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CUÁNTO VALEN LOS SEGUROS DE LOS BIENES COMUNES

CUÁNTO VALEN LOS SEGUROS DE LOS BIENES COMUNES

Una de las novedades de la nueva ley de propiedad horizontal (675 del 2001) es que trata el tema de los seguros. (VER CUADRO: COMO SE CALCULA EL AVALUO?)

Por: REDACCIÓN EL TIEMPO
19 de enero 2002 , 12:00 a. m.

Una de las novedades de la nueva ley de propiedad horizontal (675 del 2001) es que trata el tema de los seguros.

(VER CUADRO: COMO SE CALCULA EL AVALUO?).

Por ello, a partir del pasado 4 de agosto, los administradores están en la obligación de contratar pólizas para asegurar la protección de las zonas comunes, que no estaban incluidas en las exigencias de las entidades hipotecarias.

Atendiendo a las múltiples llamadas de nuestros lectores con respecto al valor de la póliza y las coberturas, Vivienda consultó a cuatro expertos en seguros y avalúos:.

Cuál es el avalúo que debo asegurar?.

Responde Rodrigo Castellanos, economista, avaluador, docente universitario y ex director del departamento de avalúos de Catastro Distrital y del IGAC.

El avalúo corresponde al precio comercial de un inmueble y el valor es único. No es cierto que exista uno para los seguros, otro para el comprador u otro para el vendedor.

Pero, como las zonas comunes no se venden, cómo se calcula el avalúo?.

R.C.: cuando se compra un apartamento no se adquieren muros o techos porque esas son superficies que usan otras personas y que, por lo tanto, también les pertenecen. Al adquirir un inmueble en propiedad horizontal se paga por la facultad de usufructuar un espacio privado, las escaleras y los corredores para entrar, el gimnasio, la piscina, las zonas verdes y demás zonas comunes.

Entonces, el valor comercial ya incluye el costo de esa parte de los bienes comunes (de la que nos corresponden ciertos derechos y deberes). Así, la forma correcta de avaluar es sumar el costo de todas las unidades privadas para hallar el valor del edificio completo. (Ver recuadro).

No se debe partir de las zonas comunes en sí porque hay bienes (barandas, columpios, rejas, techos...) que ni siquiera tienen un área determinada.

Hay necesidad de amparar la tierra?.

Responde Daniel Hernández, corredor de seguros de la Lonja Colombiana de Propiedad Horizontal.

Uno pensaría que la tierra no se quema ni se pierde. Sin embargo, casos como el del Eje Cafetero han mostrado que -a la hora de reconstruir- los sismos dejan inservibles los terrenos y no es posible edificar un edificio en el aire.

William Martínez, gerente de Global Plus Corredores de Seguros, agrega: es importante determinar que los riesgos de la tierra son diferentes a los de la construcción. Entonces, lo mejor es llegar a un acuerdo con la aseguradora para asignarle las coberturas correctas a cada ítem.

Por qué conceptos me responde el seguro?.

WM: únicamente por los siniestros contratados. Para curarse en salud , la mejor opción es comprar un paquete que proteja por todo riesgo; seguramente será más económico que tomar uno a uno los siniestros.

Germán Molano, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá anota: hay que aclarar que el administrador compra la póliza con el presupuesto aprobado por la asamblea (que siempre busca el menor esfuerzo económico). Así mismo, la cantidad de riesgos está relacionada con el precio de la prima.

Qué sentido tiene pagar dos pesos menos para quedar medio protegido y, en caso de un siniestro sin amparo, perder el esfuerzo de toda la vida. Además, allí la responsabilidad es del administrador, quien debe responder con su propio patrimonio por los daños causados.

Es posible asegurar un valor menor?.

WM: El infraseguro y el supraseguro (menor o mayor valor de la póliza) son figuras rechazadas por las aseguradoras. Estas compañías fijan un porcentaje entre el avalúo real y el monto asegurado; a la hora de pagar -y a modo de castigo - descuentan esa fracción de la base de la póliza.

Entonces, si se fija un valor diferente al real, a la larga la copropiedad saldrá perdiendo, aunque ahorre unos pocos pesos en la póliza.

En cualquier caso, la entidad se reserva el derecho a reconstruir, reparar o girar el dinero y todo depende de qué sea más económico para ellos. Así las cosas, el valor asegurado debería ser el costo de reconstrucción, es decir, el precio que se pagaría si el inmueble fuera a edificarse nuevamente.

DH: en mi opinión, si se asegura el valor de la construcción como si fuera nueva, se estaría incurriendo en supraseguro -con las consecuencias conocidas- porque el inmueble en su estado no vale lo mismo que cuando estaba nuevo.

GM: la mejor opción sería aclarar la duda con el corredor de seguros para que este, a su vez, transmita la inquietud a la aseguradora y sea allí donde se determine el valor correcto. De todas maneras, no sobra firmar un documento que aclare que el valor asegurado es el correcto y que en el momento del siniestro reconstruirán el edificio o girarán el dinero pactado. Claro, todo soportado en el avalúo de un profesional reconocido.

RC: en una economía normal, el valor comercial tendría que ser muy similar al valor nuevo. Lo que sucede es que, en estos momentos, en Colombia es más costoso edificar.

RECOMENDACIONES.

El ideal sería asegurar el 100 por ciento del edificio solo con una compañía; es decir, que los bienes privados y los comunes tengan coberturas homogéneas y totales para efecto del cobro (además de las negociaciones).

Y para no pagar doble prima, se podría hacer un endoso a la corporación hipotecaria según los coeficientes de copropiedad. Aunque esto a veces es difícil porque los bancos hacen parte de grupos económicos que también poseen aseguradoras.

En avalúos, los inmuebles se consideran nuevos durante los primeros cinco años de construcción mientras estén en buenas condiciones; además, los constructores están obligados a contratar pólizas de estabilidad por este periodo.

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