INVERSIÓN INMOBILIARIA

INVERSIÓN INMOBILIARIA

El boom apenas comienza. La gran cantidad de recursos que llegan al mercado inmobiliario hacen prever que el cuarto de hora de la construcción durará más tiempo. Todo se debe a que las posibilidades del mercado permiten que, ahora, una persona pueda ser propietaria de un parque, de una calle, de un edificios de oficinas o de una de ellas, de casas en las que no vive, de bodegas y hasta de las hipotecas de otros.

15 de octubre 1994 , 12:00 a. m.

Es el fenómeno de la nueva titularización, que consiste en dividir el valor de un bien en varios títulos valores, como si se tratara de las acciones de una empresa.

Entre las nuevas modalidades sobresalen los fondos inmobiliarios, los títulos de propiedades en construcción, las carteras de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, CAV, y el leasing inmobiliario, entre otros.

Eso permite, que cualquier inversionista, grande o pequeño, acceda al rentable negocio de la construcción.

Ya no es un mercado para las grandes fortunas, ahora, todos participan, siempre y cuando tengan más de un millón de pesos para invertir y para ahorrarlo a largo plazo.

Así se van a emprender los llamados megaproyectos, con costos de financiación más bajos.

Para la Bolsa de Valores de Bogotá, la titularización es buena para todos, ya que el constructor, por ejemplo, emite unos títulos que invitan al inversionista a asociarse en un proyecto del cual compartirán plenamente las utilidades .

El viraje De esa manera se pone al servicio de la construcción un segmento de nuevos recursos que le darán más dinámica al sector.

Así la falta de créditos encuentran una solución, ya que se amplia el mercado con las mayores posibilidades de préstamo de las CAV.

Cuando la corporación vende a una fiduciaria su cartera, recibe un dinero con el que financia nuevos créditos, ya que en el fondo se transfiriere el riesgo.

Al Sacar del balance parte de la cartera, la corporación amplia la capacidad de crédito y se mejora la remuneración del ahorrador.

En segundo lugar, las CAV prestan a quince años y captan a hoy. Con la titularización se mejoran las condiciones de seguridad de esas entidades financieras que tienen problemas cuando disminuyen los depósitos. En el momento en que roten obtienen liquidez explican los directivos de la Bolsa de Bogotá.

En términos generales si se tiene un flujo de caja predecible titularice, a eso se reduce un mercado seguro e importante aseguran.

Pero, para que el sistema funcione, es necesario que entre los inversionistas y entre todos los que van a participar se forme una cultura sobre el tema, para comprender la dimensión de la titularización.

Así se llegará a un momento en que ese sistema moverá cantidades de dinero muy importantes a todo nivel.

Macromercado Los nuevos inversionistas son innumerables porque corresponden a la capacidad de ahorro del país. Allí entrarían las empresas de Cesantías y Pensiones, las aseguradoras, fondos de empleados, fondos mutuos de inversión y los particulares en capacidad de participar, eso suma varios cientos de miles de personas.

Adicionalmente, hay que sumar los créditos leasing que también son susceptibles de ser titularizados y que se producen con el fin de aumentar los recursos para la finca raíz.\ Desde el punto de vista de la Bolsa de Bogotá, lo mejor es que un título entre en allí, porque tiene un mercado secundario, ya que quien entra al negocio le es más fácil salir; vender en cualquier momento los títulos y, sobre todo, no perder dinero.

Cuando se está en un mercado público, se está frente a un mecanismo de formación de precios, que es más claro que cuando estos se fijan de manera particular. Participar en la bolsa da liquidez, salen y entran inversionistas en la medida en que necesiten la plata, no porque la inversión sea mala, sino porque tienen necesidad del dinero.

Cualquier persona puede vender el título en la bolsa por intermedio de un corredor. Quienes están en contra de ese sistema consideran que esas mismas leyes de mercado pueden hacer que el precio de un título caiga y represente pérdidas para el inversionista.

Para los títulos que entren a ser negociados en la bolsa existe una empresa calificadora de riesgo, la primera que hay en país, que se encarga de dar información sobre la seguridad de una inversión y de esa manera el inversionista sabe en que está metiendo su dinero. Sin embargo, los corredores recomiendan tener en cuenta que a mayor riesgo mayor rentabilidad.

Con la multiplicación de recursos el boom estará, no solo en la adquisición, sino en la edificación, como quien dice habrá un recontraboom .

Así se abrió el camino En Estados Unidos la Asociación Nacional de Crédito Hipotecario produjo los GNMA que fueron los primeros documentos que titularizaron activos, con el fin de que existieran cantidades de dinero suficientes para el sector de la vivienda y la construcción. Incluso el propio gobierno estadounidense dio el aval a los títulos Hoy en ese país el mercado de titularización es tan importante como el de acciones.

En Colombia la primera en hablar del tema, por considerarlo de importancia, fue la Bolsa de Valores de Bogotá, que hizo un semanario con expertos extranjeros y posteriormente produjo un documento que explicaba las virtudes del sistema.

Después de entrar en contacto con diferentes gremios se logró que entraran en el mercado nuevos recursos de financiación.\ Las fiduciarias consideraron que era mejor tener un mercado amplio, por eso los títulos de las nuevas alternativas están en la Bolsa de Bogotá, la de Medellín y la de Cali.

En el continente el sistema solo funciona en México, Estados Unidos y ahora en Colombia.

(VER RECUDRO MAC)

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