Y DÓNDE ESTÁN LAS GANGAS

Y DÓNDE ESTÁN LAS GANGAS

Donde es que están vendiendo casas a precio de huevo para comprarme una? (VER CUADRO: NUMERO DE EMBARGOS ENE- JUN/97/98/99).

12 de septiembre 1999 , 12:00 a. m.

Esta es la pregunta que se hacen muchas familias cuya ilusión de tener una vivienda se la han despertando las informaciones sobre la avalancha de remates y ofertas de las entidades financieras.

Pero si usted está interesado en comprar una vivienda de las que se ofrecen supuestamente a mitad de precio y con el mínimo de requisitos es mejor que aterrice pues en estos programas no hay nada regalado. Las opciones de compra solo cuentan para las personas que cumplan con los ingresos requeridos por la corporación y no estén reportados como deudores morosos.

Además, las viviendas en oferta salen a precio de mercado y en caso de que hayan descuentos éstos sólo operan para los que pagan de estricto contado o dan una cuota inicial alta. Si los precios en algunos casos son bajos ello obedece a la misma situación de la finca raíz, que ha visto un estancamiento o desplome en el metro cuadrado de construcción.

Es más, entre los potenciales compradores ya hay personas con caras de frustración porque los anuncios de gangas no son como las pintan. De acuerdo con los resultados de la encuesta realizada por el Opinómetro de EL TIEMPO y la emisora FM de RCN, el 38,82 por ciento de los 1.049 encuestados no cree en las rebajas. Adicionalmente, el 57 por ciento de los encuestados dijo que no está interesado en adquirir una vivienda de las que han sido devueltas a las corporaciones y los bancos.

Gangas y subastas Lo primero que los compradores deben tener en cuenta es que una cosa son las gangas o promociones ofrecidas individualmente por los bancos y las corporaciones y otras son las subastas, de las cuales hasta ahora solo hay.

La subasta es un martillo público donde el bien se le vende al mejor postor, empezando por un precio base, que contempla una rebaja inicial entre 20 y 40 por ciento, pero que a través de la puja puede ser superior al que se tenía definido como valor comercial.

Las promociones de las corporaciones de ahorro corresponden a viviendas usadas que han sido devueltas por sus propietarios por incapacidad de pago o son inmuebles embargados. Se estima que están para la venta entre 6.000 y 8.000 viviendas. Para comprar una se debe adelantar los trámites similares que para comprar vivienda nueva.

Las rebajas en los precio en caso de que se presenten corresponden a lo que ofrecen todas las personas que están vendiendo inmuebles, es decir, al precio comercial de hoy, pues la política del banco es recuperar el dinero que le quedó debiendo el deudor.

El valor de la vivienda depende de la ubicación, el estrato socioeconómico y la antigedad. En un 80 por ciento de los casos oscilan entre 40 y 100 millones de pesos y corresponden a estratos tres, cuatro y cinco. Pero también ofrecen inmuebles que cuestan entre 150 y 300 millones de pesos. Las viviendas de interés social, por el contrario, no llegan al 10 por ciento de las ofertas.

La antigedad está en promedio entre tres y cinco años, ya que precisamente a partir de 1994 fue cuando se presentó un alza en las tasas de interés lo que llevó a que a los deudores se les duplicara el monto de las obligaciones y las cuotas mensuales. Otro detalle a tener en cuenta es que algunas corporaciones los entregan listos para habitar, es decir pintados, con la alfombra lavada y con reparaciones menores y otras entidades los entregan tal y como lo reciben de sus antiguos dueños por lo que el comprador tiene que incurrir en un gasto adicional.

Un problema mayor La preocupación de los constructores es que por la oferta de esta clase de inmuebles el precio de la vivienda nueva se vaya a pique. El presidente de Camacol, Hernando José Gómez, considera que ello los pondría en clara desventaja puesto que los costos de la edificación de la vivienda nueva, los insumos y la mano de obra sí se han incrementado.

El temor del sector llevó al ministro de Hacienda, Juan Camilo Restrepo, y a la Superintendente Bancaria, Sara Ordóñez, a anunciar que reglamentarán las subastas. No se trata de que las vayan a cancelar sino de que esta salida de inmuebles se haga de manera ordenada Aunque el número de bienes en pago que salen a la venta o a remate es significativo no es tan dramático como para provocar un desastre. Así lo estimó la presidenta de Fedelonjas, Clemencia Parra, quien dijo que de los 1,8 billones de pesos que tiene el sistema financiero en bienes recibidos en pago, menos de una tercera parte, es decir 524.000 millones son inmuebles, y de esa suma no todo está en casas y apartamentos ya que una buena parte está representada en lotes, locales comerciales, oficinas y fincas.

Pero si no se le pone freno a la entrega de viviendas la situación se podría volver inmanejable porque miles de familias están dispuestas a entregar lo único que tienen.

Yo estoy dispuesta a entregar mi apartamento si no me bajan sustancialmente los intereses y el saldo de la deuda que se me duplicó en dos años y me tiene ahorcada , dice Clara Martínez una propietaria que se quedó sin trabajo y que ha golpeado todas las puertas para no perder su apartamento.

