CUÁL RÉGIMEN ES MÁS CONVENIENTE

CUÁL RÉGIMEN ES MÁS CONVENIENTE

Hoy damos respuesta a la segunda parte de la carta remitida por el señor Sergio A. Vidales.

15 de abril 1995 , 12:00 a.m.

Las preguntas que se absolverán son: Qué diferencia fundamental tiene para los copropietarios someter un edificio a la Ley 182 de 1948 o a la Ley 16 de 1985; cuál es más conveniente? Y, qué entidad estatal es la encargada de vigilar las administraciones de propiedad horizontal? Respuestas En la práctica, la diferencia fundamental de someterse a alguna de las dos leyes es que mientras la 182 es más rígida y estricta en el sentido de mantener lo que se adquirió, la 16, según algunos tratadistas, permite una administración más flexible y operativa.

En la ley 182, los bienes comunes pertenecen a todos los propietarios de unidades privadas de acuerdo con los coeficientes, además, se requiere la unanimidad de los asistentes a la reunión cuando se trate de alterar el goce de los bienes comunes, imponer gravámenes extraordinarios o realizar mejoras.

En la Ley 16 se afirma que los bienes de uso o servicio común pertenecen a una persona jurídica especial, en la cual todos los propietarios de unidades privadas tienen su porcentaje de participación.

En ese caso, al no existir copropiedad, las decisiones se toman por mayoría. La norma establece la posibilidad de que con la aprobación de las cuatro quintas partes de los propietarios se pueden desafectar ciertos bienes de usos común, para convertirlos en bienes privados y así lograr venderlos.

En consecuencia, lo que puede constituir ventaja para algunas personas, puede ser perjudicial para otras.

En inmuebles destinados a vivienda, los propietarios por lo general buscan realizar obras de reparación, mantenimiento y algunas mejoras no suntuarias. A este grupo lo beneficia someterse a la Ley 182, en razón de que, simplemente, con asistir a la asamblea podrá impedir con su voto negativo que se tomen decisiones que lo perjudiquen.

En inmuebles destinados a comercio, la mayoría de los propietarios no puede estar sujeta a la voluntad negativa de una o dos personas, porque se busca que las decisiones sean ágiles y, además, en el evento que no se requiera un bien de uso común se establezca la viabilidad de enajenarlo o arrendarlo.

Otra de las ventajas que se le abonan a la Ley 16 es la personería jurídica, que se constituye por el hecho de someter el edificio a esa norma.

En tal caso, la existencia y representación legal es certificada por la Alcaldía Local respectiva.

Por último, no existe una superintendencia ni entidad similar que tenga asignadas funciones de vigilancia y control sobre las administraciones de propiedad horizontal.

La responsabilidad que asume el administrador ante los copropietarios o la persona jurídica se rige, en todo caso, por las normas del contrato de mandato consagradas en el Código Civil y, en consecuencia, el conocimiento de cualquier irregularidad será del juez civil y en algunas ocasiones del juez penal.

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