UPAC: SÁQUELE TAJADA

UPAC: SÁQUELE TAJADA

Una estrategia. Una de Las Cuatro Estrategias del plan desarrollo de Misael Pastrana fue el impulso a la construcción, principalmente de vivienda, inspirada en ideas de Lauchlin Currie. Para estimular la generación de ahorro y financiar la estrategia se diseñó, en 1972, la unidad de poder adquisitivo constante (upac) que, como su nombre lo indica, conservaba la capacidad adquisitiva del peso (bien sea como ahorro o como deuda). Por lo tanto debía moverse a la misma velocidad de la inflación. Para administrar la upac se crearon las corporaciones de ahorro y vivienda (CAV).

14 de marzo 1999 , 12:00 a. m.

Estas captaban pesos, los transformaban en upac y le agregaban unos puntos de interés remuneración para el ahorrador. Los créditos para comprar vivienda los otorgaban en upac más unos puntos de interés (costo para el deudor).Cuando nació -como un novedoso sistema de financiación de vivienda), la upac valía 100 pesos (hoy vale 14.905,78 pesos). Diariamente su valor subía de acuerdo con el comportamiento de la inflación pasada. A esto se le bautizó como corrección monetaria.

Monedita de oro? Odiado por muchos, apreciado por otros, pero incompredido por casi todos, el upac -como popularmente se le conoce a este sistema de financiación- rápidamente se aclimató en la sociedad colombiana.

La construcción comenzó a vivir una de sus mejores épocas. A pesar de los ataques y las agudas críticas al upac, más de un millón de familias lograron hacerse a la propiedad de una vivienda. Se han movilizado cientos de miles de millones de pesos en ahorro, se han creado miles de puestos de trabajo, pero...

Los cambios introducidos a la forma de calcular la corrección monetaria fueron alejando al upac de la inflación. Las CAV perdieron el monopolio que tenían de remunerar los recursos disponibles en cualquier momento (liquidez inmediata). El sistema fue abierto a la competencia.

La corrección monetaria se hizo dependiente de las tasas de interés del mercado y, cuando éstas subieron eleradamente (1997-1998), los ahorradores en upac gozaron de grandes rendimientos, pero comenzó el más duro calvario para las familias endeudadas. La superviviencia de las CAV quedó en entredicho.

La crisis La desaceleración de la economía en los últimos años -reflejada en un desempleo creciente-, los problemas de los principales compradores de productos colombianos y los ataques contra el peso, a los que el Banco de la República respondió elevando las tasas de interés,construyeron la avenida por donde entró la crisis al sistema upac.

Los deudores de vivienda comenzaron a colgarse, la cartera morosa de las CAV inició una carrera de acelerado ascenso, los bienes recibidos en pago aparecieron con grandes números en los balances y, encima de esto, por sus problemas internos, Granahorrar pasó a manos del Gobierno.

A mediados de octubre pasado ya había más de 130.000 deudores atrasados en el cumplimiento de sus obligaciones; la cartera morosa superaba los 1.4 billones de pesos y los índices de calidad de la misma pasaban fácilmente de 12. Las ganancias de años anteriores desaparecieron. Las pérdidas cerraban los estados financieros de las CAV.

El panorama económico era cada vez más oscuro (prueba de esto es que el producto interno bruto escasamente superó el cero por ciento); el malestar entre las familias con créditos hipotecarios iba en aumento. Los banqueros estaban realmente preocupados por la suerte del negocio.

La emergencia La situación del sistema financiero, y particularmente de las CAV, amenazaba con hacerlo estallar. El Gobierno decretó la emergencia económica en noviembre de 1998 y, junto con ésta, se definieron los primeros alivios para los deudores de vivienda, dándole prioridad a los que estuvieran al día en sus obligaciones.

Con la emergencia se creó el tributo del dos por mil a las transacciones financieras, cuyo producido es administrado por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras (Fogafín) para aliviar la carga de los deudores de vivienda.

Las medidas no fueron lo que esperaban los atribulados deudores. Hubo cierta sensación de frustración, alimentada, además, por la certidumbre de que las CAV no estaban poniendo nada de su parte para ayudar a solucionar el problema. Las propuestas de desobediencia civil para no pagarles a las CAV generó un ligero temor entre las autoridades.