----- Cómo será la subasta Aunque en los medios se ha empezado a hablar de subastas, en realidad, hasta ahora solo hay una que se ajusta a lo que son este tipo de operaciones comerciales. La realizarán el 30 de noviembre próximo, las empresas Gesinar (filial del grupo Argentaria de España) y la oficina colombiana de finca raíz, Corral Maldonado y Asociados, las cuales se unieron para poner en práctica las subastas que son comunes en el mercado español.

En esta subasta, se ofrecerán 150 bienes, entre casas, apartamentos, oficinas y locales comerciales, que las entidades financieras ya han recibido en dación de pago y algunos particulares que están urgidos en vender un bien. El propietario interesado en ofrecer su inmueble se inscribe en la oficina de Corral Maldonado, con tres meses de anticipación. Las inscripciones para la primera subasta se cerrarán el próximo viernes. En esta etapa se define el precio base de las vivienda.

Veinte días después, los organizadores de la subasta sacan un catálogo con las fotos del inmueble, el precio base, la dirección y los metros cuadrados, entre otros aspectos.

Los posibles compradores la escogen en el catálogo y tiene la oportunidad de verla antes del día del martillo. Si le interesa se inscribe, deposita el 15 por ciento del valor del bien y acude el día de la subasta para entrar en la puja en caso de que haya otros interesados. Si su oferta no es la ganadora Corral Maldonado le devuelve lo que había depositado, después de tres días hábiles.

Los compradores también pueden acudir al crédito, pero los trámites del préstamo tienen que efectuarse antes del día de la subasta. Fuentes del Grupo Aval aseguraron a EL TIEMPO que una de sus corporaciones, Ahorramás o Las Villas, diseñará un plan para respaldar estas subastas.

Condiciones de financiación Los bancos hipotecarios y corporaciones de ahorro están financiando la compra de los inmuebles con tasas de interés y plazos, así: - BCH: a través de la Central de Inversiones la entidad financia la compra de viviendas usadas para lo cual el comprador debe dar una cuota inicial del 30 por ciento y para el saldo le otorgar un crédito máximo a 10 años y una tasa de interés del DTF (está en 18 por ciento) más 2 puntos. Si se paga de contado el descuento es del 15 por ciento.

- Ahorramás y Las Villas: crearon un departamento dedicado exclusivamente a la venta de vivienda usada, las Ofergangas inmobiliarias , que ofrecen créditos en pesos con un plazo hasta de 15 años y tasas de interés de DTF más 2 puntos. El cliente debe pagar una cuota inicial del 30 por ciento.

- Conavi: el cliente debe pagar una cuota inicial del 40 por ciento y para el saldo la corporación le da un plazo máximo de 10 años. La tasa de interés equivale a corrección monetaria más 14 puntos. Si la vivienda se paga de contado se le hace un descuento al cliente hasta del 10 por ciento.

- Davivienda: financia el 70 por ciento del valor comercial del inmueble con un crédito a 15 años o menos y tasas de interés equivalente a la corrección monetaria más 12 puntos.

- Colmena: financia el 70 por ciento del inmueble a 5, 10 ó 15 años. El costo de financiación se fija dependiendo de la cuota inicial, entre más alta la cuota menores los intereses. El descuento se puede convenir con la entidad.

- Colpatria: Financia el 70 por ciento del valor de la vivienda a 15 años o menos. El costo de financiación es de corrección monetaria más 14 puntos o DTF más ocho puntos Quien ayuda a los deudores? La crisis de los deudores hipotecarios ha llevado al Gobierno y al sector privado a estudiar varias propuestas con el fin de evitar una entrega masiva de inmuebles.

Los constructores, a través de Camacol, plantearon una salida: que el Fogafín reconozca a las corporaciones de ahorro la diferencia entre el valor comercial del inmueble y el saldo de la deuda con el fin de quitarle un peso de encima a miles de familias que han visto crecer aceleradamente su obligación mientras el valor de la vivienda se estanca.

La iniciativa no tiene mucha acogida en el Gobierno porque el golpe económico que tendría que darse es muy grande. Camacol sostiene que esa ayuda costaría alrededor de un billón de pesos, pero el Ministerio de Hacienda dice que puede ser el doble o más.

Las corporaciones de ahorro también tendrían que darse la pela refinanciando el crédito con tasas de interés más bajas y plazos más largos.

El Gobierno también tiene otra propuesta: que el deudor pague durante un tiempo un arriendo más barato que su cuota mensual. Mientras tanto el saldo del crédito quedaría congelado. Cuando se le mejore la situación económica volvería a pagar las cuotas del crédito.

Fedelonjas, que ya había planteado una alternativa de esta naturaleza, dice que se podría firmar un contrato de tenencia para que durante tres años, por ejemplo el propietario pague un arriendo inferior hasta en un 50 por ciento a la cuota mensual. Una parte de esos recursos se abonaría a los intereses de la deuda, la cual se aumentaría con base en la inflación.

Hasta ahora no hay nada definitivo y los deudores siguen con la misma incertidumbre porque las propuestas sólo cuajarán después del fallo de la Corte Constitucional, que podría darle un vuelco a la financiación de vivienda en el país.

OPINOMETRO Qué tan ciertos cree usted que son los anuncios de subastas de viviendas usadas con rebaja de precio? No son ciertos 38,82% Medianamente ciertos 35,08% Totalmente cierto 17,54% Ns/Nr 8,56% Ustd compraría alguna de las viviendas devueltas por los usuarios a los bancos o corporaciones? No 57,58% Si 35,39% Ns/Nr 7,03%

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