En el periodo intercensal, entre 1993 y el 2005, se evidenciaron seis sectores empresariales relacionados directamente: administración de propiedad horizontal, arquitectos constructores, avalúos, construcciones, fiduciarias y oficinas de finca raíz.
En 1993, 1.260 empresas tenían publicaciones para ofrecer sus servicios.
Claro, muchas ejercían más de uno; por ejemplo, además de administrar, también vendían, rentaban y avaluaban inmuebles.
Para el 2005, solo aparecieron 1.037 empresas (17,7 por ciento menos). De hecho, los arquitectos constructores, las constructoras y las fiduciarias fueron los menos publicitados y tuvieron caídas de -61,9, -34,7 y -48,57 por ciento; estos resultados corroboran el comportamiento de la tasa del PIB intercensal de edificación (-23,24 por ciento).
En contraste, los servicios se destacaron. La publicidad de administración de propiedad horizontal y el avalúo de inmuebles crecieron 5,22 y 19,2 por ciento, respectivamente.
Estos datos tienen la misma tendencia intercensal del crecimiento del perímetro urbano según Planeación Distrital (31,13 por ciento), de la vivienda según el Dane (102,4 por ciento) y de predios, según Catastro Distrital (72,6 por ciento).
Al analizar las diferentes zonas de Bogotá también se mostraron comportamientos muy interesantes en las empresas relacionadas con la finca raíz (a pesar de que el resto de los empresarios registraron tasas negativas).
Los avaluadores crecieron 25 por ciento en el occidente; 12,5, en el centro; 14,3 en el norte, y 42,31 en Chapinero.
Los administradores de propiedad horizontal se duplicaron en el occidente y repuntaron 66,7 por ciento en el sur y 29,1 en el norte. Curiosamente, los comercializadores de finca raíz apenas subieron 2,78 en el norte mientras que en el sur crecieron 16,7 por ciento.
No obstante, lo más impactante es que la continuidad de las empresas en esos doce años fue muy baja, apenas 16,7 por ciento se mantuvo; al parecer se crearon 827 empresas, gran parte de ellas en administración de propiedad horizontal y avalúos.
Sin embargo, las comercializadoras de finca raíz fueron las que más se sostuvieron, perdieron 124 de las 558 que había en 1993. Las inmobiliarias de antaño, con más de 30 y 40 años, fueron las que siguieron publicando su nombre (que hoy ya es un good will más que ganado).
Pocas empresas se sostienen Pero si la vivienda creció exponencialmente ¿por qué hay menos empresas? Tal vez porque la ley del más fuerte se cumple a cabalidad en este campo.
Antes, el común denominador no sobrepasaba ciertas barreras de conocimiento y compromiso.
Hoy las cosas cambiaron. Hay muchas personas dispuestas a ponerse la camiseta del cliente (por encima de sus propios intereses), a conocer más sobre legislación urbana y de negocios, y a usar herramientas informáticas.
Quienes no ofrecen presentaciones de altura y soportes verdaderos para la viabilidad de un proyecto, ni están al tanto de los movimientos del mercado, hacen parte de ese 83,4 por ciento de los empresarios que desaparecieron del mapa inmobiliario.
Ahora bien, en la actualidad, donde se concentran la mayoría de empresas es en el norte (607), específicamente en el subzona de Chicó.
En otras palabras, en 3 por ciento del área urbana se concentra 58,5 por ciento de las empresas del ramo. En contraste, en la zona más grande el sur que representa cerca de 31 por ciento del tamaño del Distrito funciona la menor cantidad de estas empresas: 2,41 por ciento.
Se puede evidenciar que en los otros rincones de la ciudad también ejercen estas labores una serie de empresas que no publican ni anuncian, pero que conocen con detalle los barrios con mayor movimiento y allí se enfocan en prestar sus servicios.
No pertenecen a ninguna agremiación, lonja o asociación. Muchas ni siquiera están registradas y operan informalmente, pero conocen muy bien el sector, los precios y las necesidades de los clientes.
Ambas caras de la moneda seguirán ejerciendo sus actividades. Aunque, como van las cosas, seguramente los pequeños decidirán transformarse o arriesgarse a desaparecer. Y los vigentes tendrán que mejorar aún más, pues poderosas empresas internacionales han ingresado al país pisando fuerte, absorbiendo las de antaño o aliándose con los más fuertes.
Si no se aplican medidas que controlen la expansión, para el 2016 Bogotá tendrá un área urbana cercana a las 46.800 hectáreas (el tamaño de las localidades de Chapinero y Santafé). Además, tendrá 8,7 millones de personas y 2,7 millones de predios.
En el 2016 quizás habrá unas 850 empresas, de las seis categorías, pero serán muy versátiles, profesionales y con diferentes puntos de atención no solo en Bogotá sino en las principales capitales.
Esto ya está sucediendo y será la tendencia a largo plazo. Para ese entonces se sabrá cómo le fue a la ciudad. Esperemos que bien.
*INGENIERO CATASTRAL E INVESTIGADOR DEL GRUPO PROCESOS URBANOS DE LA UNIVERSIDAD NACIONAL.