QUIÉN DETERMINA LAS CUOTAS

QUIÉN DETERMINA LAS CUOTAS

La señora Leonor Varela de Méndez, propietaria de un apartamento en el edificio Cedro Golf, manifiesta que la administradora le envió una comunicación exigiéndole cien mil pesos y la citó a una reunión para informarle que esa cuota extraordinaria era para cubrir el pago de una remodelación ya efectuada en el inmueble.

24 de junio 1995 , 12:00 a. m.

La señora Varela, que no ocupa el apartamento, dice que canceló la suma, aunque no se le consultó previamente.

Sin embargo, agrega que dos meses después la administradora la requirió telefónicamente para exigirle el pago de una nueva cuota extraordinaria pues se le adeudaban las prestaciones a un celador .

Pregunta si es posible que la administración a su arbitrio o con el consentimiento informal de algunos propietarios pueda fijar cuotas extraordinarias o si, por el contrario, es necesario contar con la mayoría de los propietarios, citados previamente por escrito y levantar un acta de la reunión donde se acordaron las cuotas, con el registro de las personas que votaron afirmativamente.

Respuesta El decreto 1365 de 1986 señala como primera función del administrador preparar con la debida antelación el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones de la correspondiente vigencia; presentarlo para su aprobación a la asamblea general, y proceder a su debida ejecución.

Partiendo del presupuesto, las cuotas ordinarias se distribuirán de acuerdo con los coeficientes o porcentajes de participación.

La asamblea puede aprobar cuotas extraordinarias solo cuando resulten gastos imprevistos no contemplados en el presupuesto, o las sumas calculadas resulten insuficientes y en el evento que no puedan cubrirse los gastos con el fondo de reserva.

Las decisiones de la asamblea obligan inclusive a los ausentes y disidentes, siempre que sean de carácter general y se ajusten a las leyes, decretos o al reglamento respectivo.

En consecuencia, las bases legales para exigir el cobro de las cuotas extraordinarias se relacionarán con el hecho de que en la convocatoria y celebración de la reunión de la asamblea, en la cual se adoptó la decisión, se hayan observado las disposiciones legales.

La ley 182 de 1948 contempla, para los inmuebles sometidos a esta, que la imposición de gravámenes extraordinarios requiere de la unanimidad de los propietarios asistentes a la reunión.

Por otra parte, sí debe levantarse un acta de cada sesión, con la firma del presidente y secretario de la misma.

El Decreto 1365, reglamentario de las leyes de propiedad horizontal, contempla que las actas se deben enumerar en forma consecutiva, y expresarán, por lo menos, el lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión, los nombres del presidente y secretario, el número y nombres de los propietarios que asistan personalmente o representados, los coeficientes o porcentajes participantes, los asuntos tratados, las decisiones adoptadas, los votos emitidos, las constancias presentadas y fecha y hora de terminación de la asamblea.

La norma consagra expresamente que el secretario de la asamblea deberá entregar a los propietarios copia de las actas en el momento que lo soliciten.

Es importante tener en cuenta los requisitos enunciados, ya que además el acta se requiere para hacer los cobros judiciales.

La función del administrador al respecto se limita a cobrar y recibir las cuotas, pero en todo caso soportado por la decisión de la asamblea.

Los propietarios tienen derecho a participar en las decisiones de la asamblea y a que se les entregue copia del acta respectiva. Si consideran que, a pesar de existir el acta, no se observaron todas las condiciones de ley, pueden impugnarla ante la jurisdicción civil.

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