Humedad y filtraciones, ¿quién responde?

Humedad y filtraciones, ¿quién responde?

Una propietaria afectada cuenta que lleva dos años con problemas de humedad, filtración y daños en la pintura en su apartamento por dentro y por fuera de la ventana de la alcoba principal, en el closet y el baño principal, entre otros.

13 de septiembre 2008 , 12:00 a.m.

“Acudí al administrador, a la presidenta del consejo, al Comité de Convivencia y al propietario del apartamento ubicado arriba del mío, que utiliza una terraza común de uso exclusivo. Lo hice verbalmente, telefónicamente y por escrito, y no he visto solidaridad en solucionar este problema. He pagado a dos arquitectos para que verifiquen el daño y sus conceptos técnicos indican que la terraza esta completamente fracturada y está dañando la calidad de la placa. Pregunto: ¿ quién asume la impermeabilización: todos los propietarios, incluyéndome, o el dueño del apartamento que usa la terraza? “Esta persona mandó un concepto jurídico donde cita las sentencias C265, C488 y C738 del 2002 de la Corte Constitucional, igualmente un fallo de la misma instancia que avala el ‘Principio de irretroactividad’ de la ley 675 y, además, habla del artículo tercero sobre bienes comunes esenciales, entre otros, la estructura, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel, que por mandato de ley deben ser mantenidos, reparados, repuestos y reconstruidos con cargo a las expensas comunes.

“La administración dice que la impermeabilización le corresponde al dueño de arriba. Con esa respuesta no sé cómo instaurar la querella”.

Respuesta. La Ley advierte que al usuario exclusivo solo le corresponden los gastos de reparación locativa. La impermeabilización y el arreglo de las placas se refieren al mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, y deben ser asumidos por sus propietarios, es decir, por todos los titulares de dominio del edificio.

De otra forma, sería injusto que una persona que solo utiliza la parte superficial de la terraza deba costear un valor alto para mantener la valorización de un bien que sirve de cubierta al piso inferior y que es de todos. El administrador debe convocar a la asamblea para que se le autorice a pagar este gasto con recursos del fondo de imprevistos. Si no son suficientes, deberán aprobar una cuota extraordinaria.

La Ley 675 es estricta y determina la responsabilidad de los administradores por los perjuicios que ocasionen a los propietarios, a la persona jurídica o a terceros con sus actuaciones o sus omisiones. Si los dueños son los que se resisten a efectuar las obras, la responsabilidad se extenderá a ellos.

La afectada puede instaurar una querella policiva contra el administrador y la persona jurídica para que se ordene que cese la alteración del uso y goce de su apartamento, y se ordene la ejecución de las obras, sin perjuicio de que tenga la posibilidad de presentar las demandas judiciales para lograr la indemnización por daños y perjuicios.

Arreglos en inmuebles que están arrendados.

La señora Margarita Diago comenta: “Soy arrendataria en un edificio y me gustaría saber quién paga el seguro de las zonas comunes, ¿el propietario o el arrendatario? ¿Quién paga la reparación general (y costosa) del ascensor, el arrendatario o el propietario? y –finalmente– ¿quién paga las mejoras que se hacen en el edificio?” Respuesta. La Ley 675 determina de manera expresa que “los propietarios de bienes privados de un edificio o conjunto están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Hay que recordar que el propietario es el titular de la obligación de pagar los seguros de las zonas comunes, la reparación general y las mejoras al edificio. Por su parte, al arrendatario le corresponde asumir los costos de las reparaciones locativas.

Las primeras obras hacen referencia al derecho de propiedad, mientras que las segundas se derivan del uso del inmueble. La Ley consagra que existirá solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier título (incluye al arrendatario), en lo que se refiere al pago de las expensas comunes ordinarias.

En el caso de la consulta el cobro se hará en primer término al propietario y, ante un eventual fracaso, esta acción se cobrará al arrendatario (cuotas ordinarias) sin perjuicio de que este pueda instaurar sus acciones legales contra el propietario.

Sanción por no asistir a la asamblea.

Un lector comenta que no asistió a la asamblea por una circunstancia de fuerza mayor. Agrega que los miembros de la junta de administración decidieron multar a quienes, como él, no cumplieron la cita. Pregunta si esa decisión se puede tomar sin la aprobación de la asamblea y ante quién se puede quejar en caso de que insistan en hacerla efectiva.

Respuesta. El consejo de administración solo puede imponer sanciones si esa facultad está atribuida en el reglamento de propiedad horizontal. La Ley 675 del 2001 también establece que las conductas sancionables deben ser consignadas en el reglamento con especificaciones para cada caso. Añade que se respetarán el derecho de defensa, el debido proceso, la contradicción e impugnación y que –además- se deben tener en cuenta diferentes circunstancias para graduar la sanción.

Igualmente, se deben analizar el reglamento y el procedimiento que se siguió para imponer la multa. Si los anteriores requisitos se cumplen, la sanción se puede hacer efectiva sin perjuicio de que el propietario afectado la impugne judicialmente, dentro del mes siguiente a la comunicación.

Por último, es necesario recordar que asistir a la asamblea (de manera personal o por representación) es un deber de los propietarios en beneficio propio y de los demás dueños y residentes.

Adaptación a la Ley 675.

El lector Mario Aramburu explica: “El conjunto donde vivo se adaptó a la Ley 675 desde el 2003, pero a la fecha no se ha tramitado la personería jurídica. La administradora y el revisor fiscal desconocen la autoridad del Consejo de administración y no acatan sus decisiones. Las expensas se prorratean y no se usan los coeficientes, entre otras muchas anomalías.

“Ante esto cuál es la situación legal del conjunto y sus órganos de dirección y administración? ¿Son válidas las actuaciones de los consejos, las asambleas y la administración? ¿A qué autoridad podemos acudir si persiste la irregularidad? Respuesta. Si la reforma del reglamento adaptando el edificio a la Ley 675 ya se formalizó por escritura pública y se registró en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el edificio ya cuenta con su personería jurídica.

Así, las decisiones que tomen la asamblea de propietarios y el consejo de administración nombrado por esta son válidas y obligatorias. La alcaldía lo que hace es inscribir y certificar el acto, lo mismo que el nombramiento del administrador y del revisor fiscal.

Es necesario este trámite para que los citados puedan actuar; además, es obligación del administrador hacer este trámite, so pena de que pueda ser removido del cargo y de que responda judicialmente por perjuicios ocasionados a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros por la omisión. Igualmente, deben acatar las decisiones de la asamblea y del consejo.

Alza en las cuotas.

Eduardo Gómez dice que “en el edificio en el que vive han surgido dudas –legítimas, a mi modo de ver– con relación al aumento que tienen que asumir los propietarios de acuerdo con el Decreto 4950. “Pregunto: ¿Una vez definido a cuánto asciende el aumento se divide entre los propietarios por partes iguales o se hace de acuerdo con el coeficiente de propiedad? Los partidarios del prorrateo aducen que no es justo que los de mayor coeficiente deban pagar más , debido a que que los servicios y beneficios de la vigilancia son iguales para todos.

“Los que quieren el coeficiente alegan que el aumento es un gasto de administración y por ello está sujeto al coeficiente. ¿Quiénes tienen la razón?” Respuesta. El pago de los servicios comunes, con vigilancia, se debe hacer con lo previsto en el reglamento y la asamblea debe aceptarlo. La Ley dice que para calcular el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias se debe tener en cuenta el coeficiente.

''En cualquier caso que genere conflicto es mejor acudir, siempre, a la conciliación”. Nora Pabón G., abogada

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