EL DINERO DE BOLSILLO MUEVE LA CONSTRUCCIÓN

EL DINERO DE BOLSILLO MUEVE LA CONSTRUCCIÓN

Al margen de lo netamente social, la industria inmobiliaria mueve mensualmente más de 1,4 billones de pesos, de los cuales 29.000 millones corresponden a créditos hipotecarios lo que significa que la mayoría de los negocios se están haciendo con dinero constante y sonante . (VER GRAFICO: COMPOSICION DEL PIB DE COLOMBIA EN EL 2003 - CRECIMIENTO DEL PIB EN EL 2003 - VALOR COMERCIAL DE LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS EN COLOMBIA 1999-2003)

08 de mayo 2004 , 12:00 a.m.

Al margen de lo netamente social, la industria inmobiliaria mueve mensualmente más de 1,4 billones de pesos, de los cuales 29.000 millones corresponden a créditos hipotecarios lo que significa que la mayoría de los negocios se están haciendo con dinero constante y sonante .

(VER GRAFICO: COMPOSICION DEL PIB DE COLOMBIA EN EL 2003 - CRECIMIENTO DEL PIB EN EL 2003 - VALOR COMERCIAL DE LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS EN COLOMBIA 1999-2003).

La situación ha impulsado al Gobierno -incluso, sacrificando ingresos tributarios- a apostarle al sector para darle más dinámica a la economía nacional, más aún si se tiene en cuenta que en el 2003 su aporte al Producto Interno Bruto fue de 15,3 billones de pesos.

Según datos de Fedelonjas, el ritmo de crecimiento de las transacciones inmobiliarias fue del 6 por ciento En el 2003, mientras que el de la construcción llegó al 11,61 por ciento (la economía nacional creció 3,64).

Algunos dirigentes del sector atribuyen este fenómeno a las remesas de dólares que se envían desde el exterior. No obstante, Camacol y la banca hipotecaria coinciden en que los recursos provienen -en su mayoría- de ahorros, cesantías y la repatriación de capitales.

Pagos de contado.

"El dinero que los colombianos tenían en susreservasi desde 1996 -cerca de 48 billones de pesos- se está invirtiendo en bienes raíces, que en este momento genera más rentabilidad que cualquier otro negocio", destaca Camilo Silva, vicepresidente Técnico de Camacol.

Eso explica, en parte, por qué de los 10 billones de pesos que se construyeron en vivienda sólo se financiaron 560.000 millones. "Las construcciones nuevas se están moviendo con plata de bolsillo que cuando se agote motivará un nuevo auge del crédito", agrega Silva.

Para María Mercedes Cuéllar, presidenta del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda (Icav), esta situación es inconveniente para la banca. "Esa sa demanda, con liquidez, tiene un límitea", dvierte la dirigente, quien expresa preocupación por la caída de la cartera hipotecaria en el último año. "La gente no sólo está pidiendo menos plata, sino que está prepagando en menos de cuatro años".

Dinero en caja.

La curva descendente se hace más evidente al observar el balance de los préstamos desembolsados a particulares, que se redujeron de 60.838 (en 1998) a 22.489 (en el 2003).

Así, la consecuente abstención de crédito se ve reflejada en las 22.378 cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC) que suman 37.852 millones de pesos, y en las 421.064 Cuentas de Ahorro Programado que llegan a 184.500 millones.

El quite al crédito también se da por el lado de los constructores, quienes bajo la figura de encargo fiduciario prefieren esperar a vender más del 50 por ciento del proyecto antes de iniciar la obra con el fin de tener el margen necesario para acceder a una financiación muy pequeña. Por eso, desde 1998, cuando se entregaron 8.588 préstamos, el número de créditos para constructores bajó hasta los 2.289 tramitados en el 2003.

Remesas y valorización.

A este cúmulo de efectos se suman las remesas provenientes de colombianos residentes en el exterior que tienen la intención de adquirir vivienda en el país y que se da de dos formas: giradas a sus familiares o a través de la repatriación de dineros ahorrados en cuentas o fondos internacionales.

"Este año se espera que ingresen 3.400 millones de dólares en remesas, de los cuales el 10 por ciento debería destinarse a la compra de vivienda de acuerdo con las tendencias del 2002, cuando sumaron 2.400 millones, y del 2003, con 3.000 millones de dólares", anota Sergio Mutis, presidente de Fedelonjas, quien advierte que este fenómeno se da porque los compradores entienden que la rentabilidad de las propiedades puede llegar al 22 por ciento efectivo anual (15,7 por ciento de valorización y 7 por renta, en el caso de quienes alquilan -ver nota Arriendo, negocio redondo )".

"Esto ha incentivado tanto al sector, al punto que en los tres primeros meses del 2003 se realizaron 74.504 transacciones por un valor total de 4,2 billones de pesos. Cabe decir que más del 70 por ciento corresponde a inmuebles usados", indica el dirigente.

Arriendo, negocio redondo.

"El mercado muestra que los mejores compradores son aquellos que poseen una vivienda, pues tienen el excedente necesario para adquirir otra y colocarla en renta. Tanto así, que ellos absorben el 50 por ciento de las unidades en oferta", señala Jorge Torres, director Ejecutivo del Centro Nacional de Investigaciones de la Construcción (Cenac).

El negocio es tan atractivo que en Colombia se renuevan cada año 850.000 contratos de vivienda, con un canon promedio de 164.375 pesos (a precios del 2001). El total de inmuebles en alquiler representa una inversión de 23,1 billones de pesos.

"El 29,2 de los hogares colombianos vive en arriendo y el 58 por ciento en vivienda propia (hace 10 años era el 65 por ciento). Es decir, que la tenencia se ha deteriorado, sobre todo en los estratos bajos en los que la demanda es inagotable y los ingresos económicos escasos", concluye Torres.

Vivienda Social, el talón de Aquiles.

La falta de articulación del Gobierno en el tema de subsidios y créditos hipotecarios ha sido el talón de Aquiles . Por un lado, las cajas de compensación parecen estar solas en su intento no sólo de asignar, sino de hacer efectivos los auxilios (en el 2003 entregaron 163 millones de pesos, que beneficiaron a 24.847 familias).

Por su parte, el Gobierno apenas logró colocar 1.949 nuevos subsidios, a pesar de que una de las premisas del presidente Uribe era entregar 100.000 subsidios por año. A esto se suma la reciente~ medida mediante la cual el ministerio de Protección Social tuvo que impedir que a las madres cabeza de familia les embarguen las viviendas si no cumplen con las cuotas. Ante esto, los bancos cerraron sus puertas a esta financiación.

No hay cómo atender el déficit. Para Camacol, el déficit habitacional del país, que se concentra en los estratos 1, 2 y 3, es superior a 1 200 mil viviendas, con el agravante de que no se construyen más de 40.000 por año. Cifras del Centro Nacional de Estudios de la Construcción indican que anualmente en Colombia se forman 170.000 nuevos hogares, de los cuales 100.000 ganan menos de cuatro salarios mínimos (1 432.000 pesos) y requieren de vivienda social.

A esto se suman los costos de las obras de vivienda, que están creciendo a un ritmo mensual del 2,44 por ciento, lo que está ahuyentando a los constructores.

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