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DERECHOS SOBRE PARQUEADEROS

DERECHOS SOBRE PARQUEADEROS

Yovany Jiménez comenta que en el edificio Portal del Parque la asamblea prohibió a los habitantes, a través de un manual de convivencia, el préstamo y/o alquiler a terceros (familiares o particulares) de los parqueaderos ubicados en el sótano, los cuales son propiedad privada de cada uno de los apartamentos. Un manual de convivencia puede limitar el uso y usufructo de un bien inmueble de propiedad privada como su parqueadero?

Por: REDACCIÓN EL TIEMPO
12 de febrero 2005 , 12:00 a. m.

Yovany Jiménez comenta que en el edificio Portal del Parque la asamblea prohibió a los habitantes, a través de un manual de convivencia, el préstamo y/o alquiler a terceros (familiares o particulares) de los parqueaderos ubicados en el sótano, los cuales son propiedad privada de cada uno de los apartamentos. Un manual de convivencia puede limitar el uso y usufructo de un bien inmueble de propiedad privada como su parqueadero?.

Respuesta: La ley, al establecer las obligaciones de los propietarios en relación con los bienes de dominio particular menciona que se deben usar, de acuerdo con su naturaleza y destinación, como lo previene el reglamento de propiedad horizontal, es decir, sin comprometer la seguridad o solidez del edificio o conjunto, y sin producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad y la salud pública.

La asamblea, principal órgano de administración de la propiedad horizontal y por lo tanto, administradora de los bienes y servicios comunes, puede tomar decisiones sobre el uso de los parqueos privados mediante el Manual de Convivencia. Incluso, debe sujetarse al reglamento de propiedad horizontal, pero sin variar o afectar el derecho de disposición que tiene el propietario sobre la unidad de dominio particular, que le permite enajenarlo, arrendarlo, hipotecarlo y constituir cualquier otro derecho sobre este.

Esto significa que el Manual y la decisión de la asamblea al aprobarlo pueden ser demandados ante el juez civil por cuanto limita arbitrariamente el derecho de propiedad exclusivo que el consultante tiene sobre su garaje.

Contratación del administrador.

El señor Florentino Muñoz pregunta:uando un conjunto de propiedad horizontal tiene consejo de administración quién es contrata el administrador?, el consejo o la asamblea de copropietarios?.

Respuesta. Según lo dispuesto por la Ley 765, y reafirmado por la Jurisprudencia, aunque la función natural de nombrar al administrador corresponde a la asamblea de propietarios, en el caso de que exista el consejo de administración compete a este órgano designar al administrador. Quien suscribe el contrato con el administrador es el presidente del consejo, en representación de la persona jurídica.

Leasing y propiedad horizontal.

Ramiro Saavedra explica que al no existir legislación sobre derechos y deberes de los arrendatarios de inmuebles con leasing sería aconsejable analizar varios aspectos; por ello solicita nuestra opinión al respecto:.

a) Quién tiene voz y voto legítimos en las asambleas? Legalmente tendría que ser el arrendador en su calidad de propietario, pero los intereses del comprador y el arrendador no son los mismos con respecto al futuro de la copropiedad.

b) Qué sucedería si toda una copropiedad es comprada bajo este sistema y el arrendador ha adquirido todas las unidades privadas? Qué derechos tienen los arrendatarios, como potenciales propietarios, sobre las decisiones de las asambleas? La Corte se ha pronunciado en el derecho de asistir los residentes no copropietarios a las asambleas y participar en las deliberaciones que no tengan contenido económico pero con voz y sin voto?.

Respuestas. La Ley prevé que el derecho de asistir con voz y voto a la asamblea es exclusivo de los propietarios; en el caso del leasing, el titular sería el autorizado a aparecer como propietario en el certificado de matrícula inmobiliaria.

La Corte Constitucional, al pronunciarse sobre la exequibilidad de varios artículos de la Ley 675, se refirió al derecho que tienen los arrendatarios de asistir a la asamblea cuando una decisión los afecte pero sin opción de voto. Considero que en el caso del leasing, los tenedores o usuarios podrían ir a la asamblea y ser escuchados en asuntos que los afecten. ( Sentencias C-318 y C-738 de 2002).

Si una sola entidad adquiere los derechos sobre las unidades privadas de un edificio, tendrá que tomar las decisiones de acuerdo con el reglamento y lo pactado en los contratos de leasing, pues la asamblea solo se reunirá cuando haya, al menos, dos dueños.

*Abogada, asesora externa

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