Las cargas urbanísiticas reducen el precio del suelo

Las cargas urbanísiticas reducen el precio del suelo

Nuestras cifras se alejan considerablemente de las afirmaciones que se han hecho sobre el impacto de las cargas en el precio del suelo. Tales apreciaciones desconocen que los determinantes del precio son de diversa índole, y olvidan las lecciones elementales de la teoría de la renta del suelo.

03 de junio 2013 , 06:39 p.m.

Las cargas urbanísticas no aumentan el precio del suelo. Todo lo contrario: tienden a disminuirlo. En el debate que se ha presentado estos días se ha dejado de lado un principio que es fundamental en la propuesta de modificación del Plan de Ordenamiento Territorial que la administración le presentó al Concejo: las cargas urbanísticas son un descuento de la renta generada por la mayor edificabilidad.

Por tanto, es un error conceptual considerar que las áreas cedidas afectan la estructura de costos del proyecto. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial dice que las cargas urbanísticas aumentan el precio del suelo. Y se han mencionado porcentajes de incidencia muy diferentes (45%, 40%, 15%). Las estimaciones realizadas en el POT dan resultados que no tienen nada que ver con estas cifras.

En el proceso de formación de los precios del suelo (Ps) intervienen las rentas (R) y los intereses (i), así que Ps=R?i. Las rentas (R) son la diferencia entre el precio final (Ps) y los Costos (C). En los costos (con mayúscula) se incluyen los costos de construcción (c) y la tasa media de ganancia (?). Por tanto, R=Ps-c-?, que también se puede expresar como R=Ps-C.

En la perspectiva del POT es claro que una parte de la renta adicional (y el mayor precio) se presenta porque aumentan los índices de construcción. Es obvio que en La Esmeralda y Nicolás de Federmán los precios del suelo hayan subido en los dos últimos años porque hay expectativas claras de aumentos en la edificabilidad.

Este mayor precio no tiene nada que ver con las cargas urbanísticas, sino que son el resultado de la dinámica de una ciudad que se densifica. Los precios no aumentan solamente porque la ciudad se urbaniza. La renta también depende de la elasticidad de la demanda, de la oferta de suelo y de las expectativas. Estas variables también deben ser consideradas en el análisis de los precios.

Volviendo a la identidad inicial, el segundo gran componente de los precios, además de la renta, es la tasa de interés. Si la tasa de interés baja, el precio del activo sube. La reducción de la tasa de interés (nacional e internacional) ha tenido dos efectos: incrementa la demanda de vivienda porque los créditos son más baratos y, además, convierte el suelo en un activo especialmente rentable.

Entre el 2008 y el 2012, de acuerdo con el Banco de Reglamentos Internacionales (BIS 2012, p. 13), el precio de los inmuebles en Bogotá subió 25%. En Río de Janeiro el aumento fue de 110%, en São Paulo de 85%, y en Lima de 74%. Es evidente, entonces, que no ha sido la administración Petro la que ha estimulado el crecimiento del valor del suelo en Bogotá. En las comparaciones internacionales el mayor valor del suelo del Distrito también tiene que ver con la revaluación del peso. Y las decisiones de política monetaria y tributaria que han llevado a la revaluación no son responsabilidad de las políticas urbanísticas diseñadas por Bogotá Humana.

Es absurdo atribuir las variaciones del precio del suelo a un solo factor. Las explicaciones son multicausales y algunas variables son claramente exógenas. En la propuesta de modificación del POT se pone el énfasis en la incidencia que tiene el aumento del índice de construcción en el valor del suelo. Y es aquí donde intervienen las cargas urbanísticas. La definición de las áreas a ceder son posteriores al aumento del precio derivado de la ampliación de los índices de construcción. Las cargas se cobran una vez que se ha generado la renta.

Es equivocado considerar que las cargas hacen parte de la estructura de costos del negocio. Son un descuento a la renta y en este sentido halan el precio del suelo hacia abajo. Si las cargas urbanísticas las representamos por ?, el precio del suelo sería Ps=((R-?))?i. En la medida en que las cargas disminuyen el valor de las rentas presionan los precios a la baja.

En las estimaciones que se hacen en el documento técnico, soporte del POT (SDP 2013 a, b), se muestra claramente que las variaciones en las cargas son un descuento a la renta (gráfica 6, p. 258). Y para mayor certeza, se realiza una prueba ácida en la que se supone que los precios solamente dependen de el índice de construcción y de las cargas. Este es un supuesto fuerte porque ya hemos mostrado que los determinantes de los precios del suelo son diversos y heterogéneos. Además, se hace otro supuesto, y es que la demanda de vivienda con respecto al precio es inelástica. Ello significaría que el mayor precio no desestimula la compra de vivienda. El supuesto también es fuerte porque en la realidad no es así. Bajo estos dos supuestos, el impacto de las cargas en el precio final es, máximo, de 8,9%. Y en promedio oscila alrededor de 4%-5% (ver cuadro de la p. 259 del documento técnico soporte del POT).

En síntesis, nuestras cifras se alejan considerablemente de las afirmaciones que se han realizado estos días sobre el impacto de las cargas en el precio del suelo. Tales apreciaciones desconocen que los determinantes del precio son de muy diversa índole y, sobre todo, olvidan las lecciones elementales de la teoría de la renta del suelo. Por su naturaleza, la renta es muy diferente a la de las ganancias y los costos. La distinción entre renta y ganancia, que ahora se pretende desconocer, la explicaron con claridad los economistas clásicos desde el siglo XVI.

GERARDO IGNACIO ARDILA CALDERÓN

SECRETARIO DISTRITAL DE PLANEACIÓN

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