PRIVATIZACIÓN LLEGA A LAS TERRAZAS

PRIVATIZACIÓN LLEGA A LAS TERRAZAS

Manifiesta el señor Mauricio Córdoba que cuando adquirió su apartamento le fue asignado el uso exclusivo de una terraza de propiedad común, en razón de que es el único que tiene acceso a esta área. Desea saber si con base en el derecho de uso podría cubrirla o construir parte de la misma y qué permisos debe obtener. Respuesta Las terrazas de los edificios y especialmente las que se construyen a nivel de los apartamentos, son en la mayoría de las veces generadas por los aislamientos obligatorios contra las edificaciones colindantes.

04 de diciembre 1993 , 12:00 a.m.

No obstante que estas áreas pueden preverse como privadas o comunes, cuando solamente determinadas unidades pueden acceder a las terrazas se asigna el uso de manera exclusiva a la respectiva unidad, pues sería ilegal y absurdo en la práctica que los demás residentes transitaran libremente por un apartamento para usar la terraza común.

La asignación de una terraza a determinada unidad, debe contemplarse en el reglamento para que tenga fuerza obligatoria con respecto a todos los dueños del edificio y además en las escrituras de venta. Igualmente y mediante una reforma del reglamento y previa decisión de la asamblea, se podrá permitir el uso exclusivo si en el reglamento no se hubiera contemplado.

Concretándonos al caso expuesto, el usuario de la terraza debe consultar previamente en Planeación Distrital, mediante el ejercicio de su derecho de petición, si las normas urbanísticas le permiten cubrir o hacer la ampliación sobre la terraza, pues existen prohibiciones en tal sentido, como es el caso del aislamiento obligatorio, o cuando el área libre sirve para dar luz y ventilación a las alcobas o zonas sociales, o si en la terraza se planteó y construyó parte del equipamento comunal exigido, caso frecuente en el evento de que los propietarios tengan acceso al área que sirve de cobertura del edificio.

Pasos a seguir Los siguientes pasos que debe realizar será obtener la autorización de la asamblea de propietarios y además el permiso para construir.

Dos situaciones se presentan: Primera, que la asamblea autorice realizar las mejoras en la terraza. La solicitud de permiso ante el Distrito será hecha por el administrador en representación de la comunidad o de la persona jurídica acompañando el acta de la asamblea que autorizó la modificación y además por el usuario de la respectiva terraza. En este caso la citada dependencia seguirá siendo de propiedad común pero las mejoras autorizadas serán del propietario que las realice.

Es frecuente que los propietarios de los edificios, siempre que las normas lo permitan, otorguen tales autorizaciones a cambio de una contraprestación a favor de la comunidad.

Segunda, que no requiriéndose la terraza para los demás propietarios, se pueda desafectar el uso común convirtiéndola en privada. En este evento el acta de la asamblea se acompañará a la solicitud de permiso que presentarán las mismas personas. El artículo 60 de la Ley 16 de 1985 permite desafectar el uso o servicio común de los bienes que no resulten necesarios para tal fin y proceder a su enajenación o división si conviniere.

Se requiere la decisión de la asamblea por mayoría, que represente por lo menos las cuatro quintas partes de los votos que la integran. En cualquiera de los dos casos se necesita reformar el reglamento de propiedad horizontal y el proyecto de división.

En razón de los serios cuestionamientos que se hicieron durante el debate de la Ley 16 en el Congreso, con referencia a este aspecto considero que en los edificios sometidos a la Ley 182 de 1948, la desafectación sólo se puede decidir por unanimidad de todos los copropietarios.

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