de este año la suma podría aumentar a las 20 mil unidades (un 33 por ciento). Lo interesante del fenómeno es que los inmuebles con precios superiores a los 100 millones de pesos vuelven a ganar terreno, al pasar de 3.600 a 4.800.

En este entorno la preventa se convierte en una opción más segura para las partes, especialmente para los constructores que aprendieron la lección que les dio la época de auge, cuando muchos de ellos compraron los lotes, sacaron licencias y comenzaron a construir apostándole a una venta segura sin estudiar cuántas personas podrían estar interesadas en adquirir esas edificaciones.

De ahí, precisamente, surgió una sobre oferta y un elevado inventario de viviendas sin vender, que obligó a las inmobiliarias a entregar sus proyectos en dación de pago y, por supuesto, a perder mucho dinero , dice Camilo Silva, vicepresidente económico de Camacol.

Con la llegada de la preventa, en 1998, la situación cambió en beneficio de todos, pues ahora ninguna obra se inicia sin tener, por lo menos, el 50 por ciento del proyecto vendido.

Así, por lo menos, lo exigen las fiduciarias dentro de los requisitos para estudiar los créditos y hacer el préstamo a los constructores.

Hoy son contados los promotores inmobiliarios que se aventuran a vender la obra construida. La situación no está para perder, sino para ganar , agrega Silva.

Un negocio con ventajas.

Adquirir vivienda sobre planos es un beneficio de doble vía, ya que los compradores también tienen sus ventajas.

Una de ellas es el hecho de disponer de mucho más tiempo para amortizar el valor de la cuota inicial que, por lo general, puede ser de tres y hasta de 14 meses, esto depende de lo que se demore la construcción. Además, se asegura el precio.

Además, el hecho de entregar los dineros directamente a una fiduciaria les garantiza que la obra se desarrollará y que la plata que están consignando se destinará para la cancelación de la unidad habitacional.

Así mismo, la entidad ejerce un control definitivo sobre la obra para que se le entregue lo prometido al comprador. De lo contrario se contemplan graves sanciones.

Incluso, si no se edifica la obra, la fiducia les devuelve el dinero invertido, con un pequeño rendimiento.

El papel de la fiduciaria.

Con el fin de dar un cabal cumplimiento al régimen vigente en materia de anuncio y enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda y, a la vez, de adecuar su aplicación con las normas actuales, la Secretaria de Control de Vivienda de la Alcaldía Mayor de Bogotá se encarga de vigilar que la fiduciaria y el constructor cumplan cuatro puntos fundamentales.

El primero de ellos es que presenten una copia del negocio celebrado entre las partes y un duplicado del anteproyecto arquitectónico de las unidades a tramitar por encargo fiduciario.

Así mismo, deben especificar los recursos con los cuales pretenden financiar el proyecto, su destino y cuantía. Al igual que se hace urgente anexar una copia de la hoja de separación a utilizar en la promoción del negocio fiduciario inmobiliario.

También es importante que muestren documentos que respalden la situación legal del lote de terreno sobre el que se piensa desarrollar la obra, especificando si es propio, prometido en venta o es un aporte a la sociedad.

Por otro lado, dentro de la promoción del encargo fiduciario, es necesario explicar a los compradores, de las unidades habitacionales, que firmarán un negocio fiduciario de vivienda y no una promesa de venta. Por lo tanto, no tendrán que pagar ningún dinero por cuotas, aportes o anticipos a la constructora o la empresa inmobiliaria, sino únicamente a la fiduciaria.

Finalmente, el constructor tiene la obligación de fijar un plazo o un término adecuado al comprador, para definir si el proyecto se llevará a cabo o no. En caso de no poder edificarse la obra, se le devolverá el dinero que ha depositado en el encargo fiduciario con sus respectivos rendimientos y descuentos por concepto de gastos de administración.

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