El Gobierno decidió estudiar medidas adicionales de alivio a las de noviembre. Los rumores sobre la desaparición del upac fueron creciendo con el paso del tiempo. Al mismo ritmo aumentaba la cartera mala de las CAV.

En el entretanto la Corte Constitucional emitió su fallo sobre la emergencia: el apoyo del Gobierno tenía que ser para todos los deudores de vivienda y el dos por mil tenía que extenderse a las transacciones del mercado interbancario.

Más ayuda Este martes, el Fogafín reveló las ayudas adicionales que, básicamente y para los deudore cumplidos, consisten en subsidios a las tasas de interés amarrados a un cambio temporal del esquema upac a uno en pesos sobre la base de la inflación, subsidio a las cuotas, posibilidad de ampliar el plazo de pago de los créditos y de entregar las viviendas en pago de las deudas.

Para ello, el Gobierno destinó 500.000 millones de pesos de los recaudos del dos por mil, y 150.000 millones de pesos más provenientes del presupuesto nacional. Simultáneamente se conoció que las CAV aportarían como mínimo 60.000 millones de pesos a la solución del problema.

La Superintendencia Bancaria montó una oficina de orientación a los usuarios del upac y en los próximos días lo harán las CAV. Se espera que a finales de este mes quienes estén al día en sus obligaciones comiencen a recibir información suficiente para tomar la decisión que crean conveniente.

Para ayudar a aclarar la situación, EL TIEMPO preparó, con la colaboración del Fogafín y la Superintendencia Bancaria, el material que tiene en sus manos y que le será de gran utilidad en el momento de decidir.

Alivio en las cuotas Los alivios establecidos por el Gobierno para cerca de 720.000 deudores cumplidos cambian sustancialmente de una obligación a otra, pues ellos dependen de diferentes variables: sistema de amortización de la deuda (hay 37 sistemas), año del desembolso de los recursos, tasa de interés pactada, si aplicó para las ayudas definidas en noviembre, si se acoge a la extensión del plazo, si hay o no cambio temporal a pesos con base en la inflación, etc.

Los ejemplos que se presentan a continuación son apenas una guía general, aunque se hicieron con base en situaciones reales: la cuota corresponde a un crédito de un millón de pesos (la cual puede multiplicarse por el valor cierto del crédito para saber a cuánto asciende la cuota), desembolsado en 1995, pactado a corrección monetaria más 14puntos de interés.

Si el deudor escogió el sistema de amortización constante en upac (primera columna del cuadro), sin alivio de ninguna clase tiene que pagar una cuota de 31.747 pesos, la cual no incluye los seguros de vida, incendio y terremoto (si el crédito es de 10 millones, la cuota es de 317.470 pesos, sin incluir seguros).

Si la vivienda es de interés social (para el caso de Bogotá es la equivalente a 135 salarios mínimos de 1995, es decir, aproximadamente 16 millones de pesos), tiene derecho a un crédito subsidiado del Fogafín, en cuyo caso la cuota bajará a 26.873 pesos. La disminución es de 4.874 pesos (en 10 millones la reducción es de 48.740 pesos).

La segunda tanda de alivios contempla, para este ejemplo un subsidio de cuatro puntos a la tasa de interés, lo que significa una reducción de 4.798 pesos en la cuota; esta quedará en 26.949 pesos. Sumados estos dos alivios, la cuota se reduce a 22.075 pesos.

Si además decide ampliar el plazo en cinco años, el máximo permitido, el pago mensual cae a 19.380 pesos.

Tratándose de vivienda que no clasifica como de interés social (no vis) y acogiéndose a las dos ayudas más la extensión del plazo, la cuota mensual disminuye a 20.842 pesos. Si no tiene derecho al crédito del Fogafín, entonces, el pago es de 22.732 pesos.

Las siguientes cuatro columnas muestran el comportamiento de la cuota mensual según el sistema de amortización escogido para cancelar el crédito y el monto de los alivios a que tenga derecho.

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