VARIABLES A LA HORA DE PAGAR EL SERVICIO DE VIGILANCIA

VARIABLES A LA HORA DE PAGAR EL SERVICIO DE VIGILANCIA

El señor Augusto Parra, administrador de una unidad residencial, plantea que en el inmueble se contrató un servicio de vigilancia que estaba pagando con una cuota igualitaria y por separado del presupuesto general.

29 de mayo 2004 , 12:00 a.m.

El señor Augusto Parra, administrador de una unidad residencial, plantea que en el inmueble se contrató un servicio de vigilancia que estaba pagando con una cuota igualitaria y por separado del presupuesto general.

Sin embargo, con base en la expedición de la Ley 675 muchos propietarios manifiestan que ahora la cuota, lo mismo que los demás gastos por bienes y servicios comunes, deben ser asumidos de acuerdo con el coeficiente.

Respuesta. En las normas anteriores (la Ley 182 de 1948) se establecía de manera general que cada propietario debía contribuir con las expensas necesarias para la administración, la conservación y la reparación de los bienes comunes, así como para el pago de la prima de seguros en proporción a su piso o apartamento.

En este sentido podría entenderse que con mayor razón el pago de servicios se podría estipular por partes iguales si así lo decidió la asamblea. Por su parte, el Decreto Reglamentario 1365 de 1986 se refería a que el coeficiente podría tenerse en cuenta como base para fijar el monto de los aportes y cuotas a cargo de cada una de las unidades privadas.

La Ley 675 establece que los coeficientes determinarán la proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

Aunque la Ley no se refiere expresamente a los servicios, considero que el de vigilancia se debe incluir en el presupuesto y que las cuotas se deben asumir proporcionalmente de acuerdo con el coeficiente.

Lo que sucede con la vigilancia es similar al uso de los bienes comunes que en su mayor parte es igual para todos; sin embargo, el valor que ello genera con la administración se paga de acuerdo con el coeficiente. A pesar de esta disposición de la Ley considero que si con base en la norma anterior se estaba cobrando por partes iguales, y de manera especial el servicio de vigilancia, es obligatorio el mandato de la asamblea, siempre y cuando se sujete al que establece el reglamento de propiedad horizontal. Por lo tanto deben analizarse la disposición de la asamblea y el reglamento para emitir un criterio exacto.

INUNDACIONES POR FALTA DE MANTENIMIENTO.

Rosa de Panesso manifiesta que su apartamento y los electrodomésticos y muebles que allí se encontraban sufrieron serios daños debido a la inundación ocurrida en el inmueble superior. Relata, además, que el hecho fue ocasionado por el taponamiento de algunas canales comunes a las que no se les dio oportuno mantenimiento.

Ante tal situación ella acudió a la administración y reclamó el resarcimiento de los perjuicios ocasionados, con el agravante de que los miembros del consejo le dijeron que no tiene derecho a tal pago porque se trató de un caso fortuito.

La consultante hizo los arreglos, tiene los recibos para demostrarlo, pero sus muebles aún están sin reparar. Pregunta:reclamar legalmente y obtener la indemnización?.

Respuesta. La ley define el caso fortuito como el hecho imprevisto que no es posible resistir, por ejemplo: un terremoto o un naufragio, entre otros. Considero que tratándose del taponamiento de unas canales que son bienes comunes no podría afirmarse que se trata de un caso fortuito, pues pudo preverse si se hubieran tomado las medidas necesarias para su conservación y mantenimiento, lo que al parecerse omitió.

En todo caso corresponde a la administración demostrar que no existió culpa de su parte.

La Ley 675 prevé en su artículo 50 que los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave ocasione a la persona jurídica a los propietarios o a terceros. Agrega la norma que se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

La señora Panesso puede solicitarle de manera directa al administrador -apelando al consejo y a la asamblea de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal- que se efectúe un avalúo de los daños y se le reintegre el valor que canceló para arreglar su inmueble.

En caso de no obtener una solución favorable es bueno que intente llegar a un acuerdo a través de un Centro de Conciliación y Arbitraje o ante el Juez Civil Municipal para que se pague el valor de los perjuicios. Por último, recomiendo consultar las respuestas a casos similares en el libro El abogado en Edificios y Conjuntos de Vivienda (páginas 108 y siguientes).

*Abogada, asesora externa.

Foto: EL MANDATO DE LA ASAMBLEA es obligatorio cuando se toman medidas sobre vigilancia.

Llegaste al límite de contenidos del mes

Disfruta al máximo el contenido de EL TIEMPO DIGITAL de forma ilimitada. ¡Suscríbete ya!

Si ya eres suscriptor del impreso

actívate

* COP $900 / mes durante los dos primeros meses

Sabemos que te gusta estar siempre informado.

Crea una cuenta y podrás disfrutar de:

  • Acceso a boletines con las mejores noticias de actualidad.
  • Comentar las noticias que te interesan.
  • Guardar tus artículos favoritos.

Crea una cuenta y podrás disfrutar nuestro contenido desde cualquier dispositivo.