LOS PROPIETARIOS DEBEN RESPETAR LOS QUÓRUM

LOS PROPIETARIOS DEBEN RESPETAR LOS QUÓRUM

El señor Sergio A. Vidales planteó cuatro preguntas en carta remitida a esta sección. Por la extensión y el beneficio que pueden tener las inquietudes para nuestros lectores, las respuestas se dividieron en dos entregas. Hoy se resuelven las dos primeras preguntas. La primera inquietud se refiere a si es lícito que los copropietarios de un edificio de Propiedad Horizontal graven de forma onerosa a los arrendatarios del mismo, tanto en las cuotas de administración del edificio como en las de un parqueadero comunal.

01 de abril 1995 , 12:00 a.m.

Y en caso de ser afirmativa, cuáles serían las normas que autorizan ese mayor gravamen? Respuesta El propietario de un apartamento puede arrendarlo libremente en las condiciones que se convengan en el contrato.

En la copropiedad, el arrendatario sustituye al propietario en el cumplimiento de las cláusulas del reglamento y puede usar los bienes comunes en la misma forma que lo haría el titular, en razón a que son inseparables de la unidad privada.

Según las normas de Propiedad Horizontal, el propietario es el que tiene el deber de contribuir al mantenimiento, conservación y reparación de los bienes comunes, así como a los demás gastos de administración.

La estipulación en el contrato de delegar esa responsabilidad en el arrendatario es válida para los contratantes, pero no exonera al propietario del cumplimiento del compromiso asumido desde que adquirió la unidad privada.

Por eso la administración no puede hacer diferencias entre las cuotas que debe pagar el titular de un inmueble y el que paga un canon mensual por el uso del mismo.

Es necesario aclarar que en el reglamento se incluyen cláusulas que se refieren solamente a los derechos del propietario y no pueden delegarse en el arrendatario, como la participación decisoria en la asamblea de copropietarios.

La segunda pregunta se refiere a si el reglamento de Propiedad Horizontal puede contradecir algunas disposiciones del Decreto Reglamentario 1365 de 1986, como por ejemplo establecer un porcentaje para deliberar diferente al 51 por ciento que menciona el artículo 23.

Respuesta La Ley otorga amplia autonomía a los propietarios para determinar lo que concierne a sus relaciones de vida en comunidad y sobre la copropiedad de los bienes comunes.

Por ese motivo el Decreto 1365 de 1986, en su artículo 5o, enuncia los aspectos mínimos que debe contener el reglamento y concluye con una previsión que permite incluir todas las demás estipulaciones que se consideren necesarias o convenientes de conformidad con el régimen legal al que se someta el inmueble.

El mismo artículo establece que deberá anotarse en el reglamento el quórum deliberatorio y decisorio.

La norma prevé que la asamblea deliberará con un número plural de personas que represente por lo menos el 51 por ciento del total de porcentajes de participación o coeficientes, pero advierte que este se aplica salvo lo que en materia de decisión y quórum dispongan las leyes, decretos y reglamentos para casos especiales.

Se refieren, por ejemplo, a lo establecido por la Ley 182 de 1948 para acordar modificaciones que alteren sensiblemente el goce de los bienes comunes, la imposición de cuotas extraordinarias, el cambio de régimen de Propiedad Horizontal y otras, no solo estipuladas en las normas sino en los reglamentos.

Estimo que ese 51 por ciento es el mínimo que ordena la Ley.

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