POLÉMICA POR FÓRMULA DE LA UVR

POLÉMICA POR FÓRMULA DE LA UVR

La inflación de 2,23 por ciento en febrero disparó las alarmas entre los deudores hipotecarios de vivienda, que temen por un salto en las cuotas que deberán pagar a las entidades financieras entre el 16 de marzo y el 15 de abril de este año. (VER GRAFICA: VARIACION DE LA UVR)

10 de marzo 2000 , 12:00 a.m.

Después de la debacle de las corporaciones de ahorro y vivienda y sus deudores el año pasado y de los fallos de la Corte Constitucional, que obligaron a amarrar la variación en las cuotas hipotecarias a la inflación, y no a las tasas de interés del mercado, el sistema upac le dio paso a otro similar basado en la Unidad de Valor Real (UVR).

La forma de calcular la UVR, definida por el Conpes el pasado 23 de diciembre, ha dado pie a más de una interpretación, incluso entre analistas y técnicos del mismo Gobierno. La confusión, como era de esperarse, se ha extendido a los deudores.

La verdad, sin embargo, es una sola: la UVR de cada mes se calculará de acuerdo con la inflación del mes inmediatamente anterior, tal como le estableció el Conpes y fue ratificado después con el decreto 234 expedido por el Ministerio de Hacienda.

Así, por ejemplo, para el período comprendido entre el 16 de marzo y el 15 de abril de este año, la UVR aumentará 2,23 por ciento, que fue la variación del Indice de Precios al Consumidor (IPC o inflación) en febrero del 2000; para el período del16 de febrero a marzo 15 de este año, la UVR subió 1,29 por ciento, equivalente a la inflación de enero.

De esa manera, se cumple el mandato de la Corte Constitucional de que las cuotas hipotecarias no pueden aumentar por encima de la inflación para que los deudores no caigan en la tragedia de los últimos años, especialmente de 1999, cuando la extinta corrección monetaria duplicaba el incremento de la inflación.

Así, pues, quienes tienen obligaciones hipotecarias de vivienda con la banca experimentarán un aumento de la cuota que pagarán después del 15 de marzo superior al que registraron entre enero y febrero.

Cuando la inflación baje, como es lo que esperan el Gobierno y los analistas, el ritmo de crecimiento de las cuotas también bajará. Y esta variación de la UVR, calculada en la forma mencionada, nunca superará la inflación.

Origen del ruido La confusión de los últimos días obedece a la certificación de la Superintendencia Bancaria sobre el valor del reajuste de la UVR que computará como interés para los créditos de largo plazo denominados en UVR , que para marzo es de 8,89 por ciento y que corresponde a la inflación de los 12 meses anteriores.

En otras palabras, lo anterior significa que para saber si la banca hipotecaria de vivienda respeta el límite legal de los intereses, 26,53 por ciento es decir, si no incurre en usura debe sumarse 8,89 por ciento a los intereses pactados en el crédito.

Más sencillo: el costo de un crédito hipotecario de vivienda está compuesto por la UVR más un interés que para vivienda social son 11 puntos y superior para otro tipo de inmuebles-. A este interés se le suma el certificado por la Superintendencia Bancaria.

Si el interés pactado es de 13 puntos, para marzo se le adiciona 8,89 por ciento, lo que arroja un total de 23.04 por ciento, por debajo del límite de usura.

La otra confusión se origina en el cálculo que hacen algunos analistas del costo efectivo anual del crédito: al anualizar la inflación de febrero, algo más del 31 por ciento, y sumarle los 13 puntos de intereses del ejemplo, la obligación hipotecaria costaría cerca del 45 por ciento anual, muy por encima del tope de usura al tiempo que viola el mandato de la Corte Constitucional.

Esa operación supone que la inflación de cada uno de los 11 meses siguientes a febrero será igual a la de este (2,23 por ciento); por lo tanto, su variación para todo el año sería superior a 31 por ciento, nivel muy alejado de la realidad, si se tiene en cuenta que la meta para el 2000 es 10 por ciento.\ * Por qué suben las cuotas Los deudores de vivienda, que han recibido alivios por cerca de 500.000 millones de pesos y que ahora con las reliquidaciones de sus créditos se estima que se beneficiarán con otros 2,5 billones de pesos, no están satisfechos.

Ellos argumentan que los alivios no les han servido porque las cuotas volvieron a subir a partir de enero y la morosidad puede surgir nuevamente con fuerza.

Sin los alivios otorgados el año pasado el problema de los deudores y de la banca hipotecaria sería muchísimo mayor y las devoluciones de inmuebles estarían catapultadas.

Las cuotas pueden haber subido básicamente por dos motivos: al finalizar en diciembre el subsidio a las tasas de interés, los deudores deben asumir la totalidad del costo del crédito. Esto aumenta lo que deben pagar a la banca.

