DAÑOS EN APARTAMENTO POR USO DE TERRAZA

DAÑOS EN APARTAMENTO POR USO DE TERRAZA

Una propietaria comenta que su apartamento situado en un primer piso tiene, encima, una terraza comunal de uso exclusivo. Cuando llueve el agua se filtra y cae en forma de goteras y chorros a los dos baños de su apartamento, en los que hizo una cuantiosa inversión de remodelación. Este hecho no solo le ha ocasionado perjuicios físicos, sino que ha perturbado su ánimo y tranquilidad por el deterioro de las paredes y las eventuales inundaciones.

22 de enero 2005 , 12:00 a.m.

Una propietaria comenta que su apartamento situado en un primer piso tiene, encima, una terraza comunal de uso exclusivo. Cuando llueve el agua se filtra y cae en forma de goteras y chorros a los dos baños de su apartamento, en los que hizo una cuantiosa inversión de remodelación. Este hecho no solo le ha ocasionado perjuicios físicos, sino que ha perturbado su ánimo y tranquilidad por el deterioro de las paredes y las eventuales inundaciones.

Quienes han verificado el daño advierten que la impermeabilización de la plaqueta está fracturada, lo que obliga a levantar la baldosa y hacer de nuevo el trabajo. Manifiesta que ha informado muchas veces a la administración proponiendo incluso que paguen entre las tres partes. Sin embargo ni el administrador, ni la propietaria del apartamento que usa la terraza han tenido solidaridad con ella; por el contrario, la citada propietaria dice que no coloca plásticos para disminuir los efectos de la lluvia porque se ve muy feo .

La consultante pregunta si es justo y legal que ella deba asumir los costos de impermeabilización y qué debe hacer para que la usuaria de la terraza deje hacer la obra y el administrador la realice. Además pregunta si cabría una acción de tutela.

Respuesta: "Este caso es frecuente en los edificios, pues los propietarios y algunos administradores no tienen en cuenta que las cubiertas, como en este caso, son comunes y que los gastos de impermeabilización corresponden a todos los propietarios, así el uso exclusivo haya sido asignado a determinada unidad, salvo que se compruebe que los daños se han producido por culpa o negligencia del usuario de la cubierta o terraza.

De tal forma que el problema no es solo del usuario, ni del propietario del piso inferior, sino de todos los residentes del edificio.

Ya que la afectada ha informado a la administración y no ha habido solución, es necesario recordar que la Ley advierte que los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Añade la norma que se presume la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

En el presente caso, el administrador debe informar inmediatamente al consejo la urgencia de realizar las obras o, si es del caso, convocar una asamblea extraordinaria con el fin de que se apruebe una cuota extraordinaria.

Si los propietarios no toman medidas, a ellos se extenderá la responsabilidad por los daños y perjuicios que se hayan ocasionado a la consultante.

A la propietaria que se le adjudicó el uso de la zona común hay que recordarle que este bien pertenece también a los demás dueños, incluida la vecina afectada, y que debe permitir de inmediato y las veces que sea necesario, las inspecciones y obras del caso.

Incluso, el administrador puede instaurar una querella policiva para que esta señora permita realizar los trabajos.

*Abogada, asesora externa.

Con la ley a su favor.

La consultante debe solicitar a la administración, siempre con copia al consejo, que se impongan las sanciones pertinentes a la administradora, incluyendo la imposición de multas sucesivas para que permita realizar los trabajos y tome otras mediadas mientras se realicen.

Además, podrá instaurar una querella policiva por perturbación al uso y goce de su apartamento, solicitando a las autoridades que se ordene efectuar la construcción; igualmente, la ley le permite demandar ante la jurisdicción civil para reclamar daños y perjuicios a todas las personas citadas.

Considero que la viabilidad de la acción de tutela se podría analizar no para que se realice la obra, salvo que las autoridades policivas tampoco cumplan con su deber, sino para que se proteja el derecho a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano de la consultante y su familia. Le recomiendo que intente antes -y por última vez- acudir al administrador y al consejo; en estos casos siempre es mejor no hacer la solicitud a los otros propietarios para conservar la paz y la convivencia. De esta forma la afectada no se verá expuesta a agregar un motivo más para no desear vivir en ese edificio.

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