AVALÚOS EN ÉPOCAS DE CRISIS

AVALÚOS EN ÉPOCAS DE CRISIS

La crisis se convirtió en tema diario para los constructores y, sin duda, para algunos avaluadores que sufrieron, en carne propia, los efectos de no tener bases históricas sólidas para enfrentarla.

30 de octubre 1999 , 12:00 a. m.

Y surgieron las preguntas. Las dudas de cómo asumir el problema. Se reunieron los gremios y trataron de resolverlas para sacar adelante un oficio al que no se le ha dado la importancia, legal y profesional, que merece.

Por ello, la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá realizó el V Simposio Internacional de Avalúos, el pasado 24 de septiembre, cuyo tema central fue, precisamente, los avalúos en épocas de crisis.

Durante el evento, el mexicano Lorenzo Barragán habló acerca de la delicada situación de los avaluadores en épocas momentos difíciles, sobre todo ahora cuando deben hacer frente a las instituciones bancarias y a antiguos precios, generalmente más altos que los calculados durante la crisis.

Este fenómeno causa problemas de credibilidad y peor aún, legales, lo que al profesional le exige un cuidado especial en sus investigaciones, estudios y cálculos, , dijo Barragán.

Con esas condiciones, la posición debe ser más estricta si se tienen en cuenta los efectos en varios casos, especialmente en los bienes entregados en dación de pago.

Pero, por qué bajan los precios? El primer síntoma de que el mercado está deprimido se da cuando los inmuebles no se venden porque hay pérdida de poder adquisitivo en la población y, por lo tanto, caída de los precios, incluso, por debajo de los costos de construcción.

Es cuando le surge una pregunta al propietario: cómo es posible que el costo de los materiales y de la mano de obra sea más altos que el producto de la venta? La respuesta es sencilla. Simplemente la situación se presenta debido al desempleo; así, las deudas motivan la venta de inmuebles para obtener una liquidez que atienda los consumos urgentes.

De esa forma, dependiendo de la crisis económica, más y más propietarios sacrifican el precio por el cual compraron o construyeron con el fin de obtener liquidez inmediata.

Y el valor comercial Santiago Borrero M., director general del instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) aclara que el valor comercial de un inmueble está definido por la ausencia de presiones para comprar o vender, la liquidez normal, el pleno conocimiento de lo que se compra o vende y un tiempo prudencial para encontrar mercado.

Por ejemplo: el avalúo de un apartamento es de 230 millones de pesos, pero el propietario urgido lo ofrece en 180; por su parte, el comprador prefiere otro en distinto piso por 230 millones. Finalmente, un segundo comprador toma el inmueble de 180 millones. Entonces, cuál es el valor comercial? 230 millones, por cuanto es el precio que se ofrece y paga con plena libertad , agregó Borrero.

En este orden, lo más recomendable es que el informe valuatorio incluya el precio del mercado, bajo las condiciones del momento, y el de reposición; es decir, el precio de construcción menos la depreciación. Así, el interesado podrá tomar la decisión que considere más conveniente.

Dónde se están haciendo avalúos? El mercado fuerte en cuestión de avalúos en Bogotá está dividido en dos sectores.

Uno, la compra de predios para construir obras públicas como ciclo rutas, estaciones del Metro, corredores de Transmilenio, avenidas Ciudad de Cali y Longitudinal de Occidente, rondas de ríos y quebradas.

La técnica para avaluar inmuebles no cambia durante las épocas de crisis, por el contrario, se fortalece. Es importante anotar que como los precios son bajos en todos los sectores de la ciudad, el vendedor podrá comprar un inmueble equivalente a bajo costo, dice Gloria Bonilla de Almanza, presidente de la Cámara de Propiedad Raíz, entidad especializada en este tipo de avalúos.

El segundo caso se da con los bienes objeto de dación de pago.

Llama la atención que se ha registrado alguna dinámica en la venta de este tipo de bienes, sin que se le pueda atribuir una rebaja sustancial en los precios. Se puede pensar que los compradores tomaron la decisión creyendo que los precios eran menores al valor comercial por su condición de dación en pago, sin que en realidad haya sido así , explica Sergio Mutis Caballero, Presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Asesoría de Rodrigo Castellanos, catedrático de la Facultad de Ingeniería Catastral y Geodesia de la Universidad Distrital.

Antecedentes El valor de los inmuebles es único, cualquiera que sea la finalidad del avalúo , dice la teoría univalente del valor.

La plurivalente considera que el valor varía dependiendo del objetivo: catastral, compraventa, en libros, para hipoteca y para seguros, entre muchos otros.

En 1949 se realizó la primera Convención Panamericana de Avalúos, allí se decidió que la actividad valuatoria, obedeciendo a la economía de mercado que rige a los países asistentes, adoptaría algunas recomendaciones para definir la metodología que permitiría encontrar un valor comercial único para el mismo bien.

Entre esas consideraciones está la de asimilar que el valor del inmueble es único, independientemente de los fines para los cuales se realice el avalúo y que el valor se deduce por tres métodos generales: de reposición como nuevo (costos actuales de construcción), de renta producida y de comparación en el mercado. Así mismo, se acordó que el objeto de la valuación sería aproximarse al valor comercial, aplicando el criterio del más alto y mejor uso.

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