La otra causa del incremento es la no capitalización de intereses ordenada por la Corte. En el sistema upac una parte de los intereses se pagaba y la otra aumentaba el saldo de la deuda.

Ahora la totalidad de los intereses se paga de una vez simultáneamente con pequeños abonos al capital. Por lo tanto, y respecto al sistema anterior, la cuota debe ser mayor.

A lo anterior se agrega el incremento periódico, no mayor a la inflación, que experimenta la UVR.

POSICIONES ENCONTRADAS Javier Fernández El director de Prospectiva Económica considera que la fórmula está mal diseñada porque introduce demasiada volatilidad en el incremento en las cuotas de los créditos hipotecarios. Por ejemplo, el próximo aumento en las cuotas será del 2,3 por ciento, que equivale a la inflación registrada en febrero de este año. Si se anualiza esta inflación daría un aumento superior al 31 por ciento anual.

Es conveniente que la deuda hipotecaria no dé saltos bruscos, los cuales, bajo la mayoría de los esquemas de pago se traducirán en inestabilidad exagerada de las cuotas , sostiene el analista al señalar que los funcionarios que definieron la UVR la convirtieron en un yo-yo.

Para Fernández, los inconvenientes que se presentarán con el cálculo de la actual fórmula van a llevar tarde o temprano a su revisión.

Dijo que la principal confusión con la UVR la creó, sin proponérselo, la propia Superintendencia Bancaria al certificar (para propósitos de la comparación con la tasa de usura) el reajuste de la UVR como el correspondiente al último año, y no el que realmente se les aplicará a la UVR en el mes siguiente.

Conpes Al tener en cuenta solamente la inflación del mes anterior, la fórmula de la UVR reduce la inercia inflacionaria, que estuvo asociada al sistema upac. De esta manera se garantiza que la UVR ayude a consolidar la reducción en la inflación.

La definición de la UVR con base en la última inflación mensual permite que el costo financiero de la obligación (UVR más puntos de interés real) evolucione de manera paralela con los ingresos nominales de los deudores reajustados tradicionalmente con base en la última inflación observada .

En torno a la inestabilidad en las cuotas hipotecarias, en un ejercicio realizado entre 1983 y 1999 con base en la inflación mensual la cuota aumentó, en promedio, entre un mes y otro 1,1 por ciento y lo máximo que llegó a subir fue del 3,25 por ciento con un impacto insignificante sobre el porcentaje de los ingresos dedicados al servicio de la obligación hipotecaria .

Sobre los problemas que tendrían las entidades para captar recursos, el Conpes justifica su decisión argumentando que el objetivo es fomentar las captaciones de largo plazo para fondear créditos hipotecarios que en promedio se otorgan a 15 años de plazo.

Minhacienda Un asesor del Ministerio de Hacienda aclaró que al anualizar la inflación del 2,3 por ciento de febrero, que es el aumento en la UVR entre el 16 de marzo y el 15 de abril próximo, en efecto daría una tasa superior al 31 por ciento.

Pero hacerlo así no es lo más correcto simplemente porque la inflación varía cada mes. Por lo general los primeros meses del año es más alta y los últimos meses más baja. Si bien los deudores tendrán un impacto mayor en los primeros meses este se verá compensado cuando descienda la inflación porque sus cuotas subirán mucho menos.

Lo importante para los deudores es ver cuánto ha aumentado la UVR de un año a otro. Si uno mira cuánto creció la UVR entre el 15 de marzo del año pasado y el 15 de marzo del 2000 comprobará que el aumento fue del 8,25 por ciento, que fue la inflación anualizada a enero de este año .

Es decir, no se va a presentar un desbordamiento en las cuotas de vivienda porque éstas van a subir siempre de acuerdo con el comportamiento de la inflación.

Icav La presidente del Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda, María Mercedes Cuéllar, indicó que si bien se presenta alguna volatilidad en el aumento de las cuotas al final los deudores no pagarán más allá de la inflación registrada en doce meses.

Reconoció que el mayor impacto se sentirá en las cuotas de enero, febrero y marzo, que son meses tradicionalmente de alta inflación, pero después vendrá el alivio porque los precios subirán menos.

Tal vez donde las corporaciones encuentran mayores tropiezos es al momento de reconocer una rentabilidad en UVR para las cuentas de ahorro o los certificados de depósito a término (CDT) porque en momentos de mayor inflación tendrían que pagarle una rentabilidad más alta y viceversa. Eso afecta su balance.

De ahí que prácticamente ninguna entidad financiera esté pagando una rentabilidad en UVR en los actuales momentos y que hayan decidido, a cambio, reconocer una rentabilidad en pesos que en muchos casos no supera el 6,0 por ciento anual.

Para Cuéllar, la UVR es un mecanismo adecuado pero para captaciones a largo plazo, no a corto plazo.

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