Por una vivienda cuyo precio de mercado sea 100 millones de pesos, el año pasado se pagaba un alquiler mensual de aproximadamente 900.000 pesos (el 0,9 por ciento). Doce meses después, el inmueble se ha valorizado en cerca del 12 por ciento, es decir, que cuesta 112 millones de pesos, pero el arriendo difícilmente llegará a 940.000 pesos (un poco más del 0,8 por ciento).
En otras palabras, hoy la cuantía del alquiler respecto al valor del inmueble es menor que hace un año.
En Colombia, más de 15 millones de personas viven en piezas, casas y apartamentos en alquiler lo que, sumado a las 150.000 viviendas nuevas que se necesitan cada año para atender la demanda por la formación de nuevos hogares, se convierte en un dique para contener la caída de los cánones de arrendamiento, pero esto no siempre funciona, como está sucediendo ahora.
La reducción relativa en los arriendos -en Bogotá, por ejemplo, para el estrato 4 pasó de 0,86 en marzo del 2005 a 0,65 en igual mes de este año- se presenta simultáneamente con una alta valorización de los inmuebles -estimada entre 12 y 13 por ciento- y la muy reciente baja condicionada en las tasas de interés de los créditos hipotecarios para la compra de vivienda.
La recuperación de la actividad económica en los últimos años, 5,3 por ciento en el 2005, ha mejorado los ingresos de los colombianos lo cual se ha reflejado en las compras de casas y apartamentos, principalmente en los estratos 3 al 6, donde también coinciden las reducciones relativas de los alquileres de la vivienda.
Si a lo anterior se le suman los bajos niveles de rentabilidad de las alternativas de inversión que se ofrecen en el mercado financiero, de inmediato surge una pregunta recurrente: ¿llegó la hora de comprar vivienda? Según quién formule el interrogante, así será la respuesta.
Si la compra la concibe un inversionista, es decir, alguien interesado en un negocio para obtener unos rendimientos, vivir de estos y, además, acumular capital, expertos del mercado inmobiliario, como el presidente de Fedelonjas, Sergio Mutis, no dudan en aconsejar que las condiciones son propicias para comprar vivienda y arrendarla.
Si en lo que se está pensando es en adquirir un inmueble para vivir en él, la recomendación, en general, es la misma, aunque por motivos diferentes, según anota Luis Fernando Mondragón, asesor financiero y docente universitario.
Para Julio Sarmiento, profesor de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Javeriana, quien como Mondragón tiene en cuenta aspectos culturales fuertemente arraigados entre los colombianos, la decisión de comprar o seguir pagando un arriendo depende de si el negocio se hace de contado o si se recurre al crédito hipotecario y qué porcentaje del valor de la vivienda es financiado.
La decisión de un inversionista está determinada por la rentabilidad que le reporte el negocio en potencia, que para el caso de la vivienda está dada por los arriendos más la valorización. Las cuentas de Mutis son de 7 por ciento en promedio para los alquileres más 13 por ciento por la valorización, lo que suma un muy atractivo 20 por ciento.
Las estimaciones de metrocuadrado.com y Julio Sarmiento son ligeramente más bajas, pero aun así la rentabilidad promedio está por encima de cualquier otra alternativa de inversión seria y confiable existente hoy en el mercado.
La DTF, por ejemplo, no supera el 6 por ciento.
Una simulación hecha por el catedrático Sarmiento para una vivienda con precio de 100 millones de pesos y un canon de arrendamiento de alrededor de 800.000 pesos mensuales muestra que es claramente mejor comprarla que pagar alquiler cuando se da una cuota inicial de 40 millones de pesos, es decir, que se financia el 60 por ciento a una tasa de interés del 1 por ciento durante 15 años (ver Mejor comprar)