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ASÍ SE FORMA EL VALOR DE LA TIERRA URBANA

ASÍ SE FORMA EL VALOR DE LA TIERRA URBANA

Los profetas del siglo XXI aseguran que los dos problemas que deberá encarar la humanidad en forma prioritaria a comienzos del tercer milenio son: el medio ambiente y la tierra.

Pero el suelo ya no como fuente de riqueza agropecuaria sino como tierra urbana, para ser edificada.

Al comenzar el año 2001, más del setenta por ciento de la población mundial vivirá en las ciudades. Entonces la producción de tierra urbana será una necesidad urgente.

La tierra es el insumo básico de la construcción, pero es un bien limitado, pues no se reproduce. Por eso, cuando cambia su estado de agrícola a urbana los precios se disparan.

Pero, cuál es el proceso que opera en la valorización del suelo? Por qué un lote cuesta más que otro; y algunos, aunque estén dentro de la ciudad, valen muy poco? Factores de valorización El primer aspecto es el llamado perímetro urbano. Cuando el ente planificador de una ciudad determina los límites de la urbe, los terrenos que quedan dentro de esos linderos toman gran valor, porque se pueden construir y obtener así una mayor renta que si se utilizaran para la explotación agrícola.

Los terrenos que bordean el perímetro urbano son los llamados suburbanos. Es decir que todavía no están dentro de la ciudad, pero lo más probable es que se incorporen en un futuro, bien porque la oficina de planeación extiende el perímetro o por efecto de la urbanización pirata.

Este último caso es el que ha jalonado la adición de nuevas tierras en Bogotá y la construcción del sesenta por ciento de la capital.

Las tierras suburbanas adquieren un valor intermedio entre las urbanas y las agrícolas.

Dentro del perímetro urbano, las tierras que mayor valor tienen son las ubicadas en las zonas donde están las más importantes actividades de la ciudad.

El foco de valorización de terrenos suele darse a partir de ciertos cruces de arterias importantes, en los cuales se instalan actividades económicas de especial trascendencia para la urbe y que, con el paso del tiempo, son tomados como puntos de referencia por los habitantes , dice Oscar Borrero, experto de la Lonja de Propiedad Raíz.

En ese momento, como ocurrió hasta mediados de este siglo con la avenida Jiménez con carrera Séptima, es el lugar donde se consigue el metro cuadrado más costoso.

Esa alta valorización induce a que, por prestigio o por gozar de los mejores servicios y vías, todos quieran estar allí. Es cuando el suelo sufre la más alta valorización (tasas de crecimiento por encima del índice de inflación), hasta llegar, inclusive, a la especulación.

Después de un período, en que la tierra escasea en esos sitios y, además, los compradores la encuentran excesivamente costosa, los precios se estancan y hasta bajan, pero no hay nuevas transacciones.

Es cuando se desarrollan nuevos terrenos y se forman otros centros de atracción. Fue lo que ocurrió en el decenio de los cincuenta con la construcción de la sede de la Esso en la calle 36 con carrera Séptima.

Ese sector atravesó el mismo ciclo de valorización que el centro tradicional, y así sucesivamente con otras zonas de la ciudad: Chapinero, calle 72, calle 100, Unicentro...

Normas y valorización Otro factor que afecta el valor del suelo son las normas urbanísticas.

Los lotes de mayor valor serán aquellos donde se permitan usos de oficinas y comercio, con alta densidad y que gocen de los servicios necesarios para sus actividades. Luego le seguirán las zonas dedicadas a vivienda, donde las de mayor valor serán las de estratos altos.

Dentro de cada sector, a su vez, los lotes más valiosos serán los que tengan mejores condiciones de forma, topografía y vista, entre otros.

El cambio de normas también genera procesos especulativos o depreciativos de la tierra.

Por ejemplo, al permitirse el cambio de uso de residencial a oficinas en el sector de la avenida Chile, los precios de la tierra se dispararon. Al contrario, cuando en Cedritos se bajó la altura permitida de siete a cuatro pisos, la tierra sufrió una depreciación.

Pero la desvalorización (crecimiento de precios de la tierra por debajo de la inflación) también se puede dar en las ciudades cuando hay un deterioro continuo de la zona.

El deterioro físico se da cuando no se realizan nuevas inversiones en los inmuebles; es decir, llega como consecuencia del deterioro económico del sector.

Por todas esas características, la tierra urbana, ese bien escaso y limitado, es tan sensible a las decisiones que toman los planificadores o los políticos de la ciudad.

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