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Comprar o arrendar: asunto de peso

Comprar o arrendar: asunto de peso

Las deudas de los hogares han aumentado aceleradamente: el solo crédito de consumo creció 32 por ciento en términos reales (descontada la inflación) el año pasado.

Por: REDACCIÓN EL TIEMPO
30 de abril 2006 , 12:00 a. m.

Ello ameritó un llamado del Banco de la República al sistema financiero para que no despegue la lupa de la cartera de consumo pues los hogares son muy sensibles a cambios en la situación económica.

Esa advertencia bien puede extenderse a los hogares para que controlen adecuadamente sus gastos, pues, como cualquier empresa, ellos también se pueden quebrar, como les sucedió a miles de familias hace menos de 10 años.

El ambiente propicio para compra de vivienda -competencia de la banca hipotecaria para prestar, menores intereses y abundante oferta de inmuebles, entre otros aspectos- ha puesto a más de uno a pensar si llegó la hora de hacerse a un techo propio o seguir pagando arriendo.

Incluso, muchos se preguntan si comprar vivienda para alquilar es buen negocio debido a la valorización en la finca raíz, el comportamiento de los cánones de arriendo y el entorno favorable para esta actividad derivado de la Ley 820 del 2003, conocida como el estatuto de arrendamientos.

Lo que debe tener en cuenta quien aspira a comprar un inmueble para vivir en él es, entre otras variables, su capacidad de pago y la diferencia entre lo paga por arriendo y el valor de la cuota mensual de un crédito hipotecario.

Una vivienda en Bogotá que valga 100 millones de pesos puede arrendarse, en promedio, en 800.000 pesos mensuales, señala Julio Sarmiento, profesor de la Universidad Javeriana.

Si una persona compra esa vivienda, entrega 20 millones de cuota inicial y se endeuda en 80 millones a una tasa de interés del 1 por ciento mensual a 15 años de plazo, la primera cuota para pagar el crédito hipotecario será de 960.134 pesos, 160.134 pesos por encima de lo que pagaría de arriendo.

A lo mejor, la capacidad de pago o la simple consideración de que el alquiler es más bajo lleve a esta persona a decidir que es mejor continuar viviendo en arriendo.

Si la cuota inicial aumenta a 30 millones de pesos y, por lo tanto, la financiación se reduce a 70 millones de pesos, el primer pago al banco hipotecario será de 840.117 pesos, que aunque sigue estando por encima del canon de arrendamiento la diferencia es tan pequeña que puede inclinar la balanza hacia la compra del inmueble.

El punto donde es claramente más barato adquirir en propiedad la vivienda, como lo anota Sarmiento, es aquel en el que la cuota inicial es de 40 millones y la deuda con la banca de 60 millones de pesos, puesto que la primera cuota de pago del crédito hipotecario es de 720.100 pesos.

Si las cuentas se hacen correctamente (no se inflan los ingresos para obtener el crédito ni se excluyen gastos imprescindibles) se pueden disipar más fácilmente los temores del Banco de la República sobre el alto endeudamiento de los hogares. Aunque son cifras relativamente pequeñas, pero como todo suma y hay que tener fondos disponibles para atenderlos, no pueden pasarse por alto gastos como el estudio del crédito, a los cuales debe agregarse el de la valoración del inmueble cuando este es de segunda, una exigencia que hacen las entidades financieras antes de proceder a la aprobación del préstamo.

* PARA NO OLVIDAR .

Es recomendable hacer un presupuesto anual de los ingresos totales y de los costos y gastos que le implican a una persona poseer vivienda propia, sobre todo en el primer año de tenencia, ya que en este periodo se incurre en grandes salidas de dinero y hay que tenerlo listo: gastos notariales e impuestos por la compra del inmueble más los de la hipoteca.

Si la capacidad de pago se lo lo permite al comprador, es preferible obtener financiación a plazos no tan amplios. Por ejemplo, en vez de 15 años, contratar el crédito a 10 años, puesto que la reducción en las cuotas de pago es significativa, pero no lo es cuando la diferencia entre un plazo y otro es apenas de un año.

Es imprescindible tener en cuenta que la propiedad del inmueble obliga al pago del impuesto predial cada año, lo que no sucede cuando se está en calidad de arrendatarios. Según Fedelonjas, en el estrato alto este gravamen es aproximadamente igual al valor de un arriendo mensual, en el estrato medio es el 50 por ciento y en el estrato bajo puede llegar hasta este último valor.

El presupuesto debe incluir los gastos que demandan el mantenimiento y el equipamiento del inmueble, pues muchas cosas se estrenan cuando hay trasteo para una vivienda nueva: muebles de sala y comedor, cortinas, y cuando es usada en muchas ocasiones hay que pintar y remodelar, entre otros gastos de los que usualmente está exento el arrendatario porque los asume el propietario.

* UNA SENSACIÓN DE SEGURIDAD FAMILIAR.

Un objetivo prioritario en la vida de la mayoría de los colombianos –muchos lo llaman un sueño– es tener casa o apartamento propio. Esto, dicen los entendidos, brinda una gran sensación de satisfacción, seguridad y protección a la familia.

Por ello, no es nada extraño que aunque 15 millones de personas viven en arriendo (aproximadamente el 30 por ciento de los hogares), cerca del 63 por ciento de los hogares son propietarios de la vivienda que habitan.

* $ 22 .

en promedio, de cada 100 pesos que les ingresan cada mes a los hogares colombianos se dedican a cubrir los gastos de arrendamiento de una vivienda, según información de Fedelonjas, lo que incluye no solo el alquiler sino el pago de la administración.

* 25 % de los trabajadores en Colombia está construyendo un ahorro para contar con una pensión en el futuro. El resto no cuenta con ese ahorro, según la Anif.

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