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EL DERRUMBE DE LA EDIFICACIÓN

EL DERRUMBE DE LA EDIFICACIÓN

Decir que la construcción de vivienda está pasando por un mal momento es una afirmación común y corriente. Las quejas de los constructores son permanentes, la cartera vencida de las corporaciones de ahorro y vivienda se ha doblado en dos años y el desempleo por causa del receso ha aumentado.

Por: REDACCIÓN EL TIEMPO
09 de septiembre 1996 , 12:00 a. m.

Hasta ahí, la cosa es grave pero no dramática. Y según los entendidos, hasta ahí el deterioro de los indicadores de la edificación es consecuencia de la caída cíclica que se está dando, luego de casi cuatro años del boom que vivió el sector.

Pero cuando se observa que la caída en la construcción es la más pronunciada de los últimos 21 años, los despachos de cemento, principal insumo, registran el descenso más grande de la última década, los salarios pagados en el sector comienzan a caer y los precios a bajar en términos reales pese al aumento de los costos, la situación se complica y parecería ser que la situación tiene que ver con mucho más que el mero ciclo del que hablan los expertos.

Los datos son elocuentes: en los últimos doce meses hasta julio, los metros cuadrados a construir, según licencias aprobadas, fueron 30 por ciento menos que en el período precedente, en tanto que en lo referente a solo vivienda la caída se acerca al 40 por ciento.

Una revisión estadística muestra que en 1975 se registró una recesión a la colombiana: un aumento del PIB del 2.3 por ciento. La industria sólo creció uno por ciento y la edificación cayó 28 por ciento.

Según Guillermo Perry la recesión de ese año fue debida a la coincidencia de los efectos de la recesión internacional y el alza en los precios del petróleo con la aplicación de drásticas medidas contraccionistas adoptadas desde finales de 1974 por el nuevo gobierno, con el objeto de frenar el proceso inflacionario .

La otra gran caída, que se puede comparar con la actual, se registró en 1930, en plena crisis económica internacional y que golpeó a la débil economía nacional. La construcción, incluyendo obras públicas descendió 37 por ciento.

Y la situación de hoy podría ser peor si se tiene en cuenta que el indicador de licencias sólo mide la intención de los constructores y según los entendidos muchos de los empresarios están guardando las licencias para iniciar obras cuando mejore la situación.

Una encuesta realizada por Camacol en el terreno, esto es, directamente en las obras, concluyó que el descenso en Bogotá asciende al 46 por ciento. En Medellín y Cali la situación no es menos preocupante, según el informe de oferta y demanda que semestralmente realizan los constructores.

Casi ninguna ciudad del país se escapa a la caída general de la edificación, pero sobre todo a la disminución en la construcción de vivienda.

En Armenia, por ejemplo, la construcción de vivienda ha caído en 64.4 por ciento, en Bucaramanga ha bajado en 60.07, en Cali en 57.7, en Cartagena el 83.74 por ciento, en Medellín el 26.26, en Pasto el 24.22, en Pereira el 41.79 y en Popayán el 34.02 por ciento.

Sólo en Barranquilla, Manizales, Ibagué y Cúcuta se están dando crecimientos, estimulados básicamente por la construcción de centros comerciales, bodegas y Vivienda de Interés Social.

Oferta y demanda Según datos de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), la sobreoferta de vivienda ha alcanzado niveles muy altos, cuya realización se está tomando más del tiempo esperado. Se calcula que en Bogotá el inventario de viviendas nuevas sólo se evacuará en 13 meses, lo que indica que no se debe esperar una recuperación del sector antes de agosto o septiembre del próximo año.

Esta coyuntura se refleja en una caída de los precios, aunque muchos constructores lo niegan en público. Hasta marzo de este año el aumento en los precios de la vivienda sólo había sido del 5.3 por ciento, cuando los costos de la edificación aumentaron 15 por ciento y la inflación estuvo cerca del 12 por ciento. En Medellín la situación es aún más dura, pues mientras los costos crecieron en el primer semestre un 12 por ciento, los precios solo aumentaron cuatro por ciento.

Nunca habíamos tenido una situación de precios como la actual. Ni siquiera a mediados de 1991 cuando los precios aumentaron solo siete por ciento , comentó un constructor paisa.

Pero además de no vender, los constructores tienen otro problema mayor: deben responder por los préstamos a las corporaciones de ahorro y vivienda. Y aquí la situación ha adquirido dimensiones dramáticas.

La parte más preocupante es que a algunos constructores, al no poder vender, se les están venciendo los créditos y hemos tenido que recibir edificios, apartamentos y locales como parte de pago, lo cual no nos gusta a las corporaciones, pero no podemos hacer más , opina Tulio Angel presidente de Upac Colpatria.

La demanda de recursos de los constructores para nuevos proyectos ha bajado. Por ejemplo, los desembolsos hasta julio de este año cayeron un 36 por ciento en términos reales frente al mismo período del 1995. El aumento de cartera de las corporaciones se está dando en préstamos individuales para adquisición de vivienda usada.

La situación de algunos constructores es desesperante. Ante el incumplimiento de sus obligaciones con la entidad crediticia, han optado por la refinanciación de las deudas, pero esto no ha sido suficiente. Están haciendo todo lo posible para ceder los créditos: financian sin intereses la cuota inicial, ofrecen viajes a islas paradisíacas, electrodomésticos y vehículos, pago de cuotas de la corporación durante seis meses o un año y la escrituración gratis.

Y el empleo Este congelamiento de la actividad ha provocado la caída en uno de los indicadores sociales más sensibles: el empleo. Y aunque sigue siendo la actividad que más ocupación genera en la economía nacional, la caída ha sido dramática y ya alcanza cerca del 30 por ciento.

Se estima que mientras el año pasado entre empleo directo e indirecto se generaron 636.000 empleos, este año la cifra sólo alcanzó los 461.000.

De esta situación tampoco se han escapado las industrias que producen insumos para la construcción como el cemento, cuyos despachos han caído en lo corrido del año cerca del 14 por ciento y en los últimos doce meses el 8 por ciento.

Para Camilo Silva, vicepresidente de Camacol, las cifras sobre cemento demuestran que tampoco parece cierto el boom de la construcción de obras públicas como se ha pretendido hacer creer, aunque considera que en este renglón sí puede registrarse un impulso el próximo año Silva cree que la crisis durará hasta el primer semestre del próximo año. Eso sí, siempre y cuando se de una condición ideal: que la tasa de interés real para la vivienda no esté por encima del 13 por ciento, muy lejos todavía de la existente en el momento. Sólo en este caso se podrá comenzar a presentar una reactivación en la actividad constructora.

La VIS no despega Dos años después de haberse propuesto una de las políticas más ambiciosas en materia de vivienda de interés social, los resultados que se observan son bastante pobres.

De acuerdo con los estimativos de la Cámara Colombiana de la Construcción, de los casi 80.000 subsidios de vivienda que han sido asignados por el gobierno a través del Inurbe, sólo 12.000 han sido cobrados efectivamente.

Esta distorsión entre asignados y entregados es atribuida a varios factores, entre ellos los excesivos trámites, las demoras en la asignación y por supuesto, la falta de recursos.

También está aquí el alto costo de las viviendas, que va desde 11 millones hasta 19 millones de pesos y los elevados intereses, que dificultan el acceso a familias de escasos recursos.

Los únicos resultados efectivos que se han visto en materia de política de vivienda corren por cuenta de las Cajas de Compensación Familiar, que en lo corrido de la actual administración han entregado más de 35.000 subsidios.